哈尔滨长春大连中国指数研究院中国指数研究院中国房地产指数系统中国房地产指数系统电话：010-56319252石家庄邮箱：hetian@soufun.com2013年二线城市房地产开发投资吸引力研究2013年7月11日济南青岛【报告要点】郑州?评价结果：西安、长沙、郑州等中部省会城市投资吸引力领跑二线城市西安?特征一：西安、长沙等中西部省会城市，凭借人口、资源和区域中心优势，房地产市场规模后发优势显现?特征二：计划单列城市及地级市经济发展快，居民购买力强，房地产市场规模相对较小但合肥无锡价格水平高?未来展望：中西部省会城市后发优势明显，逐渐缩小与1.5线城市差距；城市内部呈现向外扩张，发展模式向更高级别城市靠拢；省会城市吸纳更多本省需求，计划单列市及地级宁波市保持小规模、高价格模式长沙温州【报告正文】贵阳1.评价结果：西安、长沙、郑州等中部省会城市投资吸引力领跑二线城市福州图：二线城市分布示意图昆明厦门根据中国指数研究院2013年对全国289个地级以上城市的重新划分1，二线城市共17个，主要为中西部和东北地区次发达城市群的中心城市，以及全国个别房地产市场较为发达的地级市。从各项指标来看，二线城市近三年商品房销售额在600亿元左右，GDP总量一般在4000-8000亿元之间，常住人口在500-1000万人左右，经济体量、房地产市场发展明显领先于同区域其他城市，具有一定的辐射带动作用。1详见报告《2013年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力TOP10研究》。本报告数据来自CREIS中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询http://fdc.soufun.com或致电400-630-1230、010-56319252。报告撰写：何田hetian@soufun.com许琳xulin@soufun.com李晶bj.lijing@soufun.com1中国指数研究院中国房地产指数系统2013年二线城市房地产开发投资吸引力研究表：二线城市开发投资吸引力排名梯队排名城市区域梯队排名城市区域1西安(13)西北10福州（23）珠三角2长沙(14)中部11长春（25）东北3合肥(15)中部12温州（26）长三角4郑州(16)中部13石家庄（27）环渤海5大连(18)东北14昆明（29）西南6厦门(19)珠三角15济南（34）环渤海7无锡(20)长三角16贵阳（35）西南8青岛(21)环渤海17哈尔滨（36）东北9宁波(22)长三角注：括号中为各城市投资吸引力在全国的排名。数据来源：中国指数研究院测算评价结果显示，二线城市投资吸引力TOP10依次为西安、长沙、合肥、郑州、大连、厦门、无锡、青岛、宁波和福州，其在全国的排名均在前25名之内。二线城市前两位的西安、长沙近年房地产市场快速发展，过去五年房地产开发投资额、商品房销售额复合增速均超20%，在本次投资吸引力研究中位列全国第13位和第14位；中部省会城市合肥、郑州依靠强大的人口需求优势位居二线城市的第3、4名；大连作为东北地区著名的港口及旅游城市，位列第5名；厦门、无锡、青岛、宁波和福州分别位于长三角、珠三角、环渤海三大经济区，经济发展水平较高，房地产市场需求强劲，在二线城市中分列第6-10名，在全国城市中排名也集中在25名之内。其他二线城市长春、温州、石家庄、昆明、济南、贵阳、哈尔滨，在全国均位于前40名，部分城市近年发展迅速，石家庄、贵阳在2013年排名中分别较上年提升8个、9个名次。其中排在第16位的贵阳属于西南经济圈，2011-2012年GDP增速连续两年位居二线城市首位。得益于经济的快速发展，2012年贵阳市房地产开发投资、商品房销售面积、商品房销售额增速均位居二线城市首位，房地产市场增速明显，此次在全国排名第35位，较去年上升了9个名次。2.城市发展特征分析1)西安、长沙等中西部省会城市，凭借人口、资源和城市群中心优势，房地产市场规模后发优势显现?规模大增速快，房地产市场进入快速发展通道西安、郑州、长沙等中西部省会城市房地产市场规模较大，增速较快，房地产市场发展迅速。西安、郑州、长沙、贵阳、合肥地处中西部地区，近年来房地产市场发展迅速，2012年房屋新开工面积均超过了千万平方米，其中西安和贵阳超过了2000万平方米，居二线城市前三位；竣工面积本报告数据来自CREIS中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询http://fdc.soufun.com或致电400-630-1230、010-56319252。2房地产开发投资额（左）房地产开发投资增速（右）新开工面积（左）竣工面积（左）150050%新开工面积增速（右）房屋竣工面积增速（右）300040%全国房地产开发投资增速16.2%40%中国指数研究院中国房地产指数系统10002013年二线城市房地产开发投资吸引力研究200020%30%来看，郑州、长沙、西安均超过了1000万平方米；贵阳市新开工面积和竣工面积绝对值虽然处于万亿平中等水平，但是增速显著，同比增幅分别达22%元、17%，在二线城市中均处于较高水平。西安、合20%方肥、郑州、长沙的竣工面积增速也维持在较高水平，均超过了50014%。米10000%图：2012年二线城市新开工、竣工面积及增速图：2012年二线城市房地产投资及增速10%00-20%0%西济昆石贵大哈西福郑郑长合福长长无宁青青昆大合温贵无宁厦石哈温济长厦安南明家阳连尔安州州州沙肥州沙春锡波岛岛明连肥州阳锡波门家尔州南春门1200庄商品房销售面积滨(商品房销售额左)(左商品房销售面积（右）)商品房销售额增速（右）庄滨40%200020%数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com贵阳市房地产开发投资额增速领跑二线城市。从房地产开发投资额来看，2012年，西安、郑州、90030%1500长沙的房地产开发投资额均超过了千亿元，同比分别增长27%、30%和21%，高于全国16.2%的平均水平。合肥和贵州2012年的房地产开发投资额分别为914亿元和901亿元，其中贵阳市房地产10%全国增速万开发投资额同比增长，在二线城市中最高，远高于全国平均水平，亦远高于一线城市的平46%60012%1.8%全国增速20%平1000亿均水平。10%方元图：米2012年二线城市商品房销售面积及增速图：2012年二线城市商品房销售额及增速0%50030010%00-10%0%西长郑合哈西大福昆长郑贵大青无无青长合福厦石宁济哈厦昆宁长温贵济石温安沙州肥尔安连州明沙州阳连岛锡锡岛春肥州门家波南尔门明波春州阳南家州滨庄滨庄数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com西安、长沙、郑州、合肥商品房销售规模明显占先。2012年西安、长沙、郑州、合肥和贵阳的商品房销售面积均超过了千万平方米，其中西安和贵阳同比增速较大，分别为13%和18%，远高于全国1.8%的平均增速。从销售额来看，西安、长沙、郑州、合肥、贵阳的商品房销售增速均远高于10%的全国平均水平，具体来看，西安市的商品房销售额超过了千亿元，居二线城市首位，同比增长了29%；长沙和郑州的商品房销售额也较大，均在900亿元左右，同比增速分别为24%和18%；贵阳市由于房价较低，虽然销售面积超过了千万平方米，但销售额较低，仅为496亿元，处于二线城市较低水平，但其商品房销售额增速位于二线城市最高位（31%）。西安、长沙、郑州、合肥、贵阳的房地产市场规模均居于二线城市前列，并维持较高的增速，房地产市场优势凸显。本报告数据来自CREIS中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询http://fdc.soufun.com或致电400-630-1230、010-56319252。3600085000764000二线城市均值元5/4.12中国指数研究院平30004中国房地产指数系统2013年二线城市房地产开发投资吸引力研究方?3全国平均米2000地价门槛低，房价地价比体现投资回报率高1324图：2012年二线城市平均楼面地价图2：2012年二线城市房价/地价比1000100温福宁西大贵厦哈青济石无青合郑济厦昆昆长无长长郑温西长哈贵合石大福宁州州波安连阳门尔岛南家锡岛肥州南门明明沙锡春沙州州安春尔阳肥家连州波滨庄滨庄注：房价/地价收入比中所用到的地价为2012年各城市住宅用地招拍挂出让价格。数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com温州、宁波等地级市地价水平领先，西安、贵阳等城市房价/地价比高于其他二线城市。2012年多数二线城市住宅用地楼面均价高于全国平均水平，其中温州、福州、宁波均接近或超过5000元/平方米，而贵阳、哈尔滨、西安的地价水平则处于二线城市末位，省会城市的地价水平大多明显低于二线城市中的其他计划单列市及地级市。从当地房价与地价的比值来看，西安、贵阳、哈尔滨、郑州等中西部省会城市房价/地价收入比处于二线城市前列，其中西安的房价/地价收入比达到7.4，为二线城市最高；青岛、郑州、厦门、昆明、无锡的房价/地价比均超过了二线城市平均水平。西安、贵阳等城市房地产市场起步较晚，土地价格相对较低，从房价/地价比值体现出的投资回报率高于其他二线城市。其中处于西南地区的贵阳市，房价/地价比为6.78，其房地产市场规模较大，相对较低的地价水平蕴含着较高的投资回报率。贵阳市是中国西南地区中心城市之一，虽然在二线城市中排名较为靠后，但凭借重要的交通枢纽优势，近年来经济、房地产市场均保持高速发展。2012年，贵阳市GDP增速达15.9%，远高于二线城市及全国平均水平；由于人口规模较小，贵阳市城市化率水平相对较高，截至2012年末城镇化率已突破70%，在二线城市中位于前列。贵阳市近年房地产市场发展更为惊人