中中国国房房地地产产政政策策即即时时解解读读中中国国指指数数研研究究院院年月日22001133年77月88日国办发〔2013〕67号解读：金融十条支持经济转型升级，房地产行业风险与机遇并存报告要点：?出台背景：经济复苏趋缓，资金流动性收紧，中央将调结构列为首要任务?未来政策走向：盘活存量支持转型，金融行业去杠杆化为大势所趋?未来房地产业走势：政策有保有压，市场分化加剧，资金链趋紧背景下面临产品结构调整报告1正文：7月5日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》（国办发〔2013〕67号），提出十条措施对近期金融业面临的问题及未来工作重心进行部署。其中对房地产行业继续秉持“有保有压”原则，在防控融资风险的前提下，进一步落实差别化信贷政策，加大对居民首套住房的支持力度。一、出台背景：经济复苏趋缓，资金流动性收紧，中央将调结构列为首要任务6月末资金流动性骤然收紧，一改年内趋于宽松态势。在通胀压力减弱、但宏观经济未现明显好转的背景下，1-5月全国货币政策延续去年以来相对宽松的政策。截至5月末，全国M2（货币供应量）同比增长15.8%，明显高于此前设定全年增长13%的目标；与此同时，1-5月全国累计新增人民币贷款4.21万亿元，同比增长7.1%。但在经历6月上旬新增人民币贷款额逼近5月全月的总贷款额的井喷式增长后，随着半年度众多理财产品到期，银行资金压力骤然加大，6月末中央层面明确表态货币总量充足、市场流动性整体充足，拒绝向金融体系注入资金以增加流动性，金融机构在救市预期落空后只能寻求自救，上海银行间同业拆放利率（Shibor）随之直线走高。1报告撰写人：何田hetian@soufun.com，许琳xulin@soufun.com，吴珊wushan@soufun.com。单季同比左当月同比左当月右15%GDP()CPI()PMI()60%12%55%60%9%50%新增人民币贷款（左）M2同比（右）固定资产投资（不含农户）房地产业基础设施建设2030%25%16千20%1250%亿6%45%元15%中中国国房房地地产产政政策策即即时时解解读读810%图：2008年1月至2013年5月新增人民币贷款额及M2同比增速440%5%03%0%40%0105090105090105090105090105090105-----------------0808080909091010101111111212121313数据来源：国家统计局、CREIS中指数据，fdc.soufun.com经济复苏偏弱但尚可控，调结构更为紧要。2013年一季度GDP同比增长7.7%；5月CPI增速回落至2.1%30%，物价上涨压力不大；6月PMI下行至50.1%，比上月回落0.7个百分点，为近四个月来最低水平，抵近50%荣枯线，表明目前宏观经济形势较弱。但与2008年-2009年间GDP增速从之前的最高点近15%下滑至最低的6.6%不同，此次经济下行幅度较小0%。在201135%年-2012年经济下行后政府已开始放松政策（去年新增贷款增加、降息等），而目前经济增速仍在中央预期范围之内，调结构是中央更为紧要的工作。图：2008年1月至201320%年5月宏观经济指标变化情况-3%30%数据来源：国家统计局、CREIS中指数据，fdc.soufun.com二、未来政策走向：盘活存量支10%持转型，金融行业去杠杆化为大势所趋房地产投资缓冲经济下行压力。历史数据显示，投资是中央对冲经济下行风险的重要手段，如2008年四季度-2009年，GDP单季增速一度下滑至6.6%，同期房地产业投资增速最低在10%以下，但基建增速超过40%，拉动经济增长。2011年底，基建投资出现下行，但房地产投资超过30%，使得2011年经济下行幅度不大。2013年以来，房地产业和基建投资均在20%0%以上，对经济下行压力起到一定的缓解作用。本报告数据来自CREIS中指数据或中国房地产指数系统对公开资料的整理。详情请查询http://fdc.soufun.com或致电400-630-1230，2010-56319254。-10%中中国国房房地地产产政政策策即即时时解解读读表：各宏观指标同比增长率GDP固定资产投资房地产业投资基础设施建设投资时间CPIPMI（单季）（累计）（累计）（累计）2008年9月9.7%4.6%51.2%28%29%19%2008年12月7.6%1.2%41.2%26%23%23%2009年3月6.6%-1.2%52.4%29%8%45%2011年9月9.1%6.1%51.2%28%34%6%2011年12月8.9%4.1%50.3%25%31%3%2013年3月7.7%2.1%50.9%21%24%26%2013年5月-2.1%50.8%20%24%24%数据来源：国家统计局，CREIS中指数据，fdc.soufun.com加大盘活存量，合理控制增量。在中央此前表态及本次出台的《意见》中，一再强调金融总体运行稳健，资金流动性充足，但资金分布不合理，且未能适应经济结构调整和转型升级的要求。在今后一段时期内，合理控制货币总量规模，调整资金投资流向，盘活存量更好地服务于经济转型及消费升级，将是金融行业首需解决的问题。图：《意见》主要内容资料来源：中国指数研究院综合整理货币总体稳中趋紧，去杠杆不可避免。金融行业此番遭受前所未有的“钱荒”，而中央则始终未出手大幅救市。一般来说，金融机构的资金紧张会导致实体经济资金成本上升，使得企业债务违约风险加大；而回购利率抬升挤压同业业务利差，造成同业业务收缩并去杠杆，会抑制信托、票据等社会融资扩张。可以看出，中央层面已经认识金融市场中部分行业存在过高的货币杠杆，资金流向的过度集中导致货币市场在总量充足的情况下分配不均。本本报告数据来自CREIS中指数据或中国房地产指数系统对公开资料的整理。详情请查询http://fdc.soufun.com或致电400-630-1230，3010-56319254。中中国国房房地地产产政政策策即即时时解解读读届政府意志坚决，在实体经济持续低迷的背景下，决心通过合理调节货币流向，支持实体经济发展。三、未来房地产业走势：政策有保有压，市场分化加剧，资金链趋紧背景下面临产品结构调整图：《意见》中涉及房地产行业主要内容“有保有压”原则贯彻始终。从本次《意见》中涉及房地产行业的表述可以看出，此番房地产调控的原则之一“有保有压”依然贯彻其中。积极支持居民的首套自住购房需求，落实差别化信贷政策，进一步抑制投资投机需求，促进市场需求结构合理回归。与此同时，防控融资风险，降低行业资金杠杆。如前文所述，2013年下半年2，金融行业或将面临表外资金短缺局面，传递至房地产行业，产生的影响可能有：（1）开发企业融资成本提高，资金压力增大。在货币市场整体趋紧的环境下，房地产行业成为重点调控行业之一，2013年上半年宽松的融资环境将不复存在。对于房地产开发企业来说，2012年下半年至今的销售回款带来了较为充足的现金流，但信贷收紧或将在下半年对企业资金链形成冲击，企业若要保持开发规模及节奏，根据中央对首套购房的支持原则适时调整产品结构及销售策略，修炼自身管理内功，将成为在变革时期突出重围的关键。（2）投资性需求继续受到抑制，首套购房预期或有所改变。对于购房者来说，下半年差别化信贷政策将更为突出，居民购买首套自住住房的需求将得到积极支持，而投资投机性需求将进一步受到抑制。对于首套房购买者来说，由于多套房贷的门槛提高，购房者对首套房区位、面积、品质等方面的需求预期或将提高，首套过渡后期改善的观念将有所改变。2有关下半年房地产市场走势，请参考我们近期发布的相关报告。本报告数据来自CREIS中指数据或中国房地产指数系统对公开资料的整理。详情请查询http://fdc.soufun.com或致电400-630-1230，4010-56319254。中中国国房房地地产产政政策策即即时时解解读读附件：《国务院办公厅关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》（国办发〔2013〕67号）各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：当前，我国经济运行总体平稳，但结构性矛盾依然突出。金融运行总体是稳健的，但资金分布不合理问题仍然存在，与经济结构调整和转型升级的要求不相适应。为深入贯彻党的十八大、中央经济工作会议和国务院常务会议精神，更好地发挥金融对经济结构调整和转型升级的支持作用，更好地发挥市场配置资源的基础性作用，更好地发挥金融政策、财政政策和产业政策的协同作用，优化社会融资结构，持续加强对重点领域和薄弱环节的金融支持，切实防范化解金融风险，经国务院同意，现提出以下指导意见。一、继续执行稳健的货币政策，合理保持货币信贷总量统筹兼顾稳增长、调结构、控通胀、防风险，合理保持货币总量。综合运用数量、价格等多种货币政策工具组合，充分发挥再贷款、再贴现和差别存款准备金动态调整机制的引导作用，盘活存量资金，用好增量资金，加快资金周转速度，提高资金使用效率。对中小金融机构继续实施较低的存款准备金率，增加“三农”、小微企业等薄弱环节的信贷资金来源。稳步推进利率市场化改革，更大程度发挥市场在资金配置中的基础性作用，促进企业根据自身条件选择融资渠道、优化融资结构，提高实体经济特别是小微企业的信贷可获得性，进一步加大金融对实体经济的支持力度。（人民银行牵头，发展改革委、工业和信息化部、财政部、银监会、证监会、保监会、外汇局等参加）二、引导、推动重点领域与行业转型和调整坚持有扶有控、有保有压原则，增强资金支持的针对性和有效性。大力支持实施创新驱动发展战略。加大对