ChinaIndexAcademy2013年上半年市场形势总结与?????下半年展望???????中国指数研究院2013年7月1目录一、上半年总结：价格涨幅趋缓，成交冲高回落，土地市场升温二、下半年展望：政策维稳，供应加大促量价平稳上行，城市分化2政策环境：“国五条”进一步细化强调调控精神2月20日，国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作，提出五条调控措施即“国五条”。3月1日，国五条细则（《关于继续做好房地产市场调控工作通知》【国办发〔2013〕17号】）正式公布。3月底，各地纷纷根据“国五条”公布当地细则，目前共有36个省市（35个大中城市及广东省）公布细则或房价控制目标，其中有15个省市出台细则，其余21个城市仅公布房价控制目标。各地细则落实力度不一，北京政策最为严厉，限购、差别化信贷、税收等政策全面升级。3政策环境：保障房、房产税、住房信息系统等长效机制进一步完善?保障房新开工计划下降，更注重分配和管理环节，国务院出台措施加快棚户区改造。今年保障性安居工程的建设目标有所下降：基本建成470万套、新开工630万套，更侧重公平分配、科学管理、配套设施建设。6月26日，国务院总理李克强提出推进棚户区改造工程，并围绕加大棚户区改造财政支持、丰富其融资渠道等提出了指示及要求。?房产税扩围可能性进一步上升。5月24日，国务院批转发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，意见中要求扩大个人住房房产税改革试点范围，发改委相关人员也明确表示房产税扩围今年将会有具体动作。此次中央明确提出房产税扩围的时间节点，足见调控决心，房产税扩围已势在必行。?住房信息联网、不动产登记同步推进。3月15日，住建部部长姜伟新表示，目前全国已有40个城市完成住房信息联网，今年6月底将完成500个城市的住房信息联网。5月16日国土部副部长胡存智在接受记者采访时明确提出国土部正积极会同有关部门推动不动产统一登记制度建设，预计2014年6月底前出台不动产登记条例。4新房价格：百城住宅均价涨幅在二季度持续缩小上半年，全国100个城市住宅平均价格环比涨幅在3月达到1.06%之后回落，6月降至0.77%，其中71个城市价格环比上涨，29个城市环比下跌；同比来看，由于基数的原因，百城均价同比涨幅持续扩大，到6月达到7.4%。北京、上海等十大城市价格涨幅一直高于百城平均水平，其中6月环比和同比涨幅分别为1.01%和9.63%。图：2010年6月至今百城新建住宅均价及环比涨跌幅百城均价(左)环比(右)105002.0%1.41%1.06%1.5%1.09%1.06%100001.02%0.93%1.00%1.00%0.83%0.81%0.75%0.77%0.70%1.0%0.95%0.68%0.77%元0.49%0.37%0.41%/95000.38%0.29%0.5%0.29%0.27%0.23%平0.07%0.13%方0.0%-0.16%-0.32%米9000-0.46%-0.04%-0.30%-0.38%-0.67%-0.33%-0.43%-0.5%-0.55%-0.66%8500-1.0%5注：2012年12月起，百城指数按完善后的规则进行编制，历史数据已作更新。数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com全国销售：销售指标累计同比增速显著回落根据中指数据宏观版（跟踪统计局全国及所有289个地级以上城市数据）：2013年1-6月，全国商品房销售面积为5.1亿平方米，同比增长28.7%，增速较1-5月回落6.9个百分点，销售额为3.3万亿元，同比增长43.2%，增速回落9.6个百分点。单月来看，6月全国商品房销售面积同比增长10.8%，销售额同比增长17.7%。分区域看，东部地区销售额、销售面积增速均为各区域最高。图：2007年至今全国商品房和住宅销售面积及销售额同比增速100%商品房销售额同比增长率商品房销售面积同比增长率住宅销售额同比增长率住宅销售面积同比增长率75%50%25%0%-25%6数据来源：国家统计局，中国指数研究院预测全国开发投资：增速略有放缓但仍在20%以上2013年1-6月，全国房地产开发投资额为3.7万亿元，同比增长20.3%，是今年以来连续第5个月增幅超过20%，但增速比1-5月降低0.3个百分点。其中，住宅开发投资额为2.5万亿元，同比增长20.8%，增速比1-5月回落0.8个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%，与1-5月持平。图：2007年至今房地产开发投资额及其同比增速房地产开发投资额(左)住宅开发投资额(左)房地产投资同比(右)住宅投资同比(右)840%630%万亿420%元210%00%7数据来源：国家统计局，中国指数研究院预测全国开工：累计新开工面积同比增速明显提高，当月新开工同比由降转增1-6月，全国房屋新开工面积为9.6亿平方米，同比增长3.8%，是今年3月以来的最高水平，较1-5月提高2.8个百分点。其中，住宅新开工面积为7.1亿平方米，同比增长2.9%，较1-5月提高2.1个百分点。单月来看，6月，全国房屋新开工面积为2.2亿平方米，同比增长14.2%（5月同比下降1.5%）；竣工面积为6601万平方米，同比增长10.9%（5月同比下降0.5%）。图：全国房屋新开工面积及施工面积及其同比增速70施工面积(左)新开工面积(左)施工面积同比(右)新开工面积同比(右)80%6060%50亿40%平40方米3020%200%100-20%8数据来源：国家统计局，中国指数研究院预测新房成交：上半年成交量为近四年同期最高，3月冲高后逐渐回落，6月趋于平稳2013年上半年，50个代表城市住宅月均成交2522万平方米，与2010-2012年同期相比增幅均超过35%，为近四年同期最高。具体到不同阶段，二季度月均成交量（国五条出台后一个季度）较3月（国五条出台当月）高点下降17%，明显小于“国十条”之后降幅（42%），表明“国五条”对市场影响较小。值得注意的是，“国五条”的影响在6月逐渐淡去，50个代表城市成交量与上月基本持平，基本结束4-5月持续下降的态势，同比小幅下降3.2%，但较去年月均水平仍高出9.7%。其中，一线城市北京、上海成交量回升明显，环比增幅超过20%，天津、南京、杭州等地出现小幅下降。图：2010年以来50个代表城市月度总成交量走势月度成交面积年度月均成交面积2013年3月末，地方“国五条”陆201043500年月，“国十条”出台续出台，4-6月平均成交量回落17%5-7月平均成交量回落42%300025222311万25002112平20001795方米150010005000注：一线城市包括北京、上海、广州、深圳4个城市；1.5线城市包括天津、重庆、杭州、武汉、苏州、成都、南京、沈阳8个城市；二线包括大连、厦门、贵阳、温州、哈尔滨、长春、合肥、青岛、福州、西安、郑州、无锡、长沙13个城市；2.5线城市包括南昌、南通、扬州、东莞、南宁、海口、唐山、佛山、绍兴、三亚、中山、惠州12个城市；三线包括泸州、徐州、包头、镇江、三明、莆田、淮安、肇庆8个城市；3.5线城市包括汕头、衢州、韶关、9铜陵、宿州5个城市。数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com新房成交：7月前三周成交量持续回落，但降幅逐步收窄7月前三周（7.1-7.21），35个代表城市成交量在上月最后一周冲高后持续回落但降幅逐步收窄，周均成交460万平方米，与6月前三周基本持平。最近一周（7.15-7.21），35个代表城市共成交427万平方米，环比小幅下降4%，同比下降16%。图：2013年以来35个代表城市周度成交量走势周度成交量月度周均成交面积800617万600514522平495480460方米40032220001234567891011121314151617181920212223242526272829注：一线城市包括北京、上海、广州、深圳4个城市；1.5线城市包括天津、重庆、杭州、苏州、成都、南京、沈阳7个城市；二线包括大连、青岛、厦门、贵阳、温州、哈尔滨、宁波、昆明、无锡、长沙、长春、福州、西安13个城市；2.5线城市包括东莞、惠州、扬州、南昌、绍兴、三亚、中山7个城市；三四线包括泸州、包头、韶关、宿州4个城市。10数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com新房供应：上半年供应量为近四年同期最高，5-6月节奏放缓2013年上半年，代表城市月均新批上市1144万平方米，同比增长13%。二季度，代表城市新增供应回升显著，环比一季度增长66%，同比增长4%，月均水平为1428万平方米，比过去三年月均水平高10%以上。具体到不同月份，3月起新增供应低位回升，并在4月达到高点，之后又出现下降，6月，代表城市新增供应1235万平方米，同环比分别下降10%和17%。图：2010年至今主要城市新批上市面积走势月度供应面积年度月均供应面积25002000万1500129612601250平1144方米10005000注：20个代表城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、苏州、重庆、天津、沈阳、大连、长沙、无锡、郑州、南昌、东莞、扬州、南通、惠州、铜陵。11数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com供求对比：重点城市销供比普遍下降，大部分城市二季度降至1以下2013年二季度，8个代表城市成交量环比下降3%，供应量环比大幅增长68%，平均销供比降至0.95，比一季度下降0.69，除北京、广州、惠州外，其他城市销供比均小于1，一季度的供不应求态势普遍发生扭转。图：2008年至今8个代表城市销供比走势5.04