重庆市渝中区大坪某地块评估报告调查及报告编写人：施明飞调查及编写时间：2011.2.22-2.27重庆雅居乐花园结论及建议：1、目前房地产市场虽然处于宏观调控阶段，但2010年重庆整体市场仍然处于良好上涨阶段，调控的主要目的是为了抑制房价过快上涨，主要针对投机及少数投资者。2、地块处于成熟区域，配套齐全、交通便利，但地块的技术指标限制较大，不利于做出具有高档品质的项目。3、地块所属大坪板块有良好的房展规划，但地块属于大坪板块的边缘；板块内三大知名开发商的介入，有利的带动此板块，但板块内竞争激烈，产品同质化严重；三大知名公司各个方面实力都较强（如品质、品牌、规模等），而项目指标对产品发挥有非常大的制约。4、从2010年渝中区的土地成交情况看，渝中区成交量最小，但价格较高，楼面价3159元/平方米，位于各区域第二，从市场的成交价（楼面价3000多元/平方米），通过静态投资测算，税前的收益率仅10%，但一个项目的税前收益率要达到25%和30%才可行。最终建议：通过以上分析建议不拿此地块，仅供参考。重庆雅居乐花园目录地块状况及周边环境房地产市场情况区域内竞争项目分析地块指标解析及产品定位地块未来产品价格预测地块价格评估（静态投资）重庆雅居乐花园地块概况地块位置：位于渝中区大坪板块长江二路。储备用地总面积：77.42亩可建设用地：43900㎡本地块用地性质：商住建筑限高：80米容积率：5.5可建建筑面积：241450㎡重庆雅居乐花园渝中区区域概况?重庆市渝中区地处长江、嘉陵江交汇处，全区水陆域面积23.71平方公里，其中陆地面积18.54平方公里，常住人口70万，日均流动人口30万人次左右?重庆都市发达经济圈的重要组成部分，是重庆的金融、商贸、信息、文化中心；是重庆的基础教育、医疗卫生高地；是重庆的水陆客运交通枢纽渝中区，在地理位置上是重庆市最核心区、在历史传统上是重庆市最老城区，更是政治、经济、文化中心。重庆雅居乐花园大坪板块概况大坪板块即将成为渝中区域的居住未来?大坪板块占据主城西进的交通集散江北区地，成为了渝中区规划发展的唯一必然选择?根据政府规划，渝中区商圈将大调渝中区整，采取“腾笼换鸟”方式建设大坪，大坪将建设成为一个集文化、休闲于沙坪坝区大坪一体的购物中心南岸区?万科、龙湖、恒大、金科、奥园等国内一流开发商云集大坪，成为大坪九龙坡区强势崛起的有力佐证。重庆雅居乐花园宗地状况位于渝中区中部核心，周边配套齐全，出行便利。本地块地块北高南低，居高远眺，视线开阔，北依鹅岭山脉，南瞰长江美景，远眺南山山长江脉，是城市的稀缺地块。重庆雅居乐花园地块SWOT分析优势（S）：劣势（W）：1、地块所属成熟区域，配套齐全、交通便利，1、地块存在一定的南北高差，地块指标有限制，2、地块具有一定的自然景观资源，2、本地块属于大坪板块的边缘。3、良好的板块规划，较好的发展潜力。机会（O）：威胁（T）：1、大坪板块将成为渝中区的居住未来，1、国家宏观调控，2、知名开发商介入，带动此板块。2、知名开发商进入带动板块，但竞争激烈。重庆雅居乐花园目录地块状况及周边环境房地产市场情况区域内竞争项目分析地块指标解析及产品定位地块未来产品价格预测地块价格评估（静态投资）重庆雅居乐花园政策环境紧盯市场变化持续出台调控政策，力度不断加强，经济手段和行政措施并用国十一条国十条9.29新政新国八条、房产税2010年1月2010年4月2010年9月2011年1月为遏制房价过快上涨，2010年中央出台了一系列房地产政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供应、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控，与往年不同，2010年的房地产政策紧盯市场变化持续出台，政策力度不断加强并一直延续到2011年初。重庆雅居乐花园渝中区土地成交量最少，但楼面价较高3159元/平方米，排土地市场名各个区域的第二。2010年重庆市主城各区房地产相关用地成交情况出让面积可建建筑面成交金额平均地价平均楼面地区域宗数（万㎡）积（万㎡）（亿元）（万元/亩）价（元/㎡）北碚区13139.11227.7733.28159.521461江北区12144.53325.4480.92373.262487沙坪坝区12105.65224.3738.70244.211725北部新区1055.84131.4254.50650.694147九龙坡区879.36203.6222.27187.111094南岸区774.48144.5727.45245.711899大渡口区652.37134.9024.58312.921822巴南区47.0219.314.17396.202161渝北区415.0745.8610.78476.712350高新区38.6228.956.71518.822316渝中区22.174.091.29397.773159合计81684.211490.31304.66296.852044重庆雅居乐花园供应量新增批准预售总量环比明显增长，是近几年供应最大一年2007-2010年重庆主城区商品房供应量情况(单位：万平方米)250020842092.741982.8920001824.351500100050002007年2008年2009年2010年数据来源：2010年数据重庆网上房地产网根据重庆网上房地产数据显示，2010年全年重庆主城区新办批准预售项目957批次，批准预售总面积2092.74万平方米，环比增加268.39万平方米，增长率12.82％。重庆雅居乐花园成交量商品房成交量增加调控影响成交趋势2004-2010年重庆主城区商品房成交量情况(单位：万平方米)数据来源：2004-2009年数据来自重庆市统计年鉴，2010年数据重庆网上房地产网虽然2010年被称为地产“调控年”，重庆主城区商品房成交量也随调控而出现较大波动，但主城区全年的商品房成交量仍然较高，仅次于楼市火爆的2007年，主城区全年商品房总成交约24.1万套，成交面积达到2326.01万平方米，比2009年增加了116万平方米，增幅约5.19%。重庆雅居乐花园成交价格商品房成交价格波动上涨2004-2010年重庆主城区商品房成交均价情况（单位：元/平方米）数据来源：2004-2009年数据来自重庆市统计年鉴，2010年数据重庆网上房地产网相比2010年重庆主城区商品房成交面积的微涨，主城区商品房成交价格呈大幅上涨的趋势。主城区全年商品房成交金额达到1335.59亿元，商品房建筑面积成交均价达到5973元/平方米，比2009年上涨了1420元/平方米，涨幅高达31.2%。重庆雅居乐花园2010年重庆主城各区商品房成交量情况单位：万平方米渝中区成交情况从各个区域的成交情况看，由于渝中区供应较少，成交量也较少，但成交价格价格2010年重庆主城各区商品房成交量均价情况单位：元/平方米在全市各区中排名第二数据来源：重庆网上房地产网重庆雅居乐花园目录地块状况及周边环境房地产市场情况区域内竞争项目分析地块指标解析及产品定位地块未来产品价格预测地块价格评估（静态投资）重庆雅居乐花园区域内在售项目分布图恒大名都春语江山万科锦程本地块兰波红城丽景龙湖时代天街中庚香江美地重庆雅居乐花园区域在售项目主力总社区占地建面容积最近一批最新价去化项目名称地址价（万备注类型（万方）（万方）率开盘时间（元/㎡）率元）渝中大坪两纯住春语江山路口鹅岭下宅小4.3212.8432011-1-885007140%主力户型两房徐家坡43号区渝中大坪长高层2010-12-兰波红城丽景江二路39号2.2125.4590004570%小户型社区26附18号中庚香江美地渝中菜袁路组合（原旭庆江湾12.4约604.46-----168号社区国际花都）渝中大坪石复合10500（精恒大名都19.14约853.532011-2-911520%精装三房四房油路1号社区装）渝中大坪大综合2011-1-13800（精龙湖时代天街25.331204.6396100%精装两房三房石路体20装）复合万科锦程渝中渝州路10.5563.935///100%精装两房四房社区2010年大坪区域，龙湖、万科、恒大这些大开发上的介入使得该区备受市场关注，其三大开发商的项目位置在大坪正中，规模都相对较大，位置和规模、品牌品质都好于其他三个中小开发公司的项目，因此销售情况也明显好于三个中小开发公司的项目。重庆雅居乐花园产品分析项目名称建筑形态主力户型产品卖点纯住宅小区，根据地形保留了原始地形地貌，建筑大部份都是采用吊脚楼形式架空修建，打造出几千方大型观景平台。洋房/小高层/78-86㎡两房、春语江山小区内部设施也相当完善，包括幼儿园、羽毛球场等，高楼高层111-119㎡三房层更加能够远眺鹅岭、佛图关公园，享受长江独特的江景资源，做为城市的主干道享受到方便、快捷的购物、交通等。46-80㎡两房和社区紧邻大坪商圈，生活配套齐备，交通便捷。中小户型，兰波红城丽景高层小三房总价相对较低。目前渝中区规模最大的楼盘，在规划设计上，充分尊重自然中庚香江美地38-90㎡一房至的地势形态，项目景观资源丰富，拥有长江、溶洞、原生态（原旭庆江湾高层三房峡谷地理公园等十二重园林景观群落。社区紧邻大坪商圈，国际花都）生活配套齐备，交通便捷。高层/小高层/大坪核心口岸，超大规模综合体，成熟的社区背景，人工湖恒大名都精装三房四房商业景观、恒大品牌及产品品质、大坪发展前景高层/洋房/商超大规模城市综合体，龙湖品牌及产品品质、龙湖物业服务龙湖时代天街精装两房三房业口碑、大坪发展前景洋房/高层/超大规模城市综合体，万科品牌及产品品质、U5精装、万科物万科锦程精装两房四房高层/商业