杰茂地产运营机构过程是必要的，但不是必须我们的规划建设方案最高的土地利用率，更合理的平面布局1、项目规划建议：本案总体规划采用“一个建筑组群，两个主题广场”规划概念。一个建筑组群，分别由写字楼、公寓楼、酒店及其裙楼商业用房组成。两个主题广场，分别为：公寓楼与写字楼南侧环抱形成的商业广场，第二个为位于建筑组群北侧，因楼间距要求形成的楼宇间绿化商务休闲广场。2、建筑布局建议：首先，酒店在功能需求上需要相对独立的停车场、独立的形象展示面，因此在规划设计中应充分考虑此因素，其次酒店需要便捷、顺畅的货物运输通道和平台，因此建议将酒店位置设计与本案的东侧。其次，写字楼与商务公寓的办公特性较强，将二者，进行关联设计，可充分形成浓厚的商务办公居住氛围，便于后期的市场操作，及销售操作。3、商业规划建议：1）商业布局采用商业内街与外铺现结合的方式。2）商业外铺主要指，临乌兰察布路及展东路两部分沿街一、二层连体商铺及单层商铺。3）商业内街是指，本案绿化商务休闲广场南侧及东侧两部分一、二层连体商铺或单层商铺。4、建筑物外围动线设计建议：1）公寓楼主入口设置：位于公寓楼南侧。2）写字楼主入口设置：位于写字楼东南角。3）酒店主入口设置：位于酒店楼宇东侧。4）地下停车场出入口设置：位于酒店楼宇西侧。5）酒店的卸货平台：位于地下一层，车库内。酒店（26层）公寓（25层）写字楼（25层）1、项目规划建议：本案总体规划采用“一个建筑组群，两个主题广场”规划概念。一个建筑组群，分别由写字楼、公寓楼、酒店及其裙楼商业用房组成。两个主题广场，分别为：公寓楼与写字楼南侧环抱形成的商业广场，第二个为位于建筑组群北侧，因楼间距要求形成的楼宇间绿化商务休闲广场。2、建筑布局建议：首先，酒店在功能需求上需要相对独立的停车场、独立的形象展示面，因此在规划设计中应充分考虑此因素，其次酒店需要便捷、顺畅的货物运输通道和平台，因此建议将酒店位置设计与本案的东侧。其次，写字楼与商务公寓的办公特性较强，将二者，进行关联设计，可充分形成浓厚的商务办公居住氛围，便于后期的市场操作，及销售操作。3、商业规划建议：1）商业布局采用商业内街与外铺现结合的方式。2）商业外铺主要指，临乌兰察布路及展东路两部分沿街一、二层连体商铺及单层商铺。3）商业内街是指，本案绿化商务休闲广场南侧及东侧两部分一、二层连体商铺或单层商铺。4、建筑物外围动线设计建议：1）公寓楼主入口设置：位于公寓楼南侧。2）写字楼主入口设置：位于写字楼东南角。3）酒店主入口设置：位于酒店楼宇东侧。4）地下停车场出入口设置：位于酒店楼宇西侧。5）酒店的卸货平台：位于地下一层，车库内。酒店（26层）公寓（25层）写字楼（25层）1、关于设计两层地下停车场的建议：1）地下一层停车场作为公共停车场进行管理和使用；2）地下二层停车场作为写字楼及公寓楼配套使用建筑空间进行销售和管理。2、建筑层高方案：1）写字楼、酒店、公寓首层设计为4.2米。以此来与商业裙楼的层高统一。2）写字楼、酒店、公寓二层设计为3.6米。3、酒店、写字楼大堂挑空设计方案：为了满足酒店及写字楼的大堂层高设计规范要求，将酒店及写字楼的大堂入口处进行结构挑空设计。其优势如下：1）增大大堂的采光面积；2）增加二层商业的展示面，提升二层商业的商业价值。4、提高裙楼顶层楼板承重及防水设计标准，进行空中花园设计（建议）：方案内容：在本案裙楼顶层进行空中花园设计；优势如下：1）提高本案绿化面积，提升环境品质；2）增加项目的景观看点，营造项目独特卖点。将未来的因素纳入我们的视野范围市场定位：商务生活秀空间定位支持：1、距总部基地，5分钟的车程；2、通畅、便捷的交通网络；3、总部基地巨大的配套需求；4、总部基地的扩散效应，形成的市场需求；5、本案项目自身所具备的空间、时间优势。本案至总部基地，经由乌兰察布东路至东二环计1.8公里，东二环行程计0.4公里，由东二环至总部基地核心金融街计0.5公里，总计2.7公里。总部本案基地通畅、便捷主要表现为如下几个方面：1、东邻城区主环路，东二环。直线距离1.8公里。2、南临乌兰察布东路为双向6车道的城区主干道。3、北邻新华大街，与总部基地北段相连。4、乌兰察布路与新华大街又分别由展东路及东二环连通，形成强大环形交通网。总部基地的土地供应及规划情况：居住用地280万㎡，商务办公用地250万㎡。巨大的常住人口及办公人口容量，带来了强大市场的需求。单单依靠基地自身是无法满足的。项目占地面积（公顷）占比总用地1163.87100%居住用地280.4125.22%公共设施用地355.2731.95%行政办公用地70.6919.90%商业金融用地21.776.13%文体娱乐用地13.333.75%科研办公用地78.7522.17%商务办公用地169.7447.78%绿化用地214.315.86%道路及其他用地313.8926.97总部基地的集聚效应主要体现在如下几方面：1、引进世界500强和国内100强企业总部和地区总部，；2、作为投资和结算中心，将汇集巨额企业资本及民间资本；3、以研发中心为基点，吸引和聚集大量科研和产品研发机构；4、总部基地作为企业管理中枢，将汇集大量国内外市场经济的信息，并将其整合，形成互动；总部基地的扩散效应：1、作为金融中心、信息中心，金融资本和信息的高度聚集，必然形成瀑布效应，惠及总部基地周边的中小企业和服务行业，造成一定的下游中小企业的办公需求。2、巨大的办公空间，集聚了数以十万计的各类人才，将对总部基地周边区域的住宅市场提供大批的硬性需求。3、因为总部基地自身土地有限，部分商务、休闲功能将向基地周边地区扩散，对周边地区的功能性需求将大大提高。1、地理位置的优势：本案地处呼和浩特市“东优”发展战略区域结合部，向西与长乐宫商圈及新华大街办公区相连。向东与总部基地只有2.0公里的直线距离。总区办公部大街新华基本案地2、相对独立的建筑空间：本案所在区域一方面独立于新华大街商业氛围之外，另一方面与总部基地所在区域也存在一定空间距离，所以完全可以根据市场的功能化来进行整体规划，一方面避开万达广场的商业竞争，另一方面满足总部基地在功能化上的不足，寻求自身的发展空间和竞争优势。广场总万达部基本案地3、有利的规模居住空间：本案周边大型中高端项目遍布，向北有：万达广场、东馨园别墅，向南有：丁香佳园、春雨小区、嘉和小区，巨华集团开发的巨海城等。居民消费档次较高，消费能力强。1、关键时间节点：总部基地启动时间：2011年4月全面启动；总部基地预估投入时间：2015年本案开工时间：2012年。本案施工周期及入住时间：施工周期：2年至2.5年入住时间：2015年6月至12月2、我们的优势：1）项目整体工作的同步性：本案在时间节点上与总部基地的建设几乎同步进行。2）宣传推广工作的同步性：本案的项目推广工作将，与总部基地的推广工作同步进行。一方面，可以借助与总部基地推广中的强大社会影响力。另一方面，可以根据总部基地推广方案，调整本案的推广策略，实现差异化宣传。3）销售与招商工作的超前性：本案产品形式与总部基地首批建设项目存在差异性，同时总部基地在开发次序，配套型设施建设工作明显落后于办公性建筑的建设，这使得本案的产品面世时间要先于总部基地同类型产品。综上所述，本案的在整体市场定位中，无论从空间、时间因素，还是项目自身所处开发环境因素方面进行分析，我们都应充分考虑总部基地的建设对本案定位的影响。因为，总部基地的建设，不只是对本案，对呼和浩特市整体的房地产市场都将产生巨大而深远的影响。首先，总部基地的建设改变了城市的经济发展模式，对整个城市的经济环境进行了二次调整。其次，总部基地的建设强化了，如意开发区作为行政中心所在地作用，同时又赋予了金融中心、商务中心、科研中心等新的功能。再次，总部基地的建设对城市的教育分布将造成巨大的影响。有效的提升总部基地及周边地区的文化氛围。因此，我们在市场定位中依托总部基地，以提供配套服务性的产品为规划目标，借总部基地之东风，实现项目的终极利润目标。在市场中寻求一席之地，关键是我们与别人有何不同产品定位概况：1、星级标准的连锁经济快捷酒店；2、产权式酒店公寓；3、MINI银领公寓，自由度LOFT公寓；4、5A智能办公空间；5、集餐饮、休闲、娱乐为一体的综合性超级商务会所；6、美容、美体SPA中心；7、健身、保健会馆。酒店的定位基础：1、与本案独特的商务定位相辉映，营造本案纯粹的商务气息；2、为写字楼及商务公寓的办公企业提供良好的服务平台；3、补充星级酒店与普通经济型宾馆的市场空白；4、经济型的价格与星级型的居住体验赢得更大的市场份额。酒店的定位依据：1、我国酒店总体发展概况：2、酒店建安成本分析；2、酒店建筑功能分析；3、呼和浩特市酒店业的概况分析；4、经济酒店特征分析；5、总部基地在建项目分析；6、本案宗地特征分析。1、中国的大众旅游发展需要价廉物美的酒店住宿设施；中国的国内旅游总人次超过了60％的全国总人口，已经基本上达到了大众旅游的标准。与大众旅游伴生的是相应旅游设施的改进和旅游行业结构的调整。2、中国繁荣的经济刺激了商务旅游的发展，形成对经济型酒店的巨大需求；据世界旅游组织的估算，中国的商务旅游目前年支出在103亿美元，在中国经济迅猛发展的背景下也正经历飞速的发展，据估计，在未来几年可能以20％的惊人速度增长。3、随着中国入境旅游的发展，国际游客对经济型酒店的需求也逐渐上升；随着国际著名品牌如雅高Ibis、圣达特Super8,DaysInn等经济型酒店进入中国，以及中国本土的经济型酒店的发展，国际游客对经济型酒店的需求将越来越大。四星级、五星级酒店要求：1、饭