整体思路销售目标挖掘资源营销推广市场定位整合形象锁定客户知彼——我们的对手?市场分析极品居住青春版----小户型豪宅户型户1房2房3房4房类型?型?面积4151-6987-108钰龙园?M比2?例37%42%21%项目概况：4栋32层（1315户）位置：深南大道与南新路交汇处占地面积：12133.78平米建筑面积：121526.53平米车位:450个均价:5200元/平米市场分析深南魅力?生活新地东户型户型1房2房3房4房类型方??面积40-4477-8197-108新M2??地比例33%35%32%苑项目概况：4栋22-25层（466户）位置:南山南头中学对面占地面积：9370.30平米建筑面积:54506.63平米车位:250个均价:5000元/平米市场分析富霖名家户型户型两房三房四房复式类型??面积73103-116187-200M2??比例60%26%14%项目概况南山本项目行政文化中心区知已——Wherearewe?本项目麒麟花园富霖名家东方新地苑钰龙园荔林春晓项目概况?东靠嘉庭苑住宅楼南临南山国土局西望农民住宅楼北依规划中道路项目概况主导户型主导面积区间(m2)主导户型比例三房88—9555%二房+功能73—7623%房二房62-6520%其它（顶120或以上2%层）富霖名家产品性价比高主打该项目为本案的小户型豪宅，设计主要竞争对手，独特具有个性化，同时视其入市时二房与三房对本项机和销售价格构目构成一定的威胁。成对项目的影响程度。东钰方龙本项目新园地荔林春晓充分利用虽对项目的威胁苑景观及教育的优势不大，但由于其取得不斐的销售业户型分布较广及绩；麒麟花园利用价格较低，因此自身的规模效应及将来会分流本项教育优势吸引客户。目的一部分客户。荔林春晓麒麟花园Wehave……项目分析中山公园中玉泉麒路南头中学满家福万昌百货科南山国税山南山实验学校技莲城花园麒麟花园园万业城百货麟本项目粤西酒店嘉庭苑园南山地税南头商业城南山公安局南山软件园南山国土局路路深南大道荔林春晓荔香公园深圳大学项目分析优势（S）交通优势：距深南大道仅咫尺之遥，交通系统发达；地段优势：位属南山行政文化中心核心位置；规模优势：项目体量较小，市场消化能力强，有利后期的销售速度；景观优势：项目高层部分享有中山公园、荔香公园无敌美景；人文优势：周边云集政府机关单位，人员整体素质较高，有利提升项目的品质；教育设施：南山实验学校近在咫尺，离深圳大学仅300米左右；商业价值：北向紧邻规划中895米长道路，有利商业价值的提升。项目分析劣势（W）?项目东南面建筑遮挡干扰，影响此方向低层采光景观的影响；?地块的标高相对较低而使景观的最大利用不足；?项目交通发达但不便利；?地块形状较为狭长，不利建筑的整体布局；?周边配套生活配套略显不足；?建筑覆盖率偏高。项目分析机会（O）地块利用：项目西面、北面均为空地有利于地块景观的利用；片区形象：随着南头片区的改造，片区在南山乃至深圳的知名度越来越高；客户档次：周边政府单位吸引了大量的客户资源；生活设施：周边有档次的生活配套寥寥无几；地铁方面：地铁的开通为深南沿线的物业带来更多的热点。项目分析威胁（T）?片区内其它项目的市场竞争；?片区内总体供给量；?关外如梅林关口的物业对本项目的竞争。?项目分析扬长优势点：对策一：针对项目的地理位置优势，充分对外宣传项目位处深南大道旁、南山行政文化中心区核心的双重区位优势。对策二：针对项目的景观优势，可在建筑布局上充分考虑景观面的最大化利用。对策三：针对项目的教育配套，可通过与南山实验学校进行合作提升项目的卖点。机会点：对策一：利用政府条件多角度宣传片区的美好前景。对策二：尽量利用西北两面的空旷空间来安排建筑的位置。?项目分析避短劣势点：（标高、覆盖率、生活配套）对策一：通过设高层高的架空层来提升地块地势低的不利因素。对策二：通过特色园林来改善项目覆盖率高的不足。对策三：通过引入品牌商家满足客户的日常生活所需，另可通过增加一些具有一定档次规模的餐饮、休闲类功能设施进行补充。威胁点：（同质化竞争）对策一：面积小、总价低扩大目标客户层面，提升项目市场竞争力。对策二：二房半的个性化产品更能吸引市场的关注。Whoarewe?项目定位定位原则?参考区域物业发展现状?针对本项目地块特征?实现本项目价值最大化项目定位物业定位南山行政文化中心南山行政文化中心：项目所处区位周边遍布南山国土局、南山公安局、南山税务局等各大政府机构，体现片区未来良好的发展前景。人文生活：本项目与科技园、深圳大学、南头古城为邻，南山实验学校近在咫尺，加上周边荔香公园、中山公园两大公园的烘托，散发出浓浓的人文气息，营造的是一种淳淳的生活大氛围，让愉悦的心情在这里尽情开扬。极粹：极粹代表一种高度，实现一种境界，超越别人，最大程度优化自身的气质。项目定位客户定位客户类型：自用型（95%）+投资型（5%）项目定位客户特征及心态分析自用型客户二房户型：?本片区外企管理者及白领阶层?资历较浅的政府公务员及周边学校（如深大）的教师特征及心态：?年龄基本上在25-35岁之间?首次置业为主?居住人口多为2-3人?文化层次相对较高，均受过良好的高等教育?月均收入基本上为5000元左右?对总价相当敏感，对付款方式要求灵活多样?对上班的时间成本较为重视项目定位三房、四房户型：?片区内原居民?片区内私营企业主、有一定资历的公务员及科技园高级管理者??对子女的教育较为重视的家庭特征及心态：?年龄基本上为30岁以上?二次置业为主?居住人口为三人或以上?文化层次较高，思想意识成熟?对居家氛围要求很高?对价格要求不高，支付能力很强?相当注重小区的安全问题?绝大部分家庭有私家车项目定位投资型客户二房户型：?私营企业主及高级白领?有一定积蓄的公务员?其它类型的投资客特征及心态：?年龄在30岁以上?二次以上的置业经验?对首期的要求较高?资金较为雄厚?投资意识强，对片区的前景看好?区域来源较为复杂项目定位形象定位定位诠释：书香、花香体现的是一种生活氛围，是一种生活境界，生活除了需要有优美的自然环境及小区的园林绿意外，同时项目可通过周边各大名校让浓浓的教育气息飘入小区，让优雅文化品质生活处处充满淳淳的香意。活代表着一种灵动，体现一种缤纷的生活状态；色代表着多姿多彩，体现的是一种丰富多彩的生活过程；生代表着新鲜，不仅生活的空气是新鲜的，而且让自已的心情更加年青；香代表着淳香，除了淡淡的花香，生活在这里是更是一种惬意的美。项目定位项目命名建议她可以叫缤纷未来（体现的是未来多姿多彩的美好生活，包含了对教育、公园等美好生活的遐想，契合项目书香、花香的形象定位；同时，也与项目规划设计“高帆起航”的形象契合。）??也可以叫缤纷茗香（生活不仅是充满缤纷的，生活也是可以用来品茗的）?项目定位还可以叫缤纷蓝山（蓝山与南山谐音，除了让人更直接地知道项目的区位外，更给人描绘的是美好生活蓝图）另还可以叫缤纷艺墅由于发展商以前开发过的缤纷假日及目前在售的缤纷时代均取得佳绩，已经在市场上树立了一定的知名度，本项目可通过围绕“缤纷”进行命名，为后期在市场上树立更高的知名度，取得更好的销售业绩。项目定位小区停车位规划建议序号楼盘名称总户数停车位数量户均比1钰龙园1315户450个0.342东方新地苑466户250个0.543星海名城1496户810个0.544椰风海岸560户369个0.665阳光棕榈园（三期）746户360个0.486旺海怡苑788户125个0.167荔林春晓540户450个0.838常兴时代广场（住400户300个0.75宅）9绿海名都1077户696个0.65合计7388户3810个0.52小结：以上为片区内部分项目统计，总共有7388户，停车位数量为3810个，户均比为0.52，从结果不难看出，片区客户对停车位的数量需求大多数表现在中大户型上，户均比约为0.5左右，结合本项目的户型情况，本项目的停车位可适当的增加，不仅可以满足居家用户的需求，同时也可增加项目的附加值，初步建议户均比约为0.7。设施项目非常需要7.6%比较需8.8%要需要24.1%不太需27.4%要不需32.1%要酒吧18.2%18.6%40.9%10.9%11.3%中/西餐厅会18.4%12.3%34.4%16.0%18.9%商务中心所9.2%8.8%20.2%25.2%36.6%网吧配6.7%15.1%35.7%20.6%21.8%咖啡厅32.4%28.9%30.5%2.0%6.3%图书室套34.8%30.0%28.0%0.8%6.4%健身室建4.6%11.3%22.2%21.8%40.2%影视厅议7.9%10.4%22.0%24.9%34.9%棋牌室7.9%9.9%22.7%26.4%33.1%桑拿浴室6.3%8.4%17.6%29.8%37.4%高尔夫练习场8.3%15.0%23.8%23.8%29.2%保龄球练习场4.8%8.7%18.7%30.9%37.0%壁球练习场18.8%20.4%36.7%10.2%13.9%网球场19.9%17.9%28.9%15.4%17.9%篮球场21.1%22.3%32.4%10.1%14.2%乒乓球室12.3%16.0%33.3%18.5%19.8%桌球室39.3%25.4%21.0%6.0%8.3%儿童娱乐室60.2%19.9%10.8%2.8%6.4%医疗保健中心58.2%21.5%13.1%2.4%4.8%小型超市2.1%3.8%8.5%21.7%63.8%电子游戏室48.8%23.6%19.5%3.2%4.9%游泳池小结：会所的多项设施中，客户希望有的几项会所功能需求强弱依次表现为医疗保健中心、小型