2010年内蒙古临河市商业项目市调及定位策划报告北京房地产策划机构2010年08月10日调研说明:一、调研范围：内蒙古xxxxxxxx区商业二、调研时间：2010年7月14日——2010年7年20日三、调研重点：以xxxx市大中型商业网点为重点，结合重点商圈，涵盖大型商场百货、超市、商业街、临街店铺、建材、家居、餐饮、娱乐专业市场等多种零售业态，同时对已售、在售及即将开发的住宅项目进行初步调研工作。四、调研人员：调研组长：严国林(xxxx副总经理)小组成员：朱来鑫（xxxx策划部经理）李文波（xxxx销售总监）蒋达（xxxx策划部）孟祥帅（xxxx策划部）焦东昌（xxxx策划部）目录一、宏观市场环境分析：1、本区总体特点描述；2、本区关键经济指标对比分析；3、本区商业格局现状及未来发展趋势研究。二、商圈分析：1、定义项目所在商圈的范围；2、竞争商圈现状研究：各业态研究（零售业、餐饮业、娱乐休闲业等）3、商圈消费者调研：细分消费人群划分、各细分人群消费行为分析(购物/餐饮/娱乐)、各细分人群对本项目的接受度及业态构成建议；4、商铺面积与商铺售价、租金分析；三、项目分析1、项目区位条件分析；2、项目规划条件分析(容积率/覆盖率/)；3、本项目SWOT分析。四、业态比例表五、布局规划示意图北京-----------公司受xxxx市-------公司委托对其位于xxxx市xxxx区xxxx与万丰街交叉口商业地块未来的业态定位、经营定位、销售等进行全程、总体策划，为此我们对本市的经济环境、零售业、餐饮业、超市业、休闲娱乐业等进行了调研，希望从实际出发，设计本项目未来的经营模型，为本项目的实施寻找可行的市场机会点。一、宏观市场环境分析：1、本区总体特点描述；地理位置概况：xxxx位于内蒙古自治区西部，黄河北岸,阴山南麓,河套平原中部，南临中国第二大河--黄河,故名“xxxx”。地理坐标为东经107°6'至107°44'，北纬40°34'至41°17'。xxxx市北依阴山与蒙古国接壤，国界线长368.9公里，南临黄河与鄂尔多斯市隔河相望，东连草原钢城包头市，西邻阿拉善盟及塞外煤都乌海市，处于华北与西北的连接带上。xxxx全境为黄河冲积平原，地面开阔平坦，地势从西南向东北微度倾斜,海拔高度为1209米--1045米。xxxx耕地面积75761公顷，占总面积的54.4%,其它为牧场、沙丘、森林和湖泊。xxxx地下水资源丰富，地下水埋深平均为1.6米至2.2米。地下水多为淡水,适宜灌溉。地下水补给主要是引黄灌溉，年引水量达12亿立方米，灌溉面积159.5万亩。（本数据来源于xxxx政府网站）阴山山脉呈东西横贯中部，北部为广阔的天然牧场，俗称乌拉特草原，盛产牛、羊、骆驼及肉苁蓉、发菜、黄芪等名贵特产品，年产绒毛8000多吨，二狼山白山羊绒在国内外久负盛名，有“纤维钻石”“软黄金”之美誉。巴美肉羊是xxxx市具有自主知识产权的品种，也是国内第一个通过复杂育成技术杂交培育出的肉毛兼用型品种。南部是著名的河套平原，素有“黄河百害，唯富一套”的美誉，耕地面积40万公顷，是亚洲最大的一首制自流引水灌区，水利资源丰富，是国家和自治区重要的商品粮生产基地。阴山山脉蕴藏着丰富的矿产资源，已探明储量的有300多处62种，主要有硫、铜、铅、煤、银、稀土、石墨、铬铁、宝石等，富矿多，矿体厚，宜于开发。铜、铅、锌、硫铁等储量在内蒙古自治区乃至全国名列前茅。有全国最大的锌冶炼、铜冶炼企业。行政区划：xxxx是内蒙古自治区12个市、盟之一，现辖一区二县四旗，市政府设在xxxx。xxxx系蒙古语，意为“富饶的湖泊”，因境内有著名的淡水湖乌梁素海以及众多的湖泊而得名。xxxx市属温带大陆性气候，一年四季分明，天空晴朗，多见蓝天白云，雨雪集中，日照充足。春季气温日较差大。夏季水气充沛，降水集中，雨热同步，是作物生长的旺盛季节。秋季天气晴朗，温和凉爽。冬季降雪甚微。冬季1月平均气温为-10℃，夏季7月平均气温为23℃，日照时数为3100—3300小时。2003年12月经国务院批准，xxxx撤盟设市，2004年8月圆满完成设市工作。全市市域总面积6.44万平方公里，辖7个旗县区、45个乡镇（苏木），聚居着蒙、汉、回、满、达斡尔等20多个民族，总人口176万人，其中城镇人口77.9万，城镇化率45%。市府所在地xxxx总人口53万，城镇人口29.5万，城镇化率55.7%，建成区面积32.3平方公里。交通状况：xxxx市处于京津为龙头的呼（市）—包（头）—银（川）—兰（州）经济带上，是国家西部大开发的重点区域，交通便利，通讯发达，包兰铁路和110国道横贯东西，拉萨——丹东高速公路穿市而过。中蒙跨国运煤专用铁路国内线——神华甘泉铁路已开工建设，连接中国和蒙古国的重要通道——临策铁路（内蒙古xxxx至策克口岸）的铁路货物运输已投入运营。xxxx市内“横五纵八”公路网基本形成；邮电通讯覆盖全境，网络遍布城乡；电力供应充足，且电价低廉；国家一级陆路口岸甘其毛道口岸已成为中蒙陆路贸易的重要通道；xxxx经济开发区（省级）已初具规模，总面积6900多亩。城市建设：近年来，特别是撤盟设市以来，市委、政府以科学发展观为指导，全力实施“三化互动”战略，把推进城镇化进程作为加快全市经济社会发展的重要战略举措。经过社会各界的共同努力，全市城镇建设工作取得了令人瞩目的成就。2003-2007年，全市城镇建设投资累计完成164亿元，占全市固定资产投资的23%，年均增长43%，市政基础设施不断完善，城镇面貌大为改观，形象和品位进一步提升。全市城镇居民人均住宅建筑面积27平米，居住水平达到了一个非常高的水平。中心城市新区开发建设取得突破性进展。西区核心区范围内12条主次干道建成，道路框架基本形成，各类管网同步配套。行政企事业单位入驻西区进度加快，目前，已有11个单位入驻新区，15个单位主体已封顶，27个单位已开工建设或正在做征地、拆迁等前期工作。河套文化主题公园、金川河水系景观工程、文博中心、市中学等公共项目建设全面展开，新区城市功能日趋完善。房地产开发稳步推进，新区整体开发建设向纵深推进。2、本区关键经济指标对比分析；初步核算，2010年上半年全市生产总值实现203.8亿元，同比增长19.0%，增速比上年快1.1个百分点，比一季度慢1个百分点。其中：第一产业实现增加值14.4亿元，增长15.0%；第二产业实现增加值122.6亿元，增长23.0%，；第三产业增加值66.8亿元，增长15.0%。工业：2010年上半年，全市规模以上工业增加值预计完成90.1亿元，同比增长22.2%，在自治区各盟市中排在第六位，比自治区平均增速高0.9个百分点，工业经济继续保持平稳较快发展态势。全市四个支柱产业完成增加值84.0亿元，同比增长20.2%，总量占规模以上工业增加值的比重为93.2%，对工业经济增长的拉动作用较大。其中：农畜产品加工业实现增加值25.0亿元，同比增长16.5%；矿山及冶金工业实现增加值37.4亿元，同比增长17.1%；化学工业实现增加值7.4亿元，同比增长7.7%；电力工业实现增加值14.2亿元，同比增长48.1%。全市主要工业企业销售收入及利润均实现高速增长。前五个月，全市规模以上工业企业实现主营业务收入（销售收入）191.1亿元，同比增长51.5%，盈亏相抵后实现利润总额13.4亿元，同比增长5.3倍。其中，轻工业实现主营业务收入74.9亿元，同比增长28.8%,盈亏相抵后实现利润总额2.3亿元，同比增长65.4%；重工业实现主营业务收入116.2亿元，同比增长71.0%，盈亏相抵后实现利润总额11.1亿元，同比增长13.9倍。农业和牧业：初步统计，全市农作物面积将达到949.5万亩，比上年增33.1万亩，增长3.61%。近年来，国家不断加大对种粮农民的补贴力度，一定程度上调动了我市农民的粮食生产积极性，但由于我市粮食种植比较效益较低，农民种植粮食的目的基本上是自用，因而粮食种植面积相对稳定。预计我市牧业年度牲畜头数将达到901.7万头只，同比减少1.45%。今年羊肉价格好，农牧民加大了出栏因而导致羊的存栏量减少；猪肉价格下跌，农民养猪的积极性不高导致生猪存栏头数减少。固定资产投资：2010年上半年，xxxx市固定资产投资预计完成271.4亿元，同比增长11.1%。其中，城镇完成投资236.2亿元，同比增长14.5%；房地产开发完成投资25.9亿元，同比增长19.0%。消费品零售总额：2010年上半年，社会消费品零售总额完成53.5亿元，同比增长18.9%，在自治区各盟市中排在第四位，消费品市场继续呈现繁荣活跃态势。上半年城市完成消费品零售额45.2亿元，同比增长19.0%。6月份当月完成7.7亿元，同比增长19.0%。上半年批发和零售业完成零售额46.3亿元，同比增长19.0%。6月份当月批发和零售业零售额7.6亿元，同比增长17.9%；1-6月份住宿和餐饮业零售额7.2亿元，同比增长18.0%。地方财政：经济企稳回升势头得到加强，全市经济呈现出又好又快发展态势，地方财政总收入增速每月都以两位数增长。特别是进入二季度后，增长幅度均达到30.0%以上。截止上半年末，全市地方财政总收入完成33.5亿元，同比增长40.8%，增速创今年以来新高，比上年同期提升49.2个百分点。其中，地方财政一般预算收入19.1亿元，同比增长53.1%，，在自治区各盟市中排在第二位，比上年同期提升56.0个百分点；上划中央税收收入11.8亿元，同比增长26.1%；上划自治区税收收入完成2.6亿元，同比增长32.0%。地方财政一般预算支出完成39.1亿元，