三亚凤凰水城商业项目前期策划上海，2010年12月目录PART1产品设想论证04PART2开发模式探究27PART3租售市场研究47PART4产品开发建议71PART5财务测算1042产产品品设设想想论证论证?案例拟合?城市比较发展模式探究?设想推论发展模式探究?主流模式?相关利弊点产产品品开发开发建建议议?写字楼开发可行性?30万商业开发可行性?市场空间?产品组合的可行性?消费需求开发开发策略策略与财务与财务分析分析?适用于本项目的商业开发模式?经营模式?开发时序?投资回报?产品调整方案3PART1产品设想论证4PART1产品设想论证初次提报过后，基于开发商对SOHO中国（银河SOHO）开发模式的浓厚兴趣，我们对银河SOHO进行深入的剖析——5PART1产品设想论证银河SOHO——商务办公为主的大型综合商业项目??银银河河SOHOSOHO位于北京位于北京内内城罕有的大型地城罕有的大型地块块。。这这是一是一个个占地占地55万多万多㎡、㎡、总总建筑面建筑面积积3333万㎡、集商万㎡、集商业办业办公于一身的大型公于一身的大型综综合合项项目。目。银银河河SOHOSOHO成成为东为东二二环环上引人注目的地上引人注目的地标标性建筑景性建筑景观观。。项项目目数数据据占地面积：50,000㎡总建筑面积：329,080㎡办公面积：166,000㎡办公层数：F5–F18整体整体构构成及比例成及比例商业面积：86,000㎡商业层数：B1–F3商商业业占总面积26.1%结论：银河SOHO是坐拥大型地块的北京罕有的大型城市综合体项目占总面积73.9%，项目整体由办公和商业两大块组成，其中办公面积达16.6万㎡，商务办公而商业面积只有区区8.6万㎡，地上3层，地下1层。数据上来看，（写字楼）银河SOHO是以写字楼（商务办公）为主，商业为辅的大型综合项目。6PART1产品设想论证初步了解银河SOHO后，通过对银河SOHO进行深度剖析，从多个角度（城市背景、城市经济、人口、区位、交通、资源、盈利模式）与本项目进行拟合度对比，探究银河SOHO的模式是否适用本项目吗？7PART1产品设想论证三亚与北京在城市能级、类型方面均无可比性，未来发展方向也完全不同，商务办公并不是三亚发展目标，三亚更侧重于旅游商业的发展。北京北京三三亚亚北京—中国首都，现为中国四个中央直辖市之一，全三亚—海南省仅有的两个地级市之一，位于海南省最南国第二大城市及政治、交通和文化中心。2010全球城端。三亚是海南著名的热带海滨旅游城市和海港，获得市排名北京跻身全球大城市第15位，居内地之首。多项旅游评选的世界之最、中国之最。城市等级：首都（直辖市）城市等级：地级市规模面积：总面积达16807.8平方公里规模面积：总面积达1919.58平方公里北京市下辖东城、西城、海淀、丰台、朝阳等（总共三亚市下辖河东管理区，河西管理区。辖6个镇（海棠18个区县）。湾镇、田独镇、凤凰镇、崖城镇、天涯镇、育才镇）。城市定位城市定位?确定了以现代化国际性大都市，大力发展高新技术产?确定了以旅游城市为目标，加快推进旅游的国际化进程业、强化北京市的政治文化中心、金融服务中心以及国，将三亚建设成为国际一流的热带滨海度假旅游目的地?际管理控制中心的功能?。。8PART1产品设想论证三亚常住人口少，本地消费力偏低；从商务商业/超大规模综合性商业发展条件来看，三亚难以提供与银河SOHO同样条件的人流量及消费力支撑。20092009年年两两城市城市经济经济明明细细三三亚亚市市北京市北京市全年实现GDP（亿元）174.8511865.9全年实现人均GDP（元）3606568788全年实现社会消费品零售总额（亿元）50.905309.9全年城镇居民人均可支配收入（元）1523326738全年实现接待游客人次（万人）669.0516412.5全年实现旅游总收入（亿元）103.772188.1全市财政收入（亿元）78.616337.5城镇居民恩格尔系数（%）43.433.2城市化率（%）54.585常住人口（万人）581755人均社会消费品零售额（元）913730255人均消费金额相差甚远！9PART1产品设想论证单位：亿元20092009年年两两城市地城市地区区生生产总值产总值明明细细三三亚亚市市北京市北京市第一产业27.34118.3第二产业40.362743.1工业33.792191建筑业—552.1第三产业107.159004.5交通运输、仓储和邮政业—468.5信息传输、计算机服务和软件业—1107.5批发和零售业28.931570.9住宿餐饮业21.08275.5金融业—1720.9房地产业—895.4租赁和商务服务业—816.2科学研究、技术服务和地质勘查业1.1793.7水利、环境和公共设施管理业—55.5居民服务和其他服务业—82.7教育5.8405.8卫生、社会保障和社会福利业—192.2文化、体育和娱乐业1.4251.1公共管理与社会组织—368.8注：因三亚09年统计公报中某些数据未公布，导致表格中“—”的出现10PART1产品设想论证三亚第三产业结构构成单一，旅游业占主导地位，极度缺乏商务商业赖以依存的企业规模数量，本项目更多的资源指向来自于旅游及相关产业链。?北京聚集各类跨国公司地区总部已达42家，同时有大型中?三亚列入统计的旅游宾馆(酒店)187家，其中，五星级宾馆央企业集团160余家。在空间布局上，初步形成了中心商10家，四星级宾馆21家，三星级宾馆25家，二星/一星21务区、金融街、中关村科技园区等几个特色总部聚集区。家，待评五星级宾馆15家。拥有客房32177间；拥有床位57210张。产业比例表显示：表面上看第三产业均是城市的主导产业。北京第三产业占75.8%；三亚第三产业占61.3%。但仔细研究后发现，北京与三亚的第三产业2009年三亚产业结构比例构成存在着极大的差异。09年北京第三产业总值：9004.5亿元09年三亚第三产业总值：107.15亿元三亚是众所周知的旅游胜地，09年旅游收益为15.6%103.77亿元，占第三产业总值96.8%。北京09年旅游收益为2188.1亿元，占第三产业总值24.3%。有23.1%61.3%此得出三亚的第三产业经济主要来源于旅游业及相关联行业。北京作为首都，中国大城市代表之一，经济成分多元化，零售业、旅游业、商务（金融）都发挥着各自的第一产业第二产业第三产业力量。11PART1产品设想论证公共交通发展欠缺，微观道路状况不佳，并非大规模的客流的集散地，本案的目的性指向远远大于便捷性。北京公交经过76年的发展，目前共有运营线路882条三亚公交存在分布不理想、覆盖率不够，车辆管，总客运量50.37亿人次。成为城市交通的重要力量。理混乱，导致居民乘公交出行比例只有20%。北京拥有约7万辆出租，完善补充地面力量，发挥着极三亚出租车仅1500辆左右，且管理较混乱，经常大的作用。发生出租不理本地客人而载旅游客的问题。北京是中国第一个拥有地铁的城市。目前正在运营的三亚同时存在主次干道交通流量不均衡、道路狭窄。线路有：1号线、2号线、4号线、5号线、8号线1解放路交通压力过大，时常发生拥堵。另外，三亚道期、10号线1期、13号线、八通线和机场快轨。运营路排水系统存在较大问题，会因雨水量过大导致道路线路总长度228公里，车站总计135座。日均客流量积水，致使交通瘫痪。约500万人次，地铁建设仍在进行中。铁无地北京地铁线路图北京地铁线路图12PART1产品设想论证该项目的区位从长远利益角度出发优势明显，适宜发展依托本地资源的旅游相关目的性商业（非零售为主）。文化商业储备用地老城区银银河河SOHOSOHO商业带三亚湾酒店集群带0808年，北京政年，北京政府府开开辟辟东东二二环环交通商交通商务区务区，定位，定位为为新新兴产业兴产业位于城市未来新区，老城区商业带与酒店集群带的中间位置，金融功能金融功能区区和高端商和高端商务务服服务业务业的的聚聚集地。集地。区区位位拥拥有有东东直直门门周边拥有大量文化商业储备地，未来发展空间巨大。交通交通枢纽枢纽、、国国家核家核心支心支柱柱产业产业聚聚集地、集地、东东二二环环商商圈圈。。13PART1产品设想论证交通便捷快速（载客量大）是支撑银河SOHO30万㎡商业及写字楼的重要必备条件，相比银河SOHO的地铁直通地下商业，本项目仅9条公交线路实在无法比拟。银银河河SOHOSOHO公交线路公交线路东东直直门门交通交通枢纽枢纽——亚亚洲洲最大的最大的现现代化代化综综合交通合交通枢纽枢纽，集公，集公交、城交、城铁铁、机、机场场特特快、快、环线环线地地铁为铁为一体，一体，东东西南北西南北贯贯通。通。河东路和金鸡岭街两个站点总共9条公交线路，是达银银河河SOHOSOHO紧紧守守朝朝阳门东阳门东南角，南角，地地铁铁22号号、、66号号交交叉穿越叉穿越，，到项目唯一的公共交通方式。出出入口入口与与地下商地下商业业直接直接连连通。通。14PART1产品设想论证银河SOHO拥有强大CBD资源与商圈资源，本项目资源只拥有周边20个楼盘，且三亚独有的候鸟特征，人口波动大，提供不了稳定大量客流，商务资源更是没有。直商圈东门2165937商19务106办11朝阳门商圈1公12集20413聚17地1481815国国家核家核心心产业总产业总部部集集聚聚区区——中中国电国电信、中信、中国国移移动动、中、中石石化、化、中海中海油油、中、中国国人人寿寿、中、中国国人保、人保、外外交交部部、、司法部司法部等等。等等。本项目项目周边一共存在20个楼盘，如果楼盘全部销售完东东二二环环商商圈圈—北京—北京““第四商第四商