2011年三远长沙岳麓区项目前期策划报告集团2011-7-22三远长沙地块市场分析——目录——一、土地市场二、房地产市场三、个案分析四、滨江新城五、项目地块2一、土地市场3一、土地市场1、2011年1-6月份长沙土地市场运行状况综述长沙上半年土地成交连续较为低迷，住宅用地受政策影响较大1月供应商住用地14宗，供应土地面积是2月三宗土地成交，土地成交总面积为131035平达126.44万平米，共成交11宗，2宗流拍米，成交总金额为4.41亿元。第一宗土地成交于2，1宗中止，11宗成交土地中有8宗用于月11日，长沙高新区春节后首块工业用地被成功商业。摘牌，另外两宗土地均在2月15日同一天交易。3月长沙仅2宗土地成交，[2011]网挂004号由湖南省汽车摩托车贸易有限公司成功摘4月长沙共4宗土地成交，两宗为工业用地，分别牌，[2011]网挂003号恢复挂牌规划为商位于开福区和雨花区，其他两宗为商住两用地块，业用地，被湖南新楚置业有限公司成功摘牌在4月21日同时竞拍成功。。5月共有2宗土地挂牌，全部为岳麓区，一宗用于工业，另外一宗用于商业住宅，其他6月长沙共有六宗土地挂牌，新挂牌土地4宗、继区域均无土地挂牌。本月共有4宗地块成交续挂牌土地2宗，其中岳麓区和开福区各3宗，其，全部分布在岳麓区，从5月成交的土地价他区域均无土地挂牌。4宗土地成交全部为工业用格来看，由于梅溪湖规划利好的推动，梅溪地，3宗分布在开福区，1宗位于岳麓区，共计成湖片区土地价格也突飞猛进，目前的成交价交面积224815.62平方米，成交总金额为11246万格已经达到300万/亩以上，与前两年相比元。提升幅度巨大。4一、土地市场2、2011年1-6月份长沙土地供应情况2008年1月-2011年5月土地供应面积和宗数走势图亩20020/16016元12012万：808位404单0012345678911112345678911112345678911112345供应面积0.4.1.28116330116.725.15321.8.328.500.58182239395.548.480.606.2610510.825033615供应宗数051101876115113161068114120695413313382725711016132222注：6月土地供应数据未在该图呈现??20112011年年1-61-6月供应土地月供应土地2929宗（宗（后续内容均不含工业用地后续内容均不含工业用地），供应总面积），供应总面积77.3377.33万㎡万㎡，同比，同比下跌下跌34.12%34.12%；；其中，其中，20112011年年66月无商住用地成交。月无商住用地成交。??新年新年2-52-5月份，每月土地供应保持着一种稳定的走势，每月月份，每月土地供应保持着一种稳定的走势，每月22宗。但土地供应面积呈现一种稳步上涨宗。但土地供应面积呈现一种稳步上涨状状态，态，55月达月达14.6814.68万万㎡㎡。。66月份供应更是达到月份供应更是达到22.4822.48万万㎡㎡，，下半年土地放量将呈现上涨状态。下半年土地放量将呈现上涨状态。一、土地市场3、2011年1-6月份长沙商住用地成交情况（市内五区）2008年1月-2011年5月土地成交走势图100.001612米平850.00万4：0位0.00-4单12345678911112345678911112345678911112345成交面积104419259359412.2.335.128.2.0.248.5.0.514.2339225.127.490.516.265.500.623803610成交宗数175613464353767194806673103629262541001390221注：6月份无商住用地出让，未统计进去??20112011年年1616月市内五区商住用地共成交月市内五区商住用地共成交1414宗宗土地（岳麓区有土地（岳麓区有33宗），成交土地宗地面积宗），成交土地宗地面积57.1957.19万平米，万平米，成交成交面积同比面积同比下降下降24.39%24.39%。主要是受。主要是受20102010年以来的政策调控和土地的稀缺性影响，市场整体供应成交较年以来的政策调控和土地的稀缺性影响，市场整体供应成交较少。少。按目前的成交面积上扬走势来看，按目前的成交面积上扬走势来看，预计未来一段时间长沙土地市场将有所回暖。预计未来一段时间长沙土地市场将有所回暖。??20112011年年1-61-6月市内五区月市内五区商住用地商住用地成交均价为成交均价为534.7534.7万万元元//亩，岳麓区商住用地成交均价为亩，岳麓区商住用地成交均价为398.4398.4万万元元//亩亩。。一、土地市场4、2011年1-6月份岳麓区土地市场成交盘点规划使用挂牌编号土地位置面积成交价竞得人成交时间用途年限[2010]网挂长沙市岳麓区含浦镇白鹤2011年1月7581.89㎡住宅70年2012.0万元刘正伟073号村11日[2010]网挂长沙市岳麓区洋湖片区中商业、东莞市百利酒店2011年1月49668.37㎡40年46582.0万元072号央大道两侧写字楼管理有限公司11日[2011]网工挂25945.35长沙市云海通讯2011年2月长沙市岳麓区麓谷工业园工业50年1246.0万元001号㎡设备有限公司11日商业40[2011]网挂岳麓区梅溪湖片区A-97493.74商业、住年旭辉集团股份有2011年5月43873.0万元008号28、32地块㎡宅住宅70限公司24日年[2011]网工挂岳麓区麓谷工业园东庆路29014.79湖南崇友电梯科2011年5月工业50年1393.0万元006号以西、长延路以北㎡技有限公司17日[2011]网工挂岳麓区麓谷工业园东庆路长沙市昌尔印务2011年5月3010.91㎡工业50年191.0万元005号以西、麓松路以南有限公司17日[2011]网工挂44237.76拓维信息系统股2011年5月岳麓区麓谷工业园工业50年2124.0万元004号㎡份有限公司17日[2011]网工挂79942.07凯天环保科技股2011年6月高新区麓谷工业园工业50年3838.0万元007号㎡份有限公司14日7一、土地市场5、2011年1-6月份长沙土地政策一览?市场模式混乱土地一级开发应纳?湖南省土地出让金的5%要用于保?中国出台首个全国性国土空间开发入政府采购障性住房建设规划?国务院下发通知:土地增减挂钩试?国土部：挂牌督办土地违法案件将?长沙:土地闲置两年未动工将无偿点须听证按季度上报收回?全国每块土地将设身份证实现全程?国土资源部:拟在全国范围推广土?《长沙市闲置土地处理办法》7月监管地问责连坐制1日实行?长沙市土地管理委员会:加强土地?土地监管升级，县级地价波动纳入精细化管理预警范围6月?国土资源部：不依法履行土地复垦义务将被重罚3月5月?国务院:近期将重点清算高档住宅的土地增值税?国土资源部或2月启动土地问责处分将落实到人2月4月?国务院正式通过《国有土地上房屋征收与补偿条例》?我国将修改土地管理法中集体土地1月上半年长沙土地政策频出征收补偿规定月份0101020203030404050506068一、土地市场6、市场动长沙7月土地市场大河西再唱主角商住用地再战态继6月仅有数宗工业用地成交而没有住宅用地入市之后，商住用地终于在7月重返市场。来自长沙市国土资源局的土地出让公告显示，7月份将有7宗商住用地入市，这7宗土地全部来自于大河西先导区，总出让面积达到416.62亩。值得关注的是，虽然7宗土地均来自大河西先导区，但其中洋湖片区的土地有3宗，含浦1宗，滨江新城1宗，岳麓区高新区2宗。月底，洋湖垸湿地公园一期正式开园，这也让更多的目光聚焦洋湖垸，此前，洋湖垸挂牌成交的土地中，中海地产拍下的三宗土地，土地成交单价达到459.18万元/亩；而此次挂牌的土地中，商住用地的起始价格均在500万元/亩以上。而一宗金融用地的起始单价也在700万元/亩以上，高于今年年初洋湖垸一宗商业写字楼用地的625万元/亩的成交价格。按照政府的规划，今年大河西先导区计划出让经营性用地将控制在3000亩以内，而今年重点推介的12个招商项目预计出让土地近千亩,滨江新城、洋湖垸、梅溪湖三大重点片区作为大河西建设的重点区域，也是大河西土地市场中供应量最集中的片区。9一、土地市场7、土地市场总结土地供应土地成交??1-61-6月份商住用地成交面积为月份商住用地成交面积为57.1957.19平米平米??1-61-6月份商住用地供应面积为月份商住用地供应面积为77.3377.33平米平米，同比，同比下降下降24.39%24.39%；；，同比，同比下降下降34.12%34.12%。。??市内市内五五区商住用地成交均价为区商住用地成交均价为534.7534.7万万元元??按按用途来看，上用途来看，上半半年供应的年供应的2929宗土地，宗土地，//亩，其中岳麓区的成交为亩，其中岳麓区的成交为398.4398.4万万元元//1414宗为商住用地，宗为商住用地，1515宗为工业用地。宗为工业用地。亩亩；；??按按用途来看，用途来看，1414宗成交的商住用地中有宗成交的商住用地中有：：55宗宗纯纯住宅用地，住宅用地，66宗商住宗商住混合混合用地用地，，11宗商业、写字楼用地，宗商业、写字楼用地，22宗宗纯纯住宅用住宅用土地市场地。地。土地政策土地行情??湖南省土地湖南省土地出让出让金的金的5%5%要要用于保用于保障性障性住住??20112011年年1-61-6月份成交月份成交1414宗商住用地以商宗商住用