2010天山水榭花都前期定位及物业发展建议威海首席人文生态示范城威海天山.水榭花都项目是天山集团在威海地区打造的高端住宅项目之一，也是合富威海项目组负责策划代理的重头项目,；威项目组早在2010年2月底进驻威海市海场对水榭项目的筹备就已展开。近期，天天城际山集团决定启动该项目一期地块，，对于项目组而言，无疑是令人振奋的喜讯！为山第一水居所此，项目从北京、天津、承德、廊坊等地抽调市场调研、营销等人员，连同项目组榭策划班子超12人团队在不到半个月时间花内完成项目市场调研数据搜集、分析及方都案编写工作。本次市场调研工作主要在威海、文登重点乡镇、文登城区展开，通过随机抽样采访、目标人群深访方法进行采样。调研取得的数据作为对水榭花都项目发展策划的支撑，形成本案。水榭花都项目是合富威海项目组负责的重头项目，打造城市标杆+实现快速滚动开发?天山集团具有建筑承包一级资质和房地产开发一级资质，是以建设施工、房地产开发和休闲娱乐餐饮为支柱产业的大型综合性企业集团，在项目的施工品质、成本控制和开发节奏控制上具有一定的优势?本项目是开发商继天山水尚之后涉入威海房地产市场、树立项目乃至企业品牌的进一步，在企业发展战略中占据重要地位，同时也对占据威海市场将有着深远的影响?企业在期望打造城市标杆，树立项目品牌的同时，又需要项目实现资金的快速持续滚动北威海天山水榭花都位于威海文登新城区中心位置?文山东路以北珠海路市政规划路?虎山路以西?杜营河以东?珠海路连接市政规划路以南虎山世市杜路纪政营大规河道划路东路文山发展策划报告思路结构图第一阶段项目发展属性界定项目自身分析城市定位路网交通自然资源第二阶段配套资源基础研究项目指标项目发展分析物业发展建议项目发展属性宏观经济研判项目定位典型案例分析规划设计建议市区域规划分析开发策略场市场格局分析调景观营造建议研竞争项目分析SWOT分析发成功案例分析建筑设计建议客户需求分析展客户定位社区配套建议策形象定位略问卷调查产品定位第一部分项目自身分析项目发展属性界定基础研究项目定位发展策划报告思路结构图第一阶段项目发展属性界定项目自身分析城市定位路网交通自然资源第二阶段配套资源项目发展分析基础研究项目指标物业发展建议项目发展属性宏观经济研判项目定位规划设计建议典型案例分析区域规划分析市开发策略场市场格局分析调景观营造建议研竞争项目分析SWOT分析发成功案例分析建筑设计建议客户需求分析展客户定位社区配套建议策形象定位略问卷调查产品定位威海城市发展规划威海市现辖三市三区，即荣成、文登、乳山三个县级市和环翠区、高新技术产业开发区、经济技术开发区。总面积5436平方公里，其中市区面积731平方公里。总人口248万人，其中市区人口55万人。威海市位于山东半岛最东端，东经121.11’-122.42’、北纬36.41’-37.35’之间，三面环海，一面连陆，东与朝鲜半岛、日本列岛隔海相望，北与辽东半岛成犄角之势，素有“京津的钥匙与门户”之称。为全国综合实力50强和投资环境40优城市之一。国民经济以平均30％的速度递增，为全国经济发展最快的地区之一。威海40分钟车程4文登0分钟车程荣成威海程时车1小乳山荣成文登位居中心腹地1小时生活圈辐射威海、荣成、乳山乳山文登基础研究区域规划分析区域交通分析城际铁路的开通将大大缩短城市距离，项目与各交通站点非常便利?城际铁路：青烟威荣城际铁路今年投往开工建设，铁路建成后，烟台到青岛行程将缩短至1.5小时，青岛至威海将缩短至1.7小时，胶东半岛城市群将实现“一小时生活圈”。城际铁路在威海机场将设置一站点。?文登大水泊机场：威海唯一机场在文登市境内文登火车站本项目文登大水文登汽泊机场车站距项目距离车程大水泊机场约15.7KM约26分钟文登火车站约12.2KM约17分钟文登汽车站约2.7KM约5分钟基础研究区域规划分析区域位置分析文登地处胶东半岛东北角的中心位置，与省内各大城市之间交通链接便利?环渤海层面：威海市位于胶东半岛最东端，三面环海，地处环渤海经济圈的中心位置，是整个环渤海经济圈的重要组成部分?胶东半岛层面：文登市地处威海市中心，南北面海，东临荣城，西接乳山，西北接烟台市。是链接烟台、威海、青岛、荣城四个城市的交通枢纽城市定位文登地处胶东半岛青岛、烟台、威海三大城市的中心腹地，位于环渤海经济圈对外联系的节点位置，必将借整个区域发展的东风，实现更大发展。文登，一个古老而年轻的城市。文登，一方朝气蓬勃、充满活力的热土。无论是谁，只要踏上这方拥有65万人口、1645平方公里的土地，都会为她的秀美，她的富庶、她的文明、她的繁荣而折腰。百里昆嵛山，巍峨挺拔，是她的铮铮脊梁；万顷黄海潮，浩瀚激越，是她奔腾的血液；广阔流金的田野，是她坦荡无私的胸怀；延绵流淌的抱龙河，是她柔情缠绕的臂膀。文登城市印象???文登是山东省威海市下辖的一座滨海县级城市；?面积1645平方公里，65万人口，综合经济实力位居全国百强县第14位；?是一座非常适合投资兴业、居住养生的滨海生态城市。?文登是一座环境优美、舒适宜人，最适合人类居住的海滨城市、养生福地。?全国十大生态建设示范市之一?中国温泉之都?全国十大长寿之乡之一?区位优势突出、发展前景广阔的开放城市?交通网络发达，是中国北方唯一具备公路、铁路、机场、港口的县级城市。?发展潜力巨大，生态城市建设卓有成效?城市新区初具规模，实现了北拓东扩与威海对接；文登城市规划文登2005年整扩大城市规划区的范围，以适应城市发展的需要。调整后中心区的城市规划区范围包括：?市区三个街道办事处、经济开发区苘山镇驻地、原北郊的全部，东界至文登营镇道呼线以东2公里，北界至苘山镇境内的俚李线（303省道），西界至米山水库西岸并包括米山镇驻地，面积约为320平方公里。?等级结构：分为四级，中心城市——中心镇——一般镇——集镇。?截止到2009年底，文登市辖3个街道（龙山路、环山路、天福路）、14个镇（文登营、大水泊、张家产、高村、泽库、侯家、宋村、泽头、小观、葛家、米山、界石、汪疃、蔄山），共有88个居委会、810个行政村，65万人口。城市定位文登乡镇经济水平分析????中心镇???苘山为工业主导型，泽库为渔业主导型，宋村、葛家为综合发展型，大水泊为交通枢纽型。???一般镇???米山、界石、汪疃、张家产为工业带动型的综合集镇，泽头为渔业主导型，小观以旅游度假与海产品加工业为主，侯家、高村以海产品加工业为主。????集镇???天福山、晒字为旅游度假型，埠口为渔业主导型，铺集、口子为工业主导型。经济水平最为显著：泽库经济较富裕的乡镇：??侯家、宋村、葛家、大水泊文登市区位于城市中心位置，包括：?老城区（城市中、西、南部）?新城区（城市东部、东南部）?经济技术开发区（城市北部）文登市区外围为14个乡镇文登的南海新区位文登城市南部与乳山接壤处开发区新本案城老城区区南海新区文登新城区规划：?文登新区规划范围：?珠海路?北起珠海路?南至秀山路?西起登云路至釜山路一线虎?东至虎山路东侧1公里山?用地及人口：路?总用地面积为23.39平方公里峰山公园?总规划人口规模20.3万人?城区位置：秀山路?峰山公园南侧?抱龙河北侧?老城区东侧?区域定位：?范围内目前除世纪大道、文登学广场一带，其他主要?文登市文化行政中心为农田，目前主要有“?商务办公、商业、会展、旅游等公共活动中心?南侧有文登市动力农用车厂?集中体现文登现代城市风貌和形象的标志性地区?东侧是市重点中学项目位于文登新城区中心位置，未来?西侧规划为市级的文化娱乐中心?发展潜力巨大，区位带来的优势将是北临环境优美的市级旅游景区峰山公园?抱龙河从其南侧横贯而过，形成依山傍水之势。项目滚动、持续发展的有利保证。新区规划为未来的政治经济文化中心，对未来项目的发展产生巨大的辐射和拉动作用?文登新中心区规划将行政中心区视为整个新区的发展脊椎，从而强化城市中心的集聚作用，带动整个用地结构的调整，延续和构建城市景观轴线，塑造城市空间的震撼形象?文登新城区既是文登市行政办公，商务办公、商业、会展、旅游等公共活动的中心，又是集中体现文登现代城市风貌和形象的标志性地区，新区建设对未来文登城市的发展产生巨大的辐射和拉动作用?该区东侧规划为居住用地，这将给新区的建设到来巨大的活力和人气，新区的建设应该充分考虑他们的多样的需求?城市主干路形成五纵六横的格局。五纵自西向东分别为：龙山路、香山路、世纪大道（初张线）、文昌路、道呼线；六横自南向北分别为：秀山路、米山路、文山路、珠海路、广州路、九里路。城市主干路起到连接各大功能区的作用。红线宽40-54米。项目指标超大规模，容积率适中，项目可塑空间大——整体指标项目整体指标项项目指目指标标——整体规划图第一期120亩用地项目交通区位与中心交通联系度高，是周边区县进入沿海各市重要枢纽，周边连接度好，未来交通利好?本项目位于文登新城西南部，文山东路以北，虎山路以西，杜营河以东?距文登市核心区约5KM，地块东部虎山路规可直通威海，区域城市交通便捷世划烟纪路?区域内部有309国道，烟即高速通过，可即大本案直达威海，荣城，青岛，是山东半岛东部高道重要交通枢纽速杜虎?项目周边通过虎山路、香水路、文山东路营山水路等城市干道与老区和新区联系便捷，根据香河路城市总体规划发展方向，未来与城市的交东路文山通链接将更加便捷文山东路米山路309国道配套资源现阶段主要依托区域周边配套，未来将完善项目内部配套，以自身配套为主?项目所在的新城区是文登市未来的政治经济文峰山公园距项目直线距离化中心，八大局将迁入于此，未来市政及生活配2.7KM文登市新一中套将日趋完善处于1KM辐射圈?项目周边现有生活配套缺乏，但未来新市