潍坊时代国际写字楼项目营销推广全攻略攻略大纲?我们的目标?第一部分、我们面临的市场?第二部分、策略之道?第三部分、精确定位，杀出重围?第四部分、重磅炸弹，爆破市场?第五部分、推广规划?第六部分、让广告成为子弹，直击买家心理?总结只有卖不动的价格，没有卖不动的楼盘！我们的目标?短期内完成销售目标?快速回笼资金?小预算大推广?提升发展商品牌美誉度需求决定市场，市场决定产品！解决问题的策略都是来源现实的市场。第一部分、我们面临的市场1、从全国房地产的写字楼市场看潍坊国内写字楼市场的等级研究等级条件（主要为人均GDP特点指标）一级GDP?4000美元市场活跃繁荣，往往是一方大型都市，写字楼相当细化，高、中、低档都有，以北京、上海、广州为代表。二级3000?GDP?4000美元市场供求总量目前接近平衡，产品细化刚开始，市场的增长取决于产业结构，以杭州、青岛、大连、温州为代表。三级2000?GDP?3000美元基本上是住宅市场，写字楼市场已开始启动，但需求有限，开发写字楼要谨慎，省会城市相对发展较快，以西安、太原、武汉为代表。四级GDP?1000美元写字楼市场还没有开始发育。近几年潍坊人均GDP增长图表4500400035003000250020001500100050002003年2004年2005年2010年1469177521414200注：GDP数值已按同期汇率折算成美元值，来源于本市市情通报。潍坊写字楼市场处于四级向三级过渡的市场发育阶段，市场需要充分的培育与引导。2、从城市第三产业看潍坊近年来潍坊产业结构调整图年份一、二、三产业比例变化200216.8：47.3：35.9200315.5：50.5：34200415.48：54.79：29.73200513.38：56.86：29.76分析?第三产业的发展诞生了写字楼的市场需求，写字楼已经成为城市第三产业发达与否的重要标志。?潍坊工业（第二产业）比重的不断提高反映了其工业立市的发展思想，但工业的繁荣必然会拉动第三产业的发展。?第三产业在2004降到最低点后，2005又开始上升，既反映了二、三产业的相互连动，又反映了潍坊第三产业开始了复苏之旅，且它与二产业对地区GDP的贡献将越来越大。第三产业的发展有限直接制约了潍坊写字楼市场的发展，如何寻找与城市经济水平相适应的市场需求将是我们解决本案推广的关键！3、从一个城市看潍坊?2005年，潍坊综合实力位居全国百强城市第61位，加上世界风筝之都的美誉，城市影响力得到有效加强，预示着潍坊写字楼市场的美好前景。?民营经济发展迅速，企业不断增多，成为经济增长新的亮点，对地区GDP贡献越来越大，加上招商引资工程的进一步拓展，为潍坊写字楼市场储备了巨大的市场潜力。近几年潍坊民营经济发展状况年份经济增加值增长率占GDP企业数量增长率的比重2003484.1亿元23%47%15.3万10.7%2004635.7亿元26.8％48％16.7万8.7％2005750.3亿元27.6%51%17.54万5.1%?位处本省东西交通咽喉，已形成当地及周边的工商业中心龙头地位，形成了中心辐射周边的城市格局。?城市影响力不断增强，具有巨大的写字楼市场潜量，正处于把潜力转化为现实购买力阶段。4、从潍坊写字楼市场现状看潍坊（1）从现有产品看?多为混合型建筑形态，既反映了客户的心态、又反映了市场的需求状况。?对产品的使用以小面积为主体，反映市场需求不旺，追求替代性物业。（2）从消费现状看?市场平淡、价格不高。?高端市场供不应求，价格上扬。?写字楼投资市场刚刚起步。?整体销售不畅。（3）从投资消费角度看?个人、家庭收入不断增长，购买力不断上升，对商业物业的投资不断增强，预示写字楼市场投资春天的到来，但培育一个新兴的投资市场需要大力引导甚至诱导。近几年城镇居民可支配收入情况1200010000800060004000200002003200420058317元9297元10317.8元近几年城镇居民消费性支出情况8000700060005000400030002000100002003200420056123元6821.8元7662.6元?市场有空间，但需要把潜能转化为动能。总结?总之，如何结合潍坊现阶段写字楼市场的发展现状，拟订切合市场的推广策略是实施快速销售的关键。?如何把巨大的市场需求潜能转化市场的强大动能，变潜在需求为现实需求是营销推广战术层面的根本所在。规则是用来打破的！第二部分：策略之道三张王牌?强化地段概念?运用升值投资概念?运用“价格战”——升价而非降价不按常规出牌?制造爆炸性热点，争抢投资及自用买家?找准自己的定位，拉开与已有写字楼的距离?用最直接的方式将项目推出定位、定位还是定位！第三部分：精确定位，杀出重围突围的基础分析潍坊真正的城市中心地段商务与商业的城市中心四通八达的交通附近成熟的商务氛围配套周边成熟的综合配套项自身的优质功能配套目标志性现代气派外立面潍坊顶级的写字楼优自身较高使用空间灵活变通的多种选择空间势功能齐全的商务会所巨大的升值潜力其他国际化、优质完美的物业管理水平较高性价比哪些人会买我们的写字楼？卖点定位分析?小户型：SOHO精英工作室，适合美术设计、贸易、IT业、广告业、投资业、经纪等自由型行业精英选用?大户型：成长型企业选用较多，寻找成长平台、新的起点及象征性地位等类型适用1、市内及周边成长型企业，大约40%。2、投资买家，大约50%。3、其他，大约10%。投资买家?他们都是有远见的精明人士；?他们有一定的资金实力，善于投资，特特征征?他们看重所投资物业的回报空间、升值潜力、租金高低及实收率专职或关心于房地产的投资者，投资商铺、投资投资特点住宅也投资写字楼，投资理由有资金，寻找优质的投资机会。需求重点获利能力，回报空间、升值潜力、地段、价格不同类型企业他们在行业中具有一定的知名度，对相关行业有一定的影响；他们是正处于成长期，希望迅速拉近与强者距离的年轻企业；特特征征他们重视企业成长的空间和被充分认同的形象支持理由由于项目可以吸引不同档次特点企业进行购买和租用。购买特点价格低、面积选择多、形象好。购买理由为企业找到一个能代表地位的、提升档次的永久商务平台、办公场所。需求重点价格、地段、交通、平均费用定位法则第一定位法则：要做就做最好的。项目定位潍坊市中心第一商务地标支持点?位居潍坊真正的中心区域，蕴藏着巨大的商业能量；?是整个潍坊市标志性门户写字楼；?是不同类型企业的办公首选；?在诸多硬件上都支持产品的定位；项目命名时代国际备注：若命名未定，建议案名：潍坊1号项目LOGO制订传播口号更好将定位进行传播投资一次，富足一世参考备选参考备选眼光眼光决定决定财富财富，，选择选择决定成决定成功功。。■投资利益的高度提炼，调动买家的投资欲望。■“一次”与“一世”一小一大的强烈对，产生非常强的传播力量。■流畅、押韵、通俗、易读、易写、易记、易懂。非常市场需要非常手段！第四部分：重磅炸弹，爆破市场“挡不住的诱惑”1、“百万富翁”投资计划备注：以下为一个成功投资创富模式，具体操作需结合项目户型设置与价格策略实施。?首期仅5万、零月供、即买即返还21%（暂定），轻松做个百万富翁！百万富翁投资计划面积单价（元/㎡总价首付头三年三年后月供月租（75月净收益20年后财（㎡）（元）（元月供（元）元/㎡）（元）产（元）））8060004800005万021076000元3893元1414320说明?计划提供了一个前所未有的投资神话：只须拿出5万，20年后便可成为百万富翁！?针对资本不多、投资欲望强烈的投资者。?以百万富翁的噱头吸引投资。?五万首付、前三年免月供令他们无可抵挡。?20年长期贷款，月租支付月供后仍有大笔盈余，谁不动心？55万万元元赚赚取人生第一取人生第一桶桶金金！！2、开创潍坊“CRM——ONETOONE”物业管理新世纪发展商特别开创潍坊的CRM（客户关系管理）物业服务软件，致力与业主建立良好关系，让业主体验优秀的服务：?为业主24小时服务?举办联谊活动?设立业主咨询热线3、“全程无忧”商务服务计划“全程无忧”商务会所1、商务公共中心：提供会客大堂、贵宾吧台、会议室、公共商务秘书2、商务信息中心：宽带上网、光盘刻录、会计师、翻译3、商务视讯中心：大、中、小型国际视屏会议室、中外新闻发布设施4、商务生活服务中心：贵宾礼车租赁、中外快运、货运、办公室植栽维护5、商务空中休闲中心：咖啡吧、健身房、台球室、小型图书馆、6、商务印刷及输出中心：提供分色、打印、印刷、喷绘、输出一条龙服务观点?项目的未来发展前景及投资计划是重中之重，是最直接、最有效打动买家和租客的方法！?“百万富翁”计划将成为最吸引买家眼球的卖点。?数字、口号、教育、权威、利诱方法是最成功的炒作手段。价格策略原则：?优质优价，一分钱一分货。?拉开档次，引领市场。方法：第一性定价。定价：?初步：6000元/平米，只买不租。策略先行，执行制胜！第五部分：推广规划销售阶段划分?项目导入期：项目封顶以前。项目预热，引起社会关注，寻找客户定单式生产，以新闻策划为主，辅助现场围墙包装。?开盘期与强销期：准现房阶段。扩大知名度，除新闻策划外，硬性广告、卖点广告、纯销售广告配合现场销售强力出击，并同时开展客户公关，变传统坐等为主动出击。?持续期与收尾期：现房入住阶段。证言式广告，促销活动。推广策略?创新营销：百万富翁计划。?合作营销：寻求专业操作团队。?客户关系营销：创新服务引领市场。?公关营销：主动出击，人员公关与手机短信。?网络营销：拓展客户及客户层面。?体验营销：重视空间与潜力展示。现场包装——建立形象产品包装——体验为王包装重心所