中山市石岐区8月份市调研报告美地地产市场部2012年8月市场资讯一、宏观市场概况时间8月2日资料来源央行网站政策主题央行：上半年商品房销量同比降10%，25城房价上涨内容要点央行发布2012年二季度《中国货币政策执行报告》，报告显示：上半年，全国商品房销售面积4.0亿平方米，同比下降10.0%，降幅比第一季度缩小3.6个百分点；商品房销售额2.3万亿元，同比下降5.2%，降幅比第一季度缩小9.4个百分点。其中商品住宅销售面积下降11.2%，降幅自3月份以来持续收窄。房价环比上升的城市有25个。美地观点：从此数据可清楚让国民看到国家调控房地产的力度和成果，但房价依然出现小幅上涨，此数据表明了房地产大幅上涨的黄金时期已经过去，房地产即将面临的是小幅度慢慢上涨的趋势，这种结果也是国家坚持大力调控房地产的最终目的。时间8月6日资料来源人民日报政策主题央行会加强货币政策预调微调改进完善信贷政策内容要点2012年中国人民银行分支行行长座谈会提出，下半年在保持货币政策连续性和稳定性的同时，要继续加强货币政策预调微调，发挥货币政策的逆周期调节作用。美地观点：今年以来，央行加大了政策的预调微调力度，两次下调存款准备金率，两次下调人民币存贷款基准利率，并扩大金融机构利率自主定价空间，引导货币信贷平稳适度增长，支持经济发展。此举势必会继续深化金融改革发展。进一步促进贸易投资便利化，有序推动资本项目可兑换。时间8月7日资料来源新华网政策主题央行表示坚决抑制投资投机性购房需求内容要点中国人民银行日前发布的《二季度货币政策执行报告》中表示，下半年将继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费，坚决抑制投机投资性购房需求。美地观点：央行此举表面上抑制房价的上涨，实为应对国家调控房地产大方向的对策，抑制投机性购房需求同时意味着不会阻止甚至会推动刚需性购房需求。时间8月14日资料来源南方都市政策主题国土部调减年度供地计划总量比计划缩减7.66%内容要点国土资源部日前公布的最新供地计划显示，今年全国住房用地供应总量比年初的计划缩减了7.66%。今年全国还大幅压减了限价房用地供应量，这类半商品化的保障房一直饱受争议。美地观点：国土部调减供地以及调减限价房的建设用地，此举会再一次使得一级市场上土地供应量减少，从而增加开发土地的稀缺性，表面上是在抑制开发商过多开发，实际意图是想通过对一级市场的调控从而影响二级市场的交易。二、中山本地市场概况时间8月14日资料来源南方网政策主题1-7月广东财政收入增9.14%中山增13.24%内容要点昨日从省财政厅获悉，1至7月全省财政收入完成3597.01亿元，比上年同期增长9.14%；其中中山市1—7月份公共财政支出涨幅为29.65%，7月份单月涨幅更是达到177.58%。在省内排名第3。美地观点：全省经济增长幅度比起前几年减少，说明省内经济发展已步入一个稳定持续发展阶段，其中中山市公共财政支出如此巨大，再一次表明了地方政府对于大力建设中山的决心和实力，因此未来中山的房地产市场必将会迎来一个巨大的契机。时间8月17日资料来源南方都市政策主题中山多银行首套房贷利率降至8.5折二套房贷多执行上浮10%内容要点中山上个月底包括工行、农行以及浦发银行等在内的银行，个人住房贷款仅可以申请9折。而在本月，多数银行的房贷利率却有明显的放宽。从本月起，有多家银行的首套房贷利率优惠可以申请到8.5折，这当中包括工行、农行、交行、恒生银行以及浦发银行。此外，建设银行、中国农村信用合作社、邮储银行、光大银行、招商银行和广发银行共6家银行可以申请9折优惠。在二套房个人住房贷款利率方面，除了恒生银行表示现在暂时不上浮和中国银行相关人员表示上浮区间在15%-30%之间外，其余11间银行均上浮10%。美地观点：上述数据表明了中山本月市场与上月市场的差异性，首套房利率降低，二套房利率上浮这种市场表现表明了地方政府从银根上刺激房地产市场，迎合国家抑制投机性购房需求，支持刚需性购房需求的大方向政策，同时可以刺激中山房地产市场的成交量增大。全市商品房成交分析近13个月全市商品房成交走势800072127000601761756249576660005359519749104662500043434036400034703000累计成交套数2057200010000根据中山市国土资源局网签数据显示，7月份中山市商品房成交6249套，较6月份有所下跌。主要原因6月底的放松限价5天网签放量行情，因此环比成交套数有所下跌，但同比去年7月数据，仍有一定的上升。近13个月全市商品房成交面积走势90.079.280.070.064.162.560.360.057.753.253.853.250.046.445.242.9累计成交面积（万平米）40.034.230.019.720.010.00.07月9月11月2012年1月3月5月7月根据中山市国土资源局网签数据显示，7月份中山市商品房成交面积为603372.29平方米，环比6月减少约25%。此数据通过与6月份对比，清晰反映网签的存货量巨大。网签均价走势8000668365617000611562715805553660005504534854335196510552545180500040003000网签均价走势200010000根据中山市国土资源局网签数据显示，7月份中山市商品房成交均价为5180元/㎡。在6月底短暂的放松网签行情推升价格之后，7月网签均价回复前几个月的水平。各区、镇商品房销售套数及面积14.0013.30140012.00120010.009.4510008.00800累计成交套数6.006004.754.923.743.84累计成交4.003.22400面积(万平2.40米）2.061.991.882.001.461.232000.860.941.090.820.620.570.200.420.230.150.20127389660547745636435726622021219314412210810610190595951392415120.000坦火石沙东三东港横南西东南黄三五南民板神小阜大古洲炬岐溪区乡升口栏区区凤朗圃角桂头众芙湾榄沙涌镇镇开区镇镇镇镇镇镇镇镇镇山镇镇镇镇镇镇镇镇发区根据中山市国土资源局数据显示，7月份中山市各区镇商品房销售套数前三位为坦洲镇，火炬开发区以及石岐区。石岐区整体市场分析石岐大信商圈概况大信新都汇是石岐区人中仪花园流量最大的区域之一，6400-7200元/附近生活娱乐配套设施㎡一应俱全。另外相距不莲兴阁5500-6600元/远的假日广场商圈亦是㎡周围片区商业娱乐的一大信商圈个重要商圈。因此周边楼盘生活娱乐都非常便利，并以此为卖点，楼盘价格在6000-7000元/城品㎡。该片区主要客户群6400-7300元/㎡体以本地石岐人为主，该客户群体对石岐片区星际豪庭的认可度较高，同时对4600-6600元/㎡开发商品牌认可度要求也较高。假日广场商圈石岐大信商圈附近主要楼盘市场情况销售均折实最低折实最高价销售折实均价价格价格主力客户项目名称主推组团户型区间现场优惠（元/（元/㎡）（元/（元/群㎡）㎡）㎡）03、04单位2-03-06户型两房10层内部推出83-96㎡两房均价5400,01三4600（4一口价单位，，128㎡三房、02四房均星际豪庭A栋64000万866600最低86㎡40万。石岐客户房，144㎡价6300（约20㎡底层）常规98折，一四房平方入户花园送次性付款97折半）。85-118㎡两1、2、5城品房三房（送7000680064007300无石岐客户栋约20㎡）1-5栋剩余87㎡三房，特价一间1楼莲兴阁6500610055006600石岐客户单位102㎡四房550094㎡两房，石岐客户中仪花园7、8、9124-139㎡三7000680064007200常规98折，多为老三期栋房客户推荐74㎡两房5600-年轻刚需天水湖2、5栋92㎡三房550048006000无6000首次置业120㎡三房E7、E8（带2000元装修），E型78-107带装修带装修带装修带装修5900，港口，张大信芊翠D6（楼王㎡两房三房6500，5800，6200，总价减3万额楼王5200，毛溪一带客家园二期毛，D6栋96-毛胚毛胚毛胚外98折胚5000户胚），E14119㎡540048005400-E20（毛胚）项目名称5月成交套数6月成交套数7月成交套数8月成交套数近4个月总计星际豪庭1011231256城品181011443莲兴阁4232239106中仪花园三期　1612331大信芊翠家园二期85656646262天水湖53213621131从过去4个月的网签成交量数据来看，位于港口与石岐一河之隔的大信芊翠家园销售量最大，主要因其价格比石岐区楼盘要略微低有关。其次是位于石岐区边缘的天水湖。步行5分钟便可到达大信新都汇的莲兴阁排名第三。石岐区主要楼盘出货情况中仪花园大信芊翠项目名称星际豪庭城品莲兴阁天水湖三期家园二期总量11353586031171024391已售8612848531665283去货率8%36%80%26%65%72%现存货量104923011886359108国土备案均价628469016577535949236057与大信新都汇相邻的莲兴阁出货量最大，这也跟其销售周期长有一定关系；大信芊翠家园与天水湖是近段时期销售情况较好的，但因其楼盘规模较大，因此还是会有一定的存货量；星际豪庭与泓基城品虽然推货量大，但是出货量不大，这与他们自身的产品与