天津房地产市场报告2012年8月目录PART1月报摘要..............................................................................................3PART2政策背景..............................................................................................5PART4月度新房市场.....................................................................................23PART5月度二手房市场.................................................................................46PART6各区域市场........................................................................................47PART7项目推广动态.....................................................................................93PART8附表...................................................................................................94附表1：本月经营性土地公告明细...................................................................94附表2：本月经营性土地成交明细...................................................................95附表3：本月各区商品住宅供需数据（不含保障房）......................................96PART1月报摘要【政策背景】房产税预期强烈官方：试点方案未确定近期，在房地产市场即将步入“金九银十”的同时，宏观政策层面对于持有型税收的预期也在不断加强。8月财政部财政科学研究所所长贾康表示，目前扩大房产税试点范围的改革方向已被锁定。这意味着，决策层对房地税正逐渐达成一致。而8月下旬国家税务总局针对房产税改革问题作出最新说明，“由于对个人住房征税涉及面广，且需要一系列的配套制度，扩大试点方案以及细化的征收标准和办法尚未最终确定。”国税总局新闻处确认了上述说明。虽然如此，但目前业界各方仍边走边看，步步惊心。【土地市场】供应入市积极成交环比降5成2012年8月天津市场供应经营性用地22宗，供应土地面积为135.3万平米，环比上涨147%；起拍楼单价为1099元/平米，环比下降32%。本月经营性用地成交11宗，成交土地面积69.7万平米，环比下降49%；成交的经营性用地可统计建筑面积为114.7万平米，环比下降49%；成交金额为20亿元，环比下降66%；楼面单价为1730元/平米，环比下降33%。本月我市成交2宗保障房用地，分别为河北区的津北榆(挂)2012-076号宗地以及东丽区的津东丽跃(挂)2012-077号宗地，目前地块周边保障房需求强劲，但由于周边竞品等差异，未来两项目将面临不同的市场境遇。【商品住宅市场】8月淡季闪现成交迅速反弹8月天津商品住宅新增供应9354套，供应面积为106.45万平米，环比攀升50%，同比下降41%；本月商品住宅成交10312套，成交面积为112.27万平米，全市商品住宅成交量环比上浮23%，同比增涨了31%；本月商品住宅成交均价为9617元/平米，环比下降6%，同比下滑2%。与7月相比，8月天津市场供应量和成交量同步攀升，当月商品住宅成交量环比增涨23%，并一举超越6月，刷新了我市2012年以来各月成交量的最高纪录。今年7、8月期间，传统的“淡季”在短暂的调整中迅速终结。仅在8月的第2、3周期间全市商品住宅市场多数楼盘成交冷清，周度成交突破百套的楼盘仅1-2个，单周成交50套以上项目数量也降至4-5个，其间少数主力项目的发力支撑全市市场。但从8月全月来看，商品住宅市场成交在7月后止跌回升。今年夏季楼市“淡季”的特征短暂闪现，并在调整与恢复中匆匆流过。【商业、写字楼市场】写字楼市场成交回升商业产品需求减少受实体经济影响，大量自用买家开始关注纯写字楼市场，而越来越多的项目开始改变销售策略，由散售转向整售，从而提升项目整体出售率。从整体来看本月市场成交量价同样呈现回升态势。2012年8月天津市办公产品新增供应759套，共计16.97万平米，环比减少了33%，同比降低了43%。共成交678套，环比增涨125%,同比上升143%。成交面积11.57万平米，环比增加了122%，同比上涨64%。成交金额19.9亿元，环比上涨了259%，同比增加157%。在成交价格方面，本月办公市场成交均价为17202元/平米，较上月上升了61%，同比增加了57%。8月租赁市场延续了前几月的平稳表现，租金与前期基本持平，各区域租赁成交量不大。本月中心区域租赁主要集中在河西、北辰两个区域内，新增租赁客户较少。租金方面仍然以和平区引领全市租赁价格，基本维持在4-5元/平米/天。本月商业市场新增供应984套，共计13.39万平米，环比增加了11%，同比上升了88%。主要集中在滨海新区以及远郊区县。共成交441套，环比下降24%,同比减少55%。成交面积5.65万平米，环比降低了12%，同比减少42%。成交金额12.25亿元，环比上涨了9%，同比增长6%。在成交价格方面，本月办公市场成交均价为21673元/平米，较上月增加了24%，同比增长了84%。目前形式下，商家扩充经营的需求较低，而进入2012年第三季度以来，优质商业物业的租赁有所减少，从租金上看，较之前几月涨幅不大，个别项目甚至租金有下浮下调。PART2政策背景1.本月政策快讯楼市经济环境?央行：下一阶段继续加强房地产金融的风险监测中国人民银行于8月2日下午发布《2012年第二季度中国货币政策执行报告》指出，上半年，在加强窗口指导和信贷政策引导方面，中国人民银行继续加强和改善对金融机构的窗口指导，促进信贷政策与产业政策的协调配合，引导金融机构合理调整信贷结构和投放节奏。同时，继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费，抑制投机性购房。在房地产行业分析部分，该报告指出，2012年上半年，房地产市场运行总体平稳。交易量呈现“前低后高”走势，房价同比下降的城市个数增多，但部分城市房价下行趋势放缓，房地产开发投资增速回落，新开工面积下降，房地产贷款增速止降趋稳。而在下一阶段主要政策思路方面，央行要求，督促金融机构加强内控和风险管理，继续加强对地方政府融资平台公司贷款、金融机构表外业务和房地产金融的风险监测与管理。报告显示，上半年房价同比下降的城市个数继续增加，但环比上涨的城市个数也增加较多。6月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格同比下降的城市有57个，比3月份增加了19个，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.2%；二手住宅价格同比下降的城市有58个，比3月份增加了9个。新建商品住宅价格环比上涨的城市有25个，比3月份增加了17个；二手住宅价格环比上涨的城市有31个，比3月份增加了15个。商品房销售降幅缩小。上半年，全国商品房销售面积4.0亿平方米，同比下降10.0%，降幅比第一季度缩小3.6个百分点；商品房销售额2.3万亿元，同比下降5.2%，降幅比第一季度缩小9.4个百分点。其中商品住宅销售面积下降11.2%，降幅自3月份以来持续收窄。房地产开发投资增速继续回落。上半年，全国完成房地产开发投资3.1万亿元，同比增长16.6%，增速比第一季度回落6.9个百分点。其中，商品住宅完成投资2.1万亿元，同比增长12.0%，增幅比第一季度回落7个百分点，占房地产开发投资的比重为68.2%。上半年，全国房屋新开工面积为9.2亿平方米，同比下降7.1%，第二季度连续3个月出现同比下降，而第一季度为同比增长0.3%；房屋施工面积为47.6亿平方米，同比增长17.2%，增幅比上季度回落7.8个百分点；全国房屋竣工面积为3.3亿平方米，同比增长20.7%，增幅比上季度回落18.6个百分点。报告称，上半年房地产贷款增速止降趋稳。截至6月末，全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额11.32万亿元，同比增长10.3%，增速比3月末高0.2个百分点，比上年末低3.6个百分点，占各项贷款余额的19.5%。根据住房与城乡建设部统计，到2012年6月末，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房新开工470万套，开工率为63%，基本建成260万套，完成投资5070亿元。截至6月末，全国保障性住房开发贷款余额为4784亿元，占全部住房开发贷款的21.7%。上半年，保障性住房开发贷款新增869亿元，占新增住房开发贷款的65.8%。此外，利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作稳步推进，截至6月末，第一批29个试点城市已审批贷款415亿元，占贷款总额度502亿元的83%，按工程进度发放贷款302亿元，支持了97个保障房项目。?7月CPI同比上涨1.8%两年半来首破2%2012年7月份，全国居民消费