长春市场小高层产品专题研究2012年9月5日目录目录一、长春小高层产品概述l小高层产品定义及特点l长春小高层产品区域市场研究l长春典型小高层项目二、长春小高层产品专项研究l规划研究l建筑研究l户型研究l景观研究三、总结小高层产品定义及特点小高层定义：小高层住宅是一种约定俗成的说法，在国际住宅设计规范中并无此定义。小高层住宅实际上是中高层住宅(7层~9层)和10层~11层的高层住宅相加在一起的概念。小高层特点：1.节约用地，尺度适宜；2.空间结构灵活，户型富于变化；3.容积率公摊面积相对较少，使用率高；4.建筑质量高，抗震、防灾系数高；5.住宅出入口集中，便于安全保卫，并保持建筑外观整洁系统。目录目录一、长春小高层产品概述l小高层产品定义及特点l长春小高层产品区域市场研究l长春典型小高层项目二、长春小高层产品专项研究l规划研究l建筑研究l户型研究l景观研究三、总结长春小高层产品区域市场研究2011年1-12月，长春商品住宅市场区域成交均价中，朝阳区成交均价最高，达到12640元/㎡，成交均价最低的为宽城区5280元/㎡。宽城板块长春市2011年1-12月商品住宅各区域成交均价情况绿园板块二道经开区朝阳板块板块中心东南板块板块高新区板块净月板块长春小高层产品区域市场研究长春市2011年1-12月商品住宅区域供应建筑形态分布情况长春小高层项目主要集中在高新、二道、经开、绿园及净月板块。长春市2011年商品住宅市场新增供应建筑形态分布比例随着长春市城市化进程的不断加快，市区内土地资源愈发稀缺，导致多层产品将会逐渐被小高层、高层所取代，从供应建筑形态来看，小高层产品占据一半以上，而高层产品也在逐步增加。未来小高层市场的将在除朝阳片区以外全面开花，项目未来的竞争区域市场总结除来自于板块内部外，相邻板块竞品项目也不容忽视片区形成基础价格平台客户特征产品类型未来方向高层、小高层产区域内客户置业城市完善的配套设施及高以地缘性客户为主，同时以为品均价在6000元产品形式多样，高新新产业园的产业基础，便随着板块城市价值的提主，未来随着城市意向的/平米左右，高端以高层、小高层区捷的交通，临近一汽厂，升，适宜距离的城市客户别墅价格突破产品为主不断加强，密度将逐步市民认知较高比例开始逐步加大10000元/平米走高依托机场优势二道区加快产品形式以高作为旧改较多的区域，二道了物流业和区域内餐饮、5500~6000元/㎡主要客户是旧改回迁，刚层、小高层、多建筑密度会逐渐加区商贸服务业发展步伐需客户层为主。大，客户以区域为主产品形式多样，小高在6000元/主力客户是区域周边首置区域政策倾斜较多，未来经开环境优势、产业优势、体小高、洋房产品㎡左右改善客户产业集群效应区制优势为主辐射下会有较多的刚性需求西客站的集群效应，大型以周边区域首置客户为产品形式多样，西客站的交通枢纽拉动配小高在5300~5500绿园产业带动配套支撑，生主，看重区位及未来交通多层、小高产品套升级，改善投资环元/㎡区态、投资环境良好潜力为主境，客户以区域内为主目前价值低于南湖板块，随独栋均价超过着南湖板块供应的减少和净12000，联排均价高档别墅产品，主力客户月区域旅游价值的不断提依靠优越的自然环境和相产品形式多样，净月达到10000左是整个长春市高端客户；对适宜的城市距离形成了别墅、洋房产品升，区域对外吸引力将区右，多层、洋房洋房产品，城市改善居住城市高端居住板块为主不断提升，未来将成产品价格在6000人群及周边工作客户以上为高端客户置业的主流板块目录目录一、长春小高层产品概述l小高层产品定义及特点l长春小高层产品区域市场研究l长春典型小高层项目二、长春小高层产品专项研究l规划研究l建筑研究l户型研究l景观研究三、总结长春小高层项目分布图长春小高层项目的分布除了朝阳区外相对集中，本次研究以南部区域为主中海紫御华府均价：12000万科柏翠园均价：17000棠棣均价：7700倚澜观邸绿地中央公馆均复地康桥伟峰东第均价：6000价：6700均价：6000均价：7800太阳世家保利香槟均价：7900均价：5000中海蘭亭均价：5500长春典型小高层项目本次研究根据需要分为高档、中高档以及中档项目进行，具体项目如下：项目档次具体项目万科柏翠园高档中海紫御华府伟峰东第中高档太阳世家棠棣复地康桥中档绿地中央公馆万科柏翠园一期朝阳南湖新村中街地址999号（南湖新村中街与繁荣路交会处）占地面积276769㎡建筑面积500000㎡小高层为主容积率1.80绿化率31%长春嘉湖房地产开发开发商有限公司项目亮点：建筑设计上海天华?城市核心区中央公园式住宅；园林设计日本LDC/广东棕榈?景观设计在充分保护隐私性的同时内部格局明朗，富有均价17000元/㎡层次性；?170~380㎡超大平层，自带2700元/㎡精装修；?项目整体的高品质。中海紫御华府一期住宅9栋，其中有4栋19层高层、1栋16层高层，2栋7层小高层和2栋17层高层。经开东南湖大路与临地址河街交汇处占地面积140000㎡建筑面积500000㎡容积率3.0一期绿化率35%长春海悦房地产开发开发商有限公司香港华艺设计顾问建筑设计项目亮点：(深圳)有限公司?法式皇家主题园林；长春中海物业管理有物业公司限公司?城市核心区位；均价12000元/㎡?户型以180㎡、230㎡和280㎡大平层为主；?中海高水平的物业服务伟峰东第净月彩宇大街与南地址环城路交会处（彩宇广场南）12#2#3#占地面积77658㎡1#高小期层8#二1建筑面积250000㎡4#17#11#栋8容积率2.70楼6#字写5#10#栋绿化率50%39#长春市伟峰房地产开发商开发有限公司HNHAA台湾宽合设建筑设计计有限公司项目亮点：JAHAA台湾颉合设?城市综合体，内部配套齐全；园林设计计有限公司?项目大到建筑园林，小到样板间打造风格完全一致均价7800元/㎡；?项目用材高档，品质较高。太阳世家6000㎡星级联排V5-12#会所与独栋南关区南四环路与V1\2\3#地址前进大街交会西行保利200米A区林语占地面积116492㎡A/B/C区均为13层小高建筑面积280000㎡B区容积率1.8C区绿化率50%吉林省太阳城有限开发商公司均价7900元/㎡项目亮点：?建筑、园林、设备设施用材高端，品质较好；?交通区位良好；?主打小高层产品。棠棣南环城路与临河街地址交会处南行200米占地面积100000㎡建筑面积170000㎡小高层高层容积率1.5洋房绿化率35%5层洋房，9层小物业形态高，18层高层长春金逸房地产开开发商发有限责任公司项目亮点：均价7700元/㎡?90%超高得房率；?挑高6m，近200平豪华入户大堂；?建筑及设备用材质量较高；?产品全部为现房复地康桥一二期洋房，三期小高净月区博学路与飞地址虹路交会处（吉林财经大学西侧）占地面积60000㎡三期四建筑面积150000㎡期二容积率1.7期一期绿化率35%物业形态洋房，小高层长春市复地?长春开发商兆基项目亮点：?城市综合体项目，内部配套齐全；建筑设计英国罗麦庄马公司?园林打造在同档次属于较高水准；园林设计重庆蓝调国际?位于大学城附近，区位条件较好。均价7000元/㎡绿地中央公馆南环城路1088号商业综合体地址（南环城路与幸福街交会）高层占地面积230000㎡A区建筑面积660000㎡多层层和容积率1.95小高C区绿化率40%物业形态多层，小高，高层上海绿地集团长春开发商绿洋置业有限公司项目亮点：?城市综合体项目，内部配套齐全；均价6700元/㎡?经典Art-Deco风格，立面用材较好；?双入户大堂设计，奢华大气；?南部新城核心，外部配套众多。目录目录一、长春小高层产品概述l小高层产品定义及特点l长春小高层产品区域市场研究l长春典型小高层项目二、长春小高层产品专项研究l规划研究l建筑研究l户型研究l景观研究三、总结规划研究规划布局项目规划布局分为围合式、半围合式以及开放式三种，长春小高层项目普遍以围合式布局为主。万科柏翠园伟峰东第示意图图例项目均为围合式太阳世家复地康桥规划研究楼栋排布项目楼栋排布以兵营式、组团式为主、，长春小高层项目多数为兵营式排布。典型兵营式伟峰东第太阳世家特殊兵营式：楼栋互为品字组团式：形，增强楼间项目整体距的同时保证分为洋房采光充足及景、小高、观享受。别墅等几大组团万科柏翠园复地康桥规划研究建筑形态本次重点研究项目以小高层为主，小高层层数多为11~13层，部分项目搭配洋房、别墅、高层。项目共54栋楼项目共12，除7栋栋楼，除洋房外，4栋写字其余47楼外均为栋均为小小高层，高层，层层数为13数为层9~15层伟峰东第万科柏翠园共18栋一期、二小高层，期为洋房层数为，三期1613层，栋楼均为其余少量13层小高建筑均为搭配7层别墅洋房耳楼复地康桥太阳世家规划研究配套研究本次重点研究项目均具备会所，多数配套以商业为主，社区商业占较大比重伟峰东第：对外开放的区复地康桥：社区型商业配套万科柏翠园：有会所配套域性商业配套+会所+会所规划研究小结1.规划布局方面，长春小高层项目普遍以围合式为主；2.楼栋排布方面，长春小高层项目大多以兵营式排布为主；3.建筑形态方面，长春小高层项目多以11~13层为主；4.项目配套方面，长春小高层项目多以会所和社区商业配套为主。目录目录一、长春小高层产品概述l小高层产品定义及特点l长春小高层产品区域市场研究l长春典型小高层项目二、长春小高层产品专项研究l规划研究l建筑研究l户型研究l景观研究三、总结建筑风格研究长春小高层产品经过近几年的发展，涌现出一些主流的建筑风格，如法式风格、北欧风格、北美风格、现代风格、Art-Deco等等。法式风格——远