WWWORLDUNION世联OORRLLDDUUNNIIOONN2012年东港第营销策略沟通世联地产.东港第项目组2011年11月29日WORLDUNION世联沟通大纲11——市场环境22——销售[总结第一部分]市场预判[第二部分]客户分析33——关键策略[第三部分]策略执行44——策略执行WORLDUNION世联沟通大纲11——市场环境22——销售[总结第一部分]市场预判[第二部分]客户分析33——关键策略[第三部分]策略执行44——策略执行[大连市场]WORLDUNION世联土地市场2011年1-10月大连土地出让面积（除工业）2170.3万㎡，同比下降17%，土地成交面积（除工业）938.5万㎡，同比下降173%?2010年大连市土地供应（除工业）3221.9万㎡，土地成交3173.4万㎡。1-10月份供应总量（除工业）2547.5万㎡，成交2567.2万㎡?2011年1-10月大连市土地供应（除工业）2170.3万㎡，成交总量938.5万㎡[大连市场]WORLDUNION世联四区一手房成交截止今年10月，大连市内四区一手商品房成交21403套，成交面积223.36万㎡，整体成交套数比去年同期下降40%，成交面积同比下降45%?2010年大连市内四区一手商品房成交37584套，共成交400.12万m2。1-10月份成交30352套，324.22万m2。?2011年1-10月大连市内四区一手商品房成交21403套，共成交223.36万m2。?在严厉限购政策的持续作用下，大连房地产受到买卖双方信心和预期不断摇摆的利空影响，普遍期待的“金九银十”行情未能如期而至，自进入下半年以来，成交量始终处于低迷状态。同比2010年下降明显。数据来源：世联数据平台[大连市场]WORLDUNION世联二手房成交截至今年10月，市内四区二手商品房成交14388套，成交面积125.53万m2，仅为2010年同期的58%?2010年大连市内四区二手商品房成交28119套，成交261.86万㎡。1-10月份共成交23557套，216.58万㎡?2011年1-10月大连市内四区二手商品房成交14388套，共成交125.53万m2?随着“新国八条政策的出台及限购、限贷等调控政策出台，市场的观望气氛较为浓重，购房者在选房时更加谨慎。二手房市场自进入6月份以来持续走低，成交冷清。同比2010年均有较大幅度下降。数据来源：世联数据平台注：8月份二手房数据缺失[大连市场]WORLDUNION世联存量及潜在量大连市内存量及潜在量庞大，共计1207.36万平方米，甘井子和高新园两区域占比高达79.73%，是未来市场供应主力；东港板块土地储备量庞大，未来高端项目扎堆，发展潜力较大?目前受政策影响，多数开发商选择放慢对项目的开发节奏，持盘观望氛围浓厚。现阶段市内存量及潜在供应量累计高达1207.36万平方米，高库存量集结，未来竞争压力升级。[大连市场]WORLDUNION世联销售排行亿达、远洋、万科为目前大连市场影响力最大的三大开发企业销售情况：2011年1-10月大连开发企业销售金额前五名排名企业名称销售金额(亿元)1亿达约602远洋约573万科约194华润约95万达约8土地储备情况：各开发商当前土地储备量（含协议出让地块）排名企业名称土地储备(万m2)1亿达集团约3972远洋地产约3103万科集团约1628[大连市场]WORLDUNION世联亿达截至今年10月，在售项目7个，销售额约60亿元.在连开发项目数量：14个已开发项目总体量：376万春田春田第五郡第五郡㎡2011年各项目销售信息（单位：亿元）第五普罗东方圣软景名称春田蓝湾杰特郡旺斯克拉E居杰特杰特天琴山天琴山销售2012810451软景软景EE居居额第一郡第一郡东方圣克拉东方圣克拉在售项目待售项目普罗旺斯普罗旺斯合计销售总额约60亿元蓝湾蓝湾9[大连市场]WORLDUNION世联远洋截至今年10月，在售项目6个，总销额约56.8亿元。在连开发项目数量：11个已开发项目总体量：342.8万m2假日养生庄园假日养生庄园假日养生庄园假日养生庄园时代城时代城时代城时代城2011年各项目销售信息（单位：亿元）midtownmidtownmidtownmidtown红星海世界观红星海世界观红星海世界观红星海世界观红星假日远洋远洋远洋远洋自然远洋自然远洋自然远洋自然名称海世时代城养生风景自然广场界观庄园远洋广场远洋广场远洋广场远洋广场远洋钻石湾项目远洋钻石湾项目销售额17.860.51.8311.5522.42.68在售项目代售项目合计销售总额约56.8亿元10[大连市场]WORLDUNION世联万科截至今年10月，在售项目3个，总销额约18.7亿元海港城（普海港城（普兰兰店）店）在连开发项目数量：6个朗润园已开发项目总体量：269.7万m2魅力之城魅力之城2011年各项目销售信息（单位：亿元）名称溪之谷魅力之城海港城天麓天麓销售额3.8104.9在售在售项项目目待售项目合计销售总额约18.7亿元11[大连市场]WORLDUNION世联华润截至今年10月，在售项目2个，总销额约9亿元.在连开发项目数量：3个已开发项目总体量：223.2万m22011年各项目销售信息（单位：亿元）华润海中国华润海中国名称海中国星海湾壹号销售额4.95合计销售总额约9亿元华润置地广场华润置地广场华润星海湾壹号华润星海湾壹号在售项目在售项目待售项目待售项目12WORLDUNION世联[东港分析]2012年将有7个品牌开发商项目入市，有利于提升区域热度，但远期区域竞争升级。项目用地属性面积区间用地面积容积率开工时间预计入市时间230㎡-290公建（酒店、商业10.36/5.大连绿地中心㎡、50㎡-62010年11月2011年10月、办公、公寓）8290㎡海昌东方水城公建、公建式公寓——40.360.452011年4月2012年下半年60㎡，80公建（酒店、写字㎡，180㎡22.48中信东港项目楼、商业）、居住8.52011年8月2012年下半年，230㎡，（首期）式公寓280㎡居住式公寓、公建一方东港项目——13.4732011年上半年2012年下半年式公寓、公建浙江郡原东港项公寓、公建（办公300㎡2.124.02011年9月2012年10月目、商业）公建（酒店、公朗廷酒店均185㎡2.9102011年3月2012年下半年寓）公建（商业）、公凯丹购物中心——74.42010年年底2012年下半年寓（公建式）星光耀广场公建、公建式公寓——1.7572011年上半年——公建（商业、办恒力东港项目——4.2913/7.6未开工2013年公）、公建式公寓WORLDUNION世联[竞品分析]明秀庄园：山海资源，产品强势，低价走量，11月每周销售约10套?核心竞争力：面积均价1.山海资源，天然氧吧高层185、200均1.75万/2.户均40-50平赠送空间平，1.65万/平起3.现房实景价4.温泉入户小高层185、200均价2.1万/平5.价格保障销量11月每周约10套WORLDUNION世联[竞品分析]金广东海岸：政策对其影响较大，2010年平均每月备案14套，2011年下降为每月4-5套。?金广东海岸2010年-2011年10月共备案220套。?其中2010年168套，平均每月14套，2011年备案52套，平均每月4-5套。WORLDUNION世联[市场小结]1、外部环境趋稳，目前市场环境将成为常态。2、大连市内四区成交同比明显下降，政策调控效果显现。3、大连潜在存量需通过较长周期消化。WORLDUNION世联沟通大纲11——市场环境22——销售[总结第一部分]市场预判[第二部分]客户分析33——关键策略[第三部分]策略执行44——策略执行WORLDUNION世联[销售总结]1、销售周期：5个月。（截至目前）2、2011销售额：3.15亿。3、2011回款额：2.4亿。4、实收均价：2.24万/平。WORLDUNION世联[产品总结]103平户型占成交比例约60%。市场认知为小户型产品。实收均价2.2万/平，直逼顶级豪宅。?103平户型占成交比例约60%。大面积户型消化比例较小。?销售单价上涨约1000元/平。?9月3#、6#加推促进了一定成交。7月（开9月（加各产品消化套类别　8月10月合计盘）推）面积推出套数消化套数数/总消化套数套数871554%7313208114（套）103、1041206759%面积9160.891406.612478.31022.1214067.92150-160862320%（㎡）1702887%销售额2060230295536239631564顶跃、底跃1865%（万元）其他非标准层3354%回款额3524134513567335223895（万元）合计300114100%WORLDUNION世联[产品总结]150平以上存量占70%。分段定价使产品消化较平均，剩余产品相对资源均好。剩余产品存量表?A1栋A3栋A5#A6栋160、180存量占比约65%。是后期楼号　2单元1单元　2单元1单元需重点消化的产品。楼层/单02单位01单位02单位01单位02单位01单位03单位02单位01单位02单位01单位02单位01单位位剩余套数171.24171.24104.49103.02103.02104.49158.6686.85㎡159.22154.92151.84151.84154.92?面积户㎡产品消化较分散，优质产品率先消化㎡（四㎡（三㎡（三㎡（三㎡（三㎡（四（两㎡（四㎡（四㎡（四㎡（四㎡（四型(四室）室）室）室）室）室）室）室）室）室）室）室