艾力枫社2011年营销策划方案市场营销部2011年3月目录11市场价格分析22艾力枫社项目盘点332011年营销策划方案2011年全国房价走势预测投资性需求受到抑制?各地限购、限贷、加息、房产税等政策陆续出台，投资需求被抑制刚性需求得到分流?2010全年保障性住房开工建筑面积达1.68亿平方米，占全国住房建筑面积4%。2011年保障性住房建设目标达1000万套，将分流商品房市场的刚性需求。?受新政影响，部分“限购”群体转向租赁市场，整体租赁市场渐涨。租赁市场火爆再度缓解刚性需求。2011年2月北京全市租赁价格均价为3068.60元/月/套，较2010年上涨17%；2011年廊坊租赁价格较2010年上涨20%。通胀预期推动成本持续提升?通胀预期推动了建材（上涨15-20%）、土地（上涨30%）、人工（上涨9%）等土地开发成本的提升，刚性成本导致房价难以大幅下跌图：全国百城住宅价格走势“国八条”等88001.50%0.95%新政遏制房价增0.90%868687000.82%86450.70%0.66%1.00%长860085630.50%0.35%848785000.48%84198418-0.04%0.00%8400836383088305-0.50%83008200-1.00%-1.32%8100-1.50%月月月月月月月月月678901212111年年年年年年0000年年年11111100011000011100222200022222百城价格环比增长“国八条”明确提出“房价控制目标”，“落实地方政府责任”，实行地方政府问责制，住房价格快速上涨的势头将被遏制。同时，在供给持续增加的前提下，需求又受到限购、限贷等政策的明显遏制，供需关系将发生转变，预期房价将稳中有降。廊坊市区项目分布图银河领域银河领域廊坊在售楼盘分布图宏泰美墅宏泰美墅产品：别墅产品：住宅价格：1.2万/平米价格：8500元/平米以促销：买260㎡赠40㎡上第九园第九园**兰亭兰亭廊和坊廊和坊产品：别墅产品：SOHO、写字楼价格：2万以上价格：1.1-1.2万/平米促销：一次性9.5折促销：认购时期交2000元，买房享受3个点优惠万达广场万达广场塞纳荣府塞纳荣府SOHO暂未开盘（精装）产品：别墅（暂未开盘）价格：1.8万/平米别墅住宅SOHO酒店公寓尚华城尚华城旭辉十九城邦旭辉十九城邦产品：酒店式公寓（精装）产品：住宅阳光逸墅阳光逸墅恒庆公寓恒庆公寓中房馨园中房馨园价格：8200-9000元/平米价格：7500-7600元/平产品：住宅促销：交500元会费，每天加100米产品：住宅产品：住宅价格：7400元/平价格：7100元/平价格：7400元/平元直至开盘日，开盘优惠1万米米米华夏华夏**铂宫铂宫壹公馆壹公馆永祥苑永祥苑纽元公元纽元公元天地天地**凤凰城凤凰城产品：住宅产品：住宅产品：住宅产品：住宅别墅：9500-11500元/平米价格：1-1.2万/平米价格：8800-9000价格：7400-7500价格：6500-7000/住宅：7500-8500元/平米元/平米元/平米平米廊坊市区楼市态势廊坊房地产市场供给充足，竞争激烈廊坊市区在售项目16余个，且各类型产品齐全，高端别墅，中、低端住宅均供给充足北京的限购令催热北京周边楼市，给廊坊房市带来增长机会?香河楼价由5000元普涨至6500元以上，固安由4500涨至6000-7000元，涨幅均高达20%以上2011年廊坊住宅房价波动区间预计为6075～9093元/平米?按照新政对地方政府房价控制目标的规定（原则上不高于本地年度GDP增速和人均可支配收入的涨幅），以及2011年河北省GDP和居民人均可支配收入目标（计划全省GDP增长9%左右，城镇居民人均可支配收入增长9%左右）推算，2011年廊坊市房价涨幅将不超过9%。同时，按照开发商35%的利润率推算房屋成本价格，预计2011年廊坊市区房价波动空间为6075元/平米——9093元/平米,中位数为7600元/平米左右。1000090939500909390008340850077868000758475847500700063366075607565006000542655005000月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月78901212345678901212111111年年年年年年年年年年年年年年999年年年000000000年年年11000999111111111000110000000000000001110022200022222222200022222222图廊坊市区住宅价格走势廊坊市区楼市态势保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求廊坊市区保障房项目分布保障房对商品住宅市场影响测算表2011年计划分流保障房类型套数供应套数比例金泰小区三期经适适用房200060%1200东户屯储备项目公租房/1200020%2400廉租房限价商品房1000100%1000惠民小区合计15000-4600霸州幸福佳苑分流比例：保障房购买使用者中原意向购买商品房者所占比例（比例取自搜房网研究报告）廊坊地区保障房将分流商品住房市场7%?2010年廊坊地区（含各区县）全年供应套数为6.25万套，预计2011年供应量与2010年持平?2011年保障房市场分流商品住宅市场需求的比例达到7%(4600套/62500套)竞争楼盘分析——廊和坊产品：?廊和坊项目各种物业类型较全，主打金融街产品概念，汇集金融中心、高端住宅、风情商业及酒店等业态于一体销售状况：?目前销售状况一般，积累客户较多，但是实际成交客户较少案名廊和坊建筑风格欧式风格廊坊奥美基业Soho1.1-1.2万/平米开发商单价价格策略：房地产开发有限公司写字楼1.1万/平米?soho认购期交定金的，购房享受Soho2011年3月5日开盘3个点优惠；未交定金的，全款买物业位置廊坊开发区祥云道两侧开盘日期其余预计5月份开盘销房可享受2个点的优惠售别墅、花园洋房、优劣势分析：物业类型交房日期2012年小高层、soho、写字楼1、销售部布局、格调包装均有独Soho已售40余套建筑面积40万㎡销售率其余未开盘到之处，品质感强交房标准Soho、小高层为精装；其余毛坯2、以国际金融街为噱头吸引客户3、写字楼有政府部门团购做支撑4、项目定价较高，位置较差竞争楼盘分析——旭辉十九城邦产品：?地中海风格，低密度别墅为主，高尔夫球场，酒店式公寓及高层为辅，样板示范区景观很好。销售状况?销售情况一般，现场冷清?酒店公寓两居60平米户型已售建筑风罄，一居40平米户型只剩阴面案名旭辉十九城邦西班牙风格格价格策略：别墅：均价1—1.1万/平米开发商旭辉集团单价酒店公寓：8200-9000元/平?全款98折米廊坊市东方大学城开盘优劣势分析物业位置2009.6四光道8号日期?别墅定价较低，有价格竞争力交房物业类型别墅、酒店公寓2012.10日期?酒店式公寓产权为70年220-300平米间别墅在售建筑面积40万平米销售率酒店公寓剩一居户型?销售现场服务较好交房标准别墅及高层为毛坯，酒店式公寓为精装竞争楼盘分析——华夏铂宫产品：?邻近廊坊新规划政务区，主打“中央政务区里的绅士生活”为核心理念销售状况?销售情况较好，一期、二期已售罄，三期在售价格策略：?一期、二期：一次性96折，按案名华夏*铂宫建筑风格英伦风格揭99折。三期目前未出台优惠政开发商华夏单价1-1.2万/平米策廊坊市北凤道（原北环物业位置开盘日期2010年11月优劣势分析路）北，永兴路西侧物业类型住宅交房日期2012年11月?紧挨新政府、新世纪公园，L2城铁站，地理位置优越建筑面积一期8万㎡销售率一二期售罄?外立面为天然石材酒店式入户大堂采用石材及巴洛克装修物销售部布局、格调包装均有独到交房标准业为毛坯之处，品质感强?销售人员技巧及讲解水平高?广告费用投入大，宣传面广竞争楼盘分析——天地凤凰城销售状况?销售情况较好，吸引部分十九城邦认购客户转移购买价格策略：?目前无促销活动及新政策案名天地凤凰城建筑风格园林风格优劣势分析廊坊开发区嘉轩房别墅：0.95-1.15万/平米?开发商单价环境优美，拥有廊坊市最大的社地产住宅：0.75-0.85元/平米区公园廊坊市开发区东方物业位置开盘日期2010年9月大学城西侧?小区规划面积为廊坊市最大小区物业类型联排别墅、住宅交房日期2012年?华美公司代理项目销售，广告宣传以直投为主，宣传面广建筑面积108.1万㎡销售率90%联排：344—413平米?地理位置较差，距万桐陵园仅有公共部分精装修，交房标准主力户型洋房：为121—271平米其它为毛坯一路之隔高层：60—226平米竞争楼盘分析对比周边Soho及酒店公寓竞争产品，高尔夫花园项目品质较高且有价格优势周边别墅项目价格相比艾力枫社较低，艾力枫社后期营销应重点突出其高定位、高品质销售中心包装及现场气氛营造均优于艾力枫社项目，值得学习借鉴目录11市场价格分析22艾力枫社项目盘点332011年营销策划方案艾力枫社别墅盘点已售西区别墅客户分析客户职业客户区域购买途径私营业主62%廊坊市区64%散客直接购买44%2010年初西区别墅认购量为11套内部高管22%廊坊下县12%内部购买22%，对比去年同期，西区储备客户（4国企高管6%北京10%公司关系购买20%套）相对不足，后期应着重针对廊坊区河北省内私企高管8%6%老客户购买14%(不含廊坊)域市场的私营企业主客群进行重点开发河北省外政府官员2%6%————（不含北京），同时深入挖掘老客户市场，传递精品————国外2%————概念，同时辐射外埠市场。合计100%合计100%合计