深圳福田保税区项目定位及物业发展建议花样年深圳地产市场策划部二○○九年九月十一日花样年深圳福田保税区项目定位及物业发展建议报告地块分析地地块块分析分析自我解析战战略略选择选择方向思考宏宏观观背景背景物物业发业发展建展建议议顺势而为设计要点项项目定位目定位有的放矢市市场环场环境境纵揽全局第一部分地块分析一、地理位置福荣路路田益市花路长平大厦广深高速公意向地块路紫荆路位于福田保税区，市花路和紫荆路的交汇处。广深高速、益田路、福荣路连接该片区，交通便达性较好。二、四至范围地块方正地块四至：北向市花路地块四至：北向意向地块紫荆路地块四至：西向地块四至：南向三、地块基本状况1.宗地编号：B105-302.权属单位：深圳市汇恒置业有限公司3.使用权出让类型：股权转让4.用地性质（土地用途）：仓储用地5.用年限：50年，从1993年02月12日至2043年02月11日止6.地理位置：深圳福田保税区三号门附近市花路和紫荆路交汇处四、规划设计要点135.81N宗地面积18717.77㎡总建筑面积46792㎡容积率≤2.5013建筑密度≤40%35.77.5绿化率≥10%331建筑层数≤6层限高40米退红线要求东≥5米；南≥7米；西≥7米；北≥7米144.23五、地块现状场地平整，市花路现有货柜车停放地块内。意向地块紫荆路北北西西东东六、周边环境北临市花路双向车道：?与长平商务大厦一路之隔?合理楼间距并不影响北面西临红棉路双向车道：单位采光等?为一块空地?视线无遮挡市花路意向地块紫荆路南临金花路单向车道（由东东临紫荆路单向车道（由向西）：周围北向南）：?建筑和英达利数码科技园一路有一对本?对面为一栋6层高的物流之隔定的项目边和遮挡公司西边，北性较相对好，昭示资源缺乏，需景观特色创造引起自身市场关注小结1、优势：?仓储用地的层高限制较小，有较大发挥空间?容积率＜2.5，属于低密度办公区域，具备打造生态商务办公产品的条件2、劣势：?项目体量和规模中等，受容积率、层数、40米总高度等各指标限制，难以达到传统的“地标”级别的影响力；?地块属性为仓储，设计过程中要迁就仓储的要求；?仅剩余34年的使用年限。花样年深圳福田保税区项目定位及物业发展建议报告地地块块分析分析自我解析战战略略选择选择方向思考宏宏观观背景背景物物业发业发展建展建议议宏顺势观背而为景产品建议项项目定位目定位有的放矢市市场环场环境境纵揽全局第二部分宏观背景一、深圳发展远景深圳深圳20302030的发展目标设定为的发展目标设定为“建设“建设可持续可持续发展的发展的全球先锋城全球先锋城””二、深圳城市功能定位三大三大功能功能定位定位国家级高新技国家级高新技区域性物流区域性物流与香港共同发与香港共同发术产业基地术产业基地中心城市中心城市展的国际都会展的国际都会?国家级高新技术产业基地：增强自主创新能力，加快高新技术产业的研究与发展，成为国家级高新技术研究和产业化基地；?区域性物流中心城市：发展成为以国际物流为重点、区域物流为基础、城市配送物流为支撑的区域性现代物流中心；?与香港共同发展的国际都会：未来深圳应与香港进行更紧密的合作，建设世界级的城市“硬件”与“软件”，成为服务内地与世界交往的国际都会。三、未来深圳区域发展战略?全国层面：辐射内地的桥头堡作用；?地区层面：依托中国最重要的口岸功能，发挥对整个南中国的辐射带动作用；?深深港港层面：建设“深层面：建设“深港港双双城城”，”，走走向向国际国际市场。市场。四、未来深圳核心区的定位东东拓拓西连，南北西连，南北贯贯通，中通，中心强心强化化五、福田区的发展规划福田区的发展规划1+3（总部经济+三大支柱产业）经济架构总部经济+高新技术产业、高端服务业、文化产业发展总部经济是福田区进一步促进辖区经济发展的战略决策。发展目标是：充分发挥福田作为全市的行政、文化、信息、国际展览和商务中心的地位，发挥深圳CBD的独特优势，发挥福田保税区政策优势和物流功能，并利用辖区内老工业区改造拓展的空间，加大宣传推广和招商引资力度，吸引国内外大型工业企业和引导现有的大规模工业企业把总部设在福田区，设立“前店后厂”型的总部、研发中心、设计中心、物流中心和营运中心。（《十、一五规划》）福田科技广场八卦岭工业区深圳中心区及华强北商业区中央商务区福田保税区泰然天安科技福田保税区为福田六大重点发展区域之一园区，位于城市核心区一级辐射地带，且毗邻香港在未来城市发展中占据核心地位。小结?深圳所具有的资源优势、区位优势得到进一步开拓，未来城市竞争力将得以提升，房地产行业尤其是商用物业在此大势利好的驱动下，将得到更进一步的发展；?深港经济共荣圈的推进，进一步促进口岸经济的发展，保税区自身有通道可直达香港，临近皇岗口岸，该片区也将得到一定的带动。对本项目的启示——深港同城，走向国际市场——区域级物流中心，高新技术产业基地——中心强化，向南贯通香港——可持续发展先锋城保税区的发展将借此东风，顺势而上花样年深圳福田保税区项目定位及物业发展建议报告地地块块分析分析自我解析战战略略选择选择方向思考宏宏观观背景背景物物业发业发展建展建议议顺势而为产品建议项项目定位目定位有的放矢市市场环场环境境市场环境纵揽全局第三部分市场环境一、深圳2009年上半年写字楼市场1、供应方面?商务物业供应大增：2009年上半年深圳写字楼新增批准预售面积15.80万㎡，与2008年上半年相比增加8.37万㎡，同比大幅增长113%。写字楼批售套数727套，同比增加15.8%，09年上半年新获批的写字楼项目单位户型面积与08年上半年相比普遍要大；?供应格局趋向“核心”区域：新增推售的3个项目分别为福田区的卓越世纪中心、福田车公庙的NEO企业大道一期、南山后海的天利中央广场二期，地理位置均十分优越，处于该区域的“核心”位置。2、成交分析2.1流动性充裕，写字楼成交趋向活跃：2008年底以来，国家出台一系列经济刺激方案，信贷规模持续增长，增量资金开始流入深圳写字楼市场，写字楼成交9.46万㎡，同比增加4.3倍，写字楼成交套数552套，同比增加2倍；2.2商务公寓投资门槛低，去化迅速：随着住宅投资的升温，不少投资客将目光转向商务公寓，促使2009年上半年商务公寓成交率高达70%，远高于写字楼48%的成交率。3、价格3.1高端写字楼入市，一手均价5月之后快速上扬，2009年上半年写字楼物业一手成交价格较2008年上涨6.62%；3.2片区报价以福田中心区居首：卓越世纪中心地理位置优越，以开盘价为30000元/平方米的价格居于首位。4、三级市场4.1二手写字楼价格企稳2009年深圳写字楼的挂牌均价有逐月回升之势，深圳甲级写字楼在09年春节后没有继续下跌，开始企稳，空置率下降。进入5月后，福田中心区、福田中心西区写字楼三级市场租售价格上升最为明显。但整个上半年的写字楼挂牌均价同比出现了大幅下跌17.4％至17773元/㎡（2009年1-6月加权均价）；4.2租金大幅跌落后小幅回升?深圳上半年的写字楼租金同比大跌20.4％，为74元/㎡·月（1-6月加权平均）；所监测的3个行政区的写字楼租金都大幅下跌，罗湖区和福田区同比大跌约24％，上半年写字楼租金分别为62元/㎡·月和79元/㎡·月，南山区同比下跌11.1％，上半年写字楼租金为64元/㎡·月；?深圳甲级写字楼在今年春节后开始企稳。随着春节后空置率下降，租金整体有所上涨，普遍在每平方米10-20元左右。2009上半年商业市场5、2009年写字楼下半年市场预测5.12009年下半年写字楼潜在供应量57.52万㎡09年下半年写字楼潜在供应建筑面积比重中，福田以35%的比例位于首位5.2都市综合体将成写字楼发展趋势?2009年上半年，卓越世纪中心、NEO企业大道为两个都市综合体项目；?卓越世纪中心规划总建筑面积46.6万㎡，集写字楼、商业、酒店多种业态为一体的大型综合项目，号称为“深圳CBD超级商务航母群”；?NEO企业大道涵盖写字楼、高星级酒店、高级商务公寓、高档商业等多种业态，总建筑面积达25万㎡；?深圳作为日益国际化的商务城市，都市综合体将成为深圳写字楼发展趋势；?2009年下半年，深圳将有大中华国际金融中心、东海商务中心两个都市综合体项目发售，未来还将有京基金融中心广、中航城等更多项都市综合体项目入市。5.3总部经济建设正在提速，中小科技类企业发展得到扶持?面对国际金融危机，深圳综改总体方案通过国务院批准实施，粤港澳合作以及“深莞惠”合作正在紧密展开；?早在2008年，平安、招商证券等一些金融公司就在福田中心区获得土地建设总部大厦。今年，百丽、周大福等知名公司也开始在深圳建立办公大厦。同时，喜之郎集团、中信证券总部正式落户深圳，这将大大提升深圳商务氛围，刺激写字楼市场的有效需求。作为科技创新城市，深圳证券交易所创业板市场开业在即，一大批中小科技类企业发展得到扶持。他们在满足融资需求后，将迅速成长壮大，租用或买入大量写字楼扩大办公面积，作为研发、设计、行政之用。未来写字楼发展七大趋势?独立型企业总部写字楼将会进一步发展?差异化产品需求明显增加?行业聚集特征愈加明显?绿色和节能环保将进一步发展?高端写字楼配置升级?写字楼的商品化程度提高?小户型写字楼将成为投资新宠对本项目启示——写字楼市场目前表现良好；——09上半年，地标级高端写字楼集中放量；——福田保税区内除本项目外暂无其他写字楼供应；——低密度写字楼属于稀缺产品，项目超低容积率在写字楼市场稀缺，具备打造新型生态写字楼的条件。地块本身的特殊区位决定了产品的不可复制性，寻求差异化竞争路线，避开竞争热点，抢占市场空白点，是该项目重点思考的方向。五、区域分析代表保税区