本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报?告的任何部分都不可被擅自引用、CopyrightCentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1中心门户上东生活——绿苑华庭项目定位报告及推售思路惠州中原河源事业部Huizhou2010.10本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报?告的任何部分都不可被擅自引用、CopyrightCentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|2【报告结构】区区域宏域宏观环观环境分析境分析城市城市发发展展研研究究区区域域楼楼市市发发展分析展分析北北连东连东拓拓东埔东埔新城新城项项目价目价值值分析分析市市场竞争场竞争定位分析定位分析项项目定位目定位研研究究市市场场客客户户定位分析定位分析整体定位整体定位研研究究项项目形象定位目形象定位营销营销策略思路策略思路?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3城市发展研究Step1：区域宏观环境分析?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4区域宏观经济分析【客家古邑】河源位于广东省东北部，是客家人的主要聚居地之一，北接江西省，南连珠江三角洲，是粤东北重要的交通枢纽。河源市位于广东省东北江西省部，东江中上游，其东接梅州、汕尾，南邻惠州，西连韶关、惠州，北与江西省交界。韶关梅市河源市州东江与新丰江绕城而过，两江在市区东面交汇，市使得整个城市三面环水，城市景观资源丰富，是省内最适宜居住的城市之一。拥有多个国家级旅游景区，山清水秀，为高端房地产的发展提供了条件。惠州市?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5区域宏观经济分析【珠三角后花园】河源市处于珠江三角洲2小时经济圈内，既有利于接受沿海地区的经济幅射，又有利于沟通国内外大市场。河源河源历历史上史上与与惠州、惠州、东东莞、莞、深深圳圳、汕尾曾、汕尾曾处处同一地同一地区区，，河源市市区区距广州、香港均不到距广州、香港均不到200200公里，距深公里，距深圳圳176176公里公里，，处处于珠江三角洲于珠江三角洲22小小时经时经济济圈圈内内，河源，河源实际实际上是上是内陆内陆与与沿海的沿海的结结合部，珠三角的合部，珠三角的后花后花园园，，这种独这种独特的特的区区位，位，既既有利于接受沿海地有利于接受沿海地区区的的经经济济幅射，又有利于幅射，又有利于沟沟通通国内国内外大市外大市场场。。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6区域宏观经济分析【区位交通优势】河源拥有绝佳的区位及交通优势，是广东经济北上的接力站和支撑点。?河源地处珠三角东北门户，是粤赣、广梅产业带和城镇轴的轴心和接力站，区位优越，资源丰富，生河态环境条件突出，交通便利，是广源东经济北上，向内梯度推进的接力站和支撑点，是南连珠三角北接闽、赣、浙的重要通道，是广东省优质生态环境基地和生态屏障。?中心城区位于河源市域西南部，与惠州接壤。高速公路、铁路、水路南北贯通，距离香港、广州、深圳、东莞、惠州等大城市均在200公里内。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7区域宏观经济分析【区位交通优势】河源是粤东北的陆路交通枢纽，结合其区位优势，已成为珠江三角洲产业转移的首选之一。河源市是京九入粤第一市，又是广东省拥有铁路最长的市；京九铁路、广梅汕铁路、105国道、205国道、河惠高速公路、河梅高速公路、粤赣高速以及即将建成的广河高速与正在规划建设中的汕昆高速构筑了河源四通八达的交通网络。从河源到广州、深圳车程在一个半小时以内，到广州新机场、深圳宝安机场不用两小时，到香港机场不用三个小时。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8区域宏观经济分析【经济发展水平】1992年河源市列入沿海经济开放区，近年来其GDP持续保持10%以上的增长率，正处于高速增长阶段。2002-2009年河源GDP增长情况2009年，河源市生产总河源市2002-2009年GDP总额（亿元）值达到416.95亿元，比上年增长了22.82亿元500.00400.00，增长率达到10.7%。300.00200.00100.00但在广东省21个地级市0.0020022003200420052006200720082009中排名倒数第二，与其GDP（亿元）数据来源：广东省统计年鉴他地区还有一定差距。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9区域宏观经济分析【产业结构】随着河源“工业立市”战略的实施，其第二产业快速增长，以旅游业为主的第三产业也发展迅猛。2002年河源市三大产业结构比例图2008年河源市三大产业结构比例图第三产业占最大比重，第二产业比重最小在GDP增长的情况下，第二产业比重迅速增加13.4%30.5%31.7%44.0%54.9%25.5%第一产业第二产业第三产业第一产业第二产业第三产业2008年全市生产总值394.13亿元，比2002年增长（下同）259％。其中第一产业增加值19.27亿元，第二产业增加值188.64亿元，第三产业增加值76.59亿元。三大产业结构由2002年的30.5∶25.5∶44.0调整为2008年的13.4：54.9：31.7。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10区域宏观经济分析【旅游资源】河源市山清水秀，是座新兴的旅游城市，有中国绿色明珠之称，年接待中外游客700万人次。东江游艇万绿湖龙源温泉度假村河源市区鸟瞰?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11区域宏观经济分析【城镇居民生活水平】2009年河源人均GDP达14322元，人均可支配收入达12138元，居民收入平稳增长，消费能力不断增强。2002-2009年河源人均GDP增长情况2009年，河源市人均生产总值达到14322元，河源市2002-2009年人均GDP（元）比上年增长了462元，2000015000增长率为8.9%。100005000人均可支配收入达到02002200320042005200620072008200912138元，比上年增长了人均GDP（元）795元，增长率7.0%。数据来源：广东省统计年鉴?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12区域宏观经济分析【小结】借助工业及旅游产业经济的发展以及交通的完善，河源将进一步加强珠三角与内地经济圈的联动，再上发展新台阶。?CEPA（《内地与香港、澳门关于建立更紧密经贸关系的安排》）的实施和不断补充，以及“泛珠三角”区域合作的推进，交通基础条件改善，特别是粤赣、惠河、河梅高速公路建成通车，使河源由原来的小珠三角的边缘地区转变成为泛珠三角的前沿地区，成为南接深穗港、河源北连大内陆的交通枢纽；?省区域经济协调发展战略的实施和进一步加大对山区扶持力度，有利于河源进一步承接大珠三角和国内外的产业转移，为优化产业结构，促进经济加快发展提供了新的契机和活力。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13城市市发场展破局研究Step2：区域楼市发展分析?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14区域楼市发展分析【片区格局】源城区主要有六大片区，商品房供应量主要集中在新城区，是热点板块；各档次皆有供应，中档楼盘是市场主流。板块片区介绍代表项目东埔新城老城区、生活配套明珠华庭、丽江老城区成熟、但开发空间豪庭、星河湾畔新极小，供应少、锦绣名雅城区区依托江景、配套资东江首府、长鸿宝场文化广场区源，较多中高端项源广花园、益和花园片化目集中区域区文建设大道周边及以老城区世纪华府、凯旋新城区南，新丰江以北，城、万隆一品商住并重的区域。宝源片区非热点区域，高中威尼斯花园、康低端项目并存城水郡、碧水湾高新技术开发高新技术工业园区香提亚湾、天琴高新技术开发区区，投资型项目居多半岛城市发展的主轴，东埔新城未来的CBD，行政雅居乐花园中心?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15区域楼市发展分析【楼市热点区域】目前市场供应主要集中在三个区域：新城区、文化广场片区、宝源片区。雅居乐花园翠泽新园万隆一品目前源城区房地产市场在售的大体量项目中：翠泽雅园新城区大地广场华达凯旋城金蓬美域高层主要有雅居乐、凯长城世纪华府旋城、世纪华府、东江区东江首府首府、长鸿花园；泰和花园场广丽日中心城化文益和花园长鸿花园别墅有天琴半岛、康城东方比华利山庄水郡。区康城水郡源宝华南城·十里东岸威尼斯·名园香堤雅湾天琴半岛?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|16区域楼市发展分析【各片区重点供应项目】板块重点项目总建面未来供应价格水平容积率产品形态资源条件272.9万新城市中心雅居乐花园180万㎡4200元/㎡2.8洋房、别墅市政配套、豪华会所、运动娱乐㎡华达凯旋城33万㎡11万㎡3600元/㎡2.46高层泳池、园林景观、幼儿园、商业配套万隆一品22万㎡12万㎡3900元/㎡2.812-18层高层泛会所、幼儿园、泳池1