岛演传奇零号岛项目沟通提报2012.1第一幕顶级豪宅之道第二幕价值深度解构第三幕形象定位探讨第四幕体验营销专题顶级豪宅之道天津顶级豪宅竞争格局www.fdc01.com房地产智库松江梅江南别墅4号院?梅江南别墅4号院定位为城市大宅，采用了极具天津特色同时具有城市别墅空间特点的天津“五大道”地区空间形式，将历史中的“小洋楼”与地块规划相结合。?考虑项目的亲水性，设计了临湖大宅、城市水岸广场等，做到了历史与现实，城市和水景的完美融合。产品为独栋+双拼起价1000万元/套www.fdc01.com房地产智库金地紫乐府?金地·紫乐府，地处中至外环河东津塘路与昆仑路交口，围合城市最为金贵之土地，并深知其价值所在，别墅定位为城市别墅。?整体社区0.8的极低容积率，四方围合的纯粹别墅建筑形式。金地紫乐府二期“荣瑶”联排别墅在售，均价在24000-25000元/平米之间，价格每套在688万-1500万之间，赠地下双车位，私家电梯.www.fdc01.com房地产智库西康路36号?最为天津市中心的独栋别墅群，“西康路36号”的案名即已体现项目的最大价值，而仅34套的体量则进一步印证它的“珍”与“稀”。?独栋别墅34幢，三层到顶；小高层2幢。新房已经售完，二手房价格在3000万/套www.fdc01.com房地产智库檀府?檀府位于天津老城厢——城厢东路166号。总占地面积6.56万平方米，其中地上建筑面积约5万平米，绿化率36%，容积率0.76。?主要建筑形式为：独栋别墅、L型联排别墅、精致联排别墅三种。在整体景观设计上，特别聘请有美国克里夫兰机场、上海紫园8号、上海朱家角海源特色别墅区等世界顶级设计经验的国际著名思纳史密斯集团担当总体规划设计。二手：1000-2500万/套www.fdc01.com房地产智库天津没有真正的亿级豪宅北京、环渤海乃至整个中国境内顶级豪宅，才能称得上是我们的对手。www.fdc01.com顶级豪宅的房地产智库发展历程人文顶级豪宅无可复成熟阶段制的最高境界尊贵感深入发展阶段豪宅的关键提升产品初步发展阶段资源豪宅基本要素板块初始阶段真正的TOP豪宅将是建立在“板块+资源+产品+尊贵感”之上的“独特人文价值”的展现。“人文”造就TOP豪宅的原创价值，无可复制性与超越！www.fdc01.com房地产智库营销的新意：从资源豪宅到人文豪宅从北京/上海/杭州等大城市的发展来看，最贵和最可持续发展的顶级豪宅是---翠湖天地、西湖公馆，而不是----温榆河旁的别墅，安亭新城的Weimer别墅。烫金的地段和文化的沉积所产生的人文豪宅较资源型豪宅具有更持久的生命力。　“在很多人看来，豪宅是奢侈材质与完美细节的结合，比如星河湾。但实际上，真正的奢华住宅，首先是基于独一无二的自然环境或地理位置，然后才是设计和材质，这三者构成一个不可或缺的整体。而且，最好，这一个地方有着自己的故事和灵魂。”“好的住宅产品，是一个可以积淀生活的地方，一个既可以寻找过去，亦能享受现在，更能预见未来的场所，它具有美妙的延续性。无一例外地具有这样的共同性：丰富的人文和环境资源。”www.fdc01.com房地产智库御园（北京）人文顶级豪宅北京西山板贵气背景下，以皇家血统人文精成功案例髓，配合产品与顶级配套打造，演绎TOP豪宅贵族皇家生活。御园的顶级不仅景观、用材、建筑形态，以及那个精心营造的奢华梦境，而关键是其在开放的人文历史观下，对中国新一代财富精英“家国情怀”的心灵映照。御园环抱在“三山五园”的皇家园林群中，拥有850年积蕴与美景。是权力与地位象征，“三山五园”是康乾盛世的见证，也是皇脉本源居所，具有难以估量的、不可再生、不可复制的地缘价值。www.fdc01.com房地产智库翠湖天地（上海）人文顶级豪宅成功案例上海顶级豪宅代表www.fdc01.com房地产智库人文TOP豪宅案例启示?顶级豪宅不仅仅单纯依靠自然资源、产品、板块、尊贵感营造带动，更须借助人文价值的提升，用最巧妙最好的文化气息与自然景观结合，打造独一无二的城市名片级作品，原创价值，无可复制性！豪宅塑造元素顶级升华人文价值项目独特人文气质的融合与展现配套、会所、公共空间、服务来营尊贵感营造关键提升造豪宅的尊贵享受精工细作体验（小规模）精细化、专享化的硬件定制与配备产品创新市场产品亮点创新基础条件资源占有稀缺自然资源板块豪宅板块www.fdc01.com房地产智库合力成豪宅塑造本案独特的人文精神价值www.fdc01.com房地产智库价值深度解构www.fdc01.com房地产智库梅江南天生血统，传统富人区www.fdc01.com房地产智库梅江南天津市最具景观价值的城市豪宅住区本案位于梅江南核心，是梅江南片区最后也是最具价值的地块。梅江南传统富人区项目位于50万㎡天鹅湖中零号岛心零号岛上，四面环水，同时周边豪宅林立（天鹅湖/卡梅尔/夕岸国际/四号院等）。www.fdc01.com房地产智库世界级大师作品只为后世而珍藏www.fdc01.com房地产智库他是……迪斯尼世界乐园设计者他的老师是世界著名建筑大师罗伯特?文丘里www.fdc01.com房地产智库他是古典与现代融合的实践者“在人们争相创造新的建筑的情况下，这些原理被抛到一边，但我不认为这是正常的。”www.fdc01.com房地产智库罗伯特?斯特恩罗伯特?斯特恩在哥伦比亚大学获得了理学学士学位后，于1965年在耶鲁大学获得了建筑学硕士学位，同时斯特恩还是纽约建筑学院的计划主持人。斯特恩对纽约建筑学院有相当深远的影响，他还担任CBS台“放眼看美国”电视节目的资深顾问。斯特恩还以罗伯特?文丘里（ROBERTVENTURI）为师，他很多的作品中都体现了文丘里的风格。斯特恩深谙建筑中不成文的内部规矩，但是他非常乐于打破这样的思想观念。他善于创造独特而充满乐趣的建筑，并将他们看成是一门艺术，因此他认为那样的作品是应该具有艺术性和创造性的，而非随意地模仿或者复制得来。www.fdc01.com房地产智库稀缺城市湖岛52万平米中央湖区坐拥私家岛www.fdc01.com房地产智库此此后，城市再无如后，城市再无如此此规规格之格之土土地地…………城市心绝版美式独栋纯粹美式风格独栋前所未见本案地位确立——不仅是梅江豪宅不仅是天津豪宅不仅是环渤海豪宅更是世界级豪宅A、家族观：顶宅三观定乾坤现代家族与旧时皇室在气脉与文化上的熏陶，所成就的家族文化的自信与延续。B、全球恒产观：不会因经济环境变化、城市发展变迁等因素而出现物业贬值，而会因历史的价值保持其价值的恒定性，历久而弥新，会在全球豪宅市场中随着中国的综合国力的增强而不断升值。C、生活方式观：纯粹美式顶级生活体验，极致的建筑工艺与会所服务平台，成为上流社会亦步亦趋追捧的消费符号。核心价值——三位一体大师级作品亿级独岛独栋纯粹美式文化体验场客群洞察人是建筑的基点人是广告的主角真正的豪宅需要黄金地段、顶级景观、大师设计和精细施工，豪宅需要超一流的小众营销和客户管理，豪宅也需要真正贴身加贴心的物业管理。但归根结底，这些都不是最重要的。不难理解，为什么豪宅全世界都有，最贵的却永远是英国的百年老宅。当来自全世界的富豪在那些斑驳陈旧的老房子上掷下成亿英镑的时候，他们想要的恐怕不是豪宅的堂皇和舒适，而是房子（建筑）本身所承载的历史，以及前主人的尊贵。与其说他们买的是房子，不如说买的是古董。真正重要的是文化，是住在房子里的人。【让我们认识他们】客源分析天津、北京为主的富豪为主辅以外籍华人、港台为辅，少量欧美、韩国境外人士35-55岁，以私营企业家、商人、跨国企业CEO等为主。有做实业的、上市公司的老板；也有做高科技的、证券的；有知名律师也有著名演员。身价1亿——几十亿品品牌牌联联想想：和：和他他们联们联系系紧紧密密的品的品牌牌是：是：劳劳斯斯莱莱斯斯、、宾宾利利、、法拉利法拉利、、RolexRolex劳劳力力士士、、PiagetPiaget伯爵伯爵、、AudemarsAudemarsPiguetPiguet爱爱彼彼、、VacheronVacheronConstantinConstantin江江诗诗丹丹顿顿HermesHermes爱玛爱玛仕仕、、GuccjGuccj古琦古琦、、GivenchyGivenchy纪纪梵希梵希、、DeDeBeersBeers黛必黛必而而斯斯、、CartierCartier卡卡地地亚亚、、TiffaniTiffani帝凡尼帝凡尼DavineiDavinei达达芬芬奇、奇、LVLV路易威登路易威登。。族群描述(1)身价高他们是个行业的最顶层人士，高身价是他们的共同点。生活半径大。(2)小圈子富豪们的社交停留在一个圈子。一些普通层面的公共活动或休闲活动，不会吸引他们的视线。购买心理(1)身份地位、精神满足财富到了这个层次，就要有这样的房子与己匹配。这时的顶级豪宅就是奢侈品。像女性带红宝石、钻石一样，其实没有太大的实用价值，就是一个身份、地位的象征。(2)生活生意的延伸不少客户买顶级别墅有特殊需求，就是希望朋友过来谈生意、做客可以有一个理想的环境。(3)社区高尚性、尊贵性、私密性看重顶级别墅的就是社区里住的人不杂，身份和地位都相当，社区的环境质量、私密性和安全系数都有绝对的保障。(4)片区城市地位和文化比较关注项目所在片区在整个城市的地位和文化内涵，必须是离城市不远、高尚的国际化的居住板块，必须是有深厚文化积淀的板块。(5)建筑别墅本身的建筑风格和社区的园林、街区规划都是符合他们口味和审美观的，建筑和整个小区的风格可以体现他们不一般的高雅情趣和荣耀。信息接触渠道传统的大众媒体对顶级富豪们失去了效果，他们的信息获取渠道多半来源于小群体、