金银湖1号Productplan1营销策划方案Draftresolution21世纪置业|2012领袖金银湖之路！！！金银湖1号金银湖1号营销策划竞标报告金银湖1号Productplan2营销策划方案壹Draftresolution|序言：21世纪置业在武汉金银湖1号Productplan3营销策划方案Draftresolution|金银湖是汉口最佳的生态居住、旅游、休闲度假区，成为各大品牌开发商的关注重点万科、顺驰、沿海、恒大、金地、保利、三江航江等品牌开发商相继进入金银湖开发，大大提升区内开发热度金银湖1号Productplan4营销策划方案Draftresolution|南京21世纪投资集团秉承“人无我有、人有我新、人新我优”的超前理念，抢滩金银湖，以高品质住宅抢占一席之地金银湖1号Productplan5营销策划方案Draftresolution|然而，21世纪置业在武汉却名不见经传，知名度不及21世纪不动产，更有甚者，答曰”21世纪经济早报“？pk在业内口碑不高品牌知名度较弱金银湖1号Productplan6营销策划方案贰Draftresolution|厘定平层豪宅新格局1、项目印象2、项目目标金银湖1号Productplan7营销策划方案Draftresolution|项目印象武汉近郊区·湿地公园中·大规模·主力大平层·住宅项目项目基本经济技术参数占地面积：93700㎡建筑面积：236705㎡其中住宅：228510㎡幼儿园：1709㎡商业配套：6486㎡容积率：2.53大平层金银湖1号Productplan8营销策划方案Draftresolution|项目印象金银湖1号，30万方豪宅基因，厘定武汉平层豪宅新格局武汉大平层住宅分布图万达公馆武汉天地金银湖1号复地东湖国际金都汉宫世茂锦绣长江100200300400500600武汉大平层特点1.平层大宅产品大都集中在一环线内，且邻近长江，拥有好的周边配套和一线江景2.武汉市平层大宅面积集中在250-350㎡区间3.武汉平层大宅市场需求量太小!虽然现在卖得很好，但也只是昙花一现，刹那芳菲金银湖1号Productplan9营销策划方案2012Draftresolution金银湖1号即将远航！！|金银湖1号Productplan10营销策划方案Draftresolution|我们远航的使命。。。价格目标现状：区域价格厢休4200-一期洋房实现均价6000以上5800元/平，本案有价无市速度目标13年4月份一期清盘，二期入市现状：销售不畅，存货巨大品牌目标使21世纪置业品牌形象在武汉落地现状：无品牌知名度思考：?淡市之下，一期洋房如何清盘？?二期是继续大平层还是刚需产品为主？?品牌知名度如何提升？金银湖1号Productplan11营销策划方案叁Draftresolution|市场大势与客户研判金银湖1号Productplan12营销策划方案Draftresolution|国务院不断重申，调控方向不动摇，限购政策宏观政策不变，默许地方政策微调4月13号：召开的国务院常务会议强调，要坚持调控方向不动摇，调控力度不放松，巩固和扩大房地产市场调控成效，严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。5月22号：在中部六省市会议上，国务院重申楼市限购政策不变，30余城市微调过关全国多地微调楼市政策33个案例仅有5例被叫停全国已有33个地方政府尝试了"微调"，内容分别涉及限购、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，其中除了涉及放宽限购的5个城市外，其他28个城市的"微调"均获得了某种程度的默许。金银湖1号Productplan13营销策划方案Draftresolution|中国一线城市北上广深，仅仅深圳在5月前2宏观市场周的销售低于4月前2周的数据，其他城市均有15%以上的增幅金银湖1号Productplan14营销策划方案Draftresolution|宏观市场中国二线城市中，经过一轮“小阳春”后，整体市场再次进入“萎缩”状态金银湖1号Productplan15营销策划方案Draftresolution|武汉市场五月份武汉主城区楼市中，销售量开始步入下滑期武汉市13个月主城区楼市走势900077737795780478027774778677767745775475137612769980007454700060005000销售套数销售价格4000300020001000541271376026624469576425623066473655459873337279668005月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月金银湖1号Productplan16营销策划方案Draftresolution|武汉市五月份主要楼盘开盘成交率有所回升，武汉市场刚需盘受消费者追捧，星悦城356套房源开盘即售罄项目名称区域开盘时间均价（/㎡）推出套数销售套数销售率中民长青里硚口5月26日82002889733.68%融侨锦江硚口5月26日105001564528.85%鼎盛华城后湖5月25日8000681217.65%金桥普林斯顿沌口5月26日57001426042.25%Loft15000爱家皇家公馆武昌5月26日932223.66%平层9800保利中央公馆南湖5月26日80001004646.00%顺民34789光谷5月26日65002202210.00%阳光100大湖第江夏5月26日73001445034.72%星悦城后湖5月26日7200356356100.00%丰尚时代广场东西湖5月27日640022015670.91%联排13500双中建汤逊湖壹号江夏5月26日1798245.81%拼16500合计：196694848.22%金银湖1号Productplan17营销策划方案Draftresolution|宏观市场小结：1、12年淡市弥漫，市场形势不容乐观；2、受政策持续影响，在经过一轮“小阳春”后，市场成交量再次“萎缩”；3、以刚需产品入市项目，受到市场热捧。金银湖1号Productplan18营销策划方案Draftresolution|区域市场金银湖片区群雄逐鹿图------三大板块同台竞技府上二期府上二期水印水印桃源桃源马池板块升升华现华现代代城城本案本案慧谷慧谷阳阳光光国际国际公公寓寓武武汉汉恒大城恒大城航天航天兴兴隆隆国际国际银银湖水湖水榭榭博博大海大海蓝湾蓝湾西部板块祥祥生生柏柏景景湾湾金地格金地格林林春春岸岸世世家家别别墅墅金金银银湖湖别别墅墅高尔夫马城板块万科高万科高尔夫尔夫沿海沿海赛赛洛洛城城银银湖湖翡翠翡翠二期二期卧龙丽卧龙丽景景湾湾三三期期金金珠港珠港湾湾开来银开来银湖湖鑫鑫城城三期三期翠堤翠堤春春晓晓金银湖1号Productplan19营销策划方案Draftresolution|区域市场特征1：金银湖是典型的外销型市场，客户群稳定，周边区域替代性较弱，未来竞争主要来自区域内部项目核心核心客客户户：：汉汉口口中中心心区区核心核心客客户户：：硚硚口口古田片古田片区区金银湖可拓展可拓展区区域：域：吴吴家山家山及周及周边边城市城市金金银银湖湖片片区区自身拆自身拆迁迁客客户户少少，主要客，主要客群群来来自自于于老老汉汉口城口城区刚区刚需客需客群群及有及有较较强强资资金金实实力的力的改善型改善型客客群群、、硚硚口口古田古田片片区区的的拆拆迁户迁户、、吴吴家山家山及周及周边县边县市的客市的客户户。。金银湖1号Productplan20营销策划方案Draftresolution|区域市场特征2：金银湖片区自分三个板块，各板块特色鲜明，板块之间价格梯度差明显马池板块项目规模普遍较小，西部板块主打性价比，整体形象较弱大盘云集，但配套欠缺价格区间：5100-6500元/㎡价格区间：4300-6500元/㎡高尔夫马城板块高尔夫马城板块自然资源及形象最优金银湖高端居住区价格区间：6200-12000元/㎡金银湖1号Productplan21营销策划方案Draftresolution|区域市场特征2：金银湖片区自分三个板块，各板块特色鲜明，板块之间价格梯度差明显板块项目售价金地格林春岸世家别墅12000元/㎡万科高尔夫11000元/㎡银湖翡翠7000元/㎡中高端项目高尔夫马城板块卧龙丽景湾三期别墅16500元/㎡高层6500元/㎡开来银湖鑫城三期6200元/㎡翠堤春晓6500元/㎡金珠港湾7500元/㎡武汉恒大城7000元/㎡（送豪装）博大海蓝湾4380元/㎡西部板块祥生柏景湾5550元/㎡金银湖别墅12000元/㎡沿海赛洛城5500元/㎡府上二期6500元/㎡中低端项目水印桃源5300元/㎡马池板块升华现代城5100元/㎡慧谷阳光国际公寓5250元/㎡银湖水榭6000元/㎡航天兴隆国际6000元/㎡金银湖1号Productplan22营销策划方案Draftresolution|高尔夫马城板块：区域形象最优、湖景资源最丰富，形成区内高端片区形象翠堤翠堤春春晓晓金地格金地格林林世世家家别别墅墅银银湖湖翡翠翡翠二期二期金金珠港珠港湾湾万科高万科高尔夫尔夫卧龙丽卧龙丽景景湾湾三期三期开来银开来银湖湖鑫鑫城三期城三期金银湖1号Productplan23营销策划方案Draftresolution|马池板块：中小规模项目为主，性价比倾销，片区形象廉价低端水印水印桃源桃源慧谷慧谷阳阳光光国际国际公公寓寓航天航天兴兴隆隆国际国际银银湖水湖水榭榭府上二期府上二期升升华现华现代代城城金银湖1号Productplan24营销策划方案Draftresolution|西部板块：大盘云集