2012成都第四十届房交会报告2012.10.19政策背景一、背景宏观市场土地市场展会概况二、展会现场营销手段保障房参展项目三、数据扫描产品分析成交数据开发商及购房者调查分析四、展会分析市场趋势总结政策背景——7-9月各大城市土地市场集中放量，楼市回暖；在看到调控成效的同时，继续从严调控仍是今后楼市调控基调12大成都1-9月备案供应、销售走势图10864202012年4月和9月房地产调控政策对比4月新政策9月新政策特点主要内容特点主要内容抑制投资住建部秦虹：抑制投资投机需求长期不变抑制投资住建部等多部委频繁表态，防止10月房地产过热坚持调控温家宝：坚持调控不动摇，增加普通商品房供给坚持调控住建部秦虹:房地产调控政策不动摇，投资将弱化抑制投资住建部：抑制投资需求，支持居民合理购房需求坚持调控住建部:限购力度不减弱，房产税试点要加快推出住建部秦虹：控制房价上涨，加大保障房供给，满足市加强刚需坚持调控余斌:限购仍是目前最好的房地产市场调控方法场刚性需求宏观市场——目前我省物价涨幅继续回落，前8月全省CPI同比累计上涨2.7%，涨幅比去年同期回落3.2个百分点,目前我省商品房销售面积仍然处于负增长。2012年1-8月全省房地产开发规模项目规模涨幅开发投资2074.4亿元17.5%商品房施工面积26632.5万平米14.9%商品房新开工面积5168.9万平米-6.1%商品房竣工面积2679.9万平米33%住宅竣工面积2256.1万平米41.1%商品房销售面积3512.7万平米-7.1%2012年4月和9月房地产宏观市场对比9月宏观市场4月宏观市场要点主要内容要点主要内容首套房贷"优惠时代"重启，二套房贷货币紧缩和行业调控的双重挤压首套优惠融资困难利率回落下，房地产融资创新越发严峻央行释放宽松信号，引导货币信贷平稳美联储推第三轮量化宽松政策，货币宽松外部影响适度增长称中国房价不涨太难4月四川CPI上涨3.2%，居住类价格同2900亿央行最大规模逆回购，9CPI涨幅央行回购比下降0.1%月降准可能性较低首套房贷利率上浮最高10%，基利率上浮准利率仍是主流土地——2012年秋交会之前土地供应增长，较去年提前迎来供应高峰，土地成交相应增长；成交土地溢价率呈增长趋势，高溢价率土地频出，多家知名开发企业密集圈地，十八大或有新政策2011-2012年成都市范围内土地供销及楼面价走势图121210108866442200其中未公已公布成平均楼面土地公告出年内土地年内实际成2012年1-9月流标布成交结交结果总地价（元让应成交交果金额/平米）238宗192宗大成都范围内3816468.03230宗13881.760宗379.09亿1354.9商品房土地宗亩亩政策背景一、背景宏观市场土地市场展会概况二、展会现场营销手段保障房参展项目三、数据扫描产品分析成交数据开发商及购房者调查分析四、展会分析市场趋势总结展会概况——设立"北改"主题馆和"特色"主题展区.针对年轻的购房者热爱时尚潮流的性格特点，此次房交会将导购区进行了全方位的升级，整合了WIFI、手机二维码、短信推送等多种新技术资源营销手段——部分开发商对秋交会抱有过大的幻想，以至于现场同行及工作人员远远多于实际购房者；而营销手段缺乏创新，整个房交会现场缺少亮点噱头吸引行销派单美女表演看房直通车有奖销售概念样板体验品牌展示保障房——房交会期间推出61个保障性住房项目，3个限价商品品房公开销售保障房项目情况项目名称廉租房经济适用房限价商品房p会展继续延续2012年春交会公开销售3个限价商品房，均价5360-5530元/平米间，清溪雅筑300套398套2684套周边紧邻地铁、医院、学校等配套；东洪广厦500套798套2052套p主办方提供限价房看房、签约“一条龙”服务，符合准购房证家庭可现场申购；胜天人居700套1298套1257套p房交会期间，300余家已申购刚需中小户总计1500套2494套5993套型限价房。清溪雅筑胜天人居东洪广厦均价5400元/平米均价5360元/平米均价5530元/平米政策背景一、背景宏观市场土地市场展会概况二、展会现场营销手段保障房参展项目三、数据扫描产品分析成交数据开发商及购房者调查分析四、展会分析市场趋势总结参展项目分布图——由图可见参展项目主要沿地铁1、2号线及其延线分布参展项目——本次秋交会参展开发商67个，参展项目共131个，创历史新低，多个品牌开发商缺席成都历届房交会参展开发商及楼盘个数对比12p持续缺席房交会的品牌10开发商：中海、合景泰富、九龙仓、恒大、中8信、世茂、凯德、招商6、华置、嘉里、深长城4等；2p上次参展本次缺席的品牌开发商：复地、华润0、中粮、合能、国嘉等历届房交会主城区和郊县参展项目对比。12p本次秋交会参展开发商67个10，项目共131个创历史新低8；6p主城区项目64个，郊区项目467个，主城区项目占比增高2；0p与春交会相比，主城区参展项目个数下降28%，郊区下降34%。参展项目——高新区18个项目参展领跑主城区，近郊较为平均，龙泉仅5个项目参展，远郊共14个项目参展；参展项目中、城西城南项目接近70%，三环外项目占78%按大区域统计按方位域统计按环域统计各区域参展项目对比121086420参展项目——共28个预告项目，参展楼盘以预售项目居多，不少项目赶在秋交会前一周推出房源，但较春交会前一周推盘情况有大幅下降预告预售项目占比秋交会前两月项目推盘情况20第36-40届房交会前一周项目推盘情况p本次秋交会参展项目以预售项目居多，预12告项目共28个；10p不少楼盘赶在秋交会前一周推盘，秋交会8前两个月开盘项目逐周增多；6p历届房交会前一周推新的楼盘都会多于平4时，2011年秋交会前一周推新项目达402个，本次秋交会下降到22个，可见靠房0交会跑量的积极性下降。产品分析——额外优惠不给力，开发商已给不出太大优惠，优惠较大的多为远郊盘开发商楼盘名称优惠情况保利心语花园一次性付款优惠4%，按揭优惠1%，特价房50套保利香槟国际总价优惠2.5万保利公园198一次性付款优惠4%，分期付款优惠2%，按揭优惠1%，别墅特价房额外5%保利康桥一次性付款优惠4%，按揭优惠1%，交十万减八万保利贝森公馆一次性付款优惠4%，按揭优惠1%，交5万抵10万保利石象湖办金卡总价优惠5千，一次性付款优惠3%，按揭优惠2%，公积金优惠1%保利地产保利香槟光华办金卡总价优惠5千，一次性付款优惠3%，按揭优惠2%，公积金优惠2%保利花园总价优惠2.5万保利中心一次性付款优惠3%，分期付款优惠2%，按揭优惠1%一次性付款优惠4%，分期付款优惠2%，按揭优惠1%，房交会总价优惠10保利拉斐万保利城7天内签约优惠1%，一次性付款优惠7%，按揭优惠2%保利百合花园预告，办卡优惠5千保利国际广场预告，办卡优惠5千学府杏林特价房4060元/㎡起，提供分期付款。置信置信逸都?丹郡F区一次性优惠8%，按揭优惠6%中德.英伦联邦中德排号交1万抵2万（10月14日开盘）（苹果跃层）华宇.阳光尚座房交会期间一次性优惠7%，按揭5%华宇.天府花城房交会期间一次性优惠8%,按揭7%华宇华宇.楠苑新浪乐居网友专享按揭优惠7%，一次性9%，老带新优惠1%华宇.蓉国府新浪乐居网友专享按揭优惠4%，一次性6%，老带新优惠1%产品分析——重点项目优惠情况开发商楼盘名称优惠情况中铁.奥维尔无特别优惠中铁.骑士公馆特惠50套房源，最高直减7万中铁.塔米亚按揭9%，一次性10%中铁.丽景书香最高优惠10%新界五期房交会特惠2%。青城365宅院一次性付款优惠10%，按揭优惠8%，房交会优惠5%中铁东山国际新城交5000优惠5%水映青城特价房、一次性付款优惠4%，按揭优惠2%瑞景颐城房交会额外优惠1%马克公馆预告，房交会到访登记客户，购房时优惠1％鉴山、玫瑰谷额外优惠1％月映长滩房交会特惠10%，旧业主介绍送3000元购物卡花样年?香年广场写字楼优惠：免一年物管费，公寓优惠：5000元/套花样年福年广场写字楼优惠5万/套，公寓优惠1万/套花样年花样年?美年广场房交会特别优惠3%花样年?花样城标准套二29.8万一口价花样年.大溪谷交10万抵50万产品分析——市场仍以刚需为主、改善为辅，主城区成交量彪高，客户热衷于品牌开发商、交通便利的高性价比产品10.6-10.12各面积段销售情况（锐理平台认购数据）121210108866442200p本届秋交会依然以70-90平米的刚需产品为市场主力，成交套数占总体成交套数的44%；p90-150平米的改善性产品也比较受欢迎，秋交会期间成交套数占总体成交套数的35%；p主城区成交量占总体成交量75%，与春交会郊县成交量远高于主城区形成巨大反差；p郊县个面积段成交量差异相对较小，但依然以70-130平米刚需及首改产品为主力；p根据近期各项目卖点分析，品牌开发商、交通便利、高得房率、赠送大面积等实质性的产品优势，性价比高、总价低的产品比较受客户青睐；p高人气项目：宏达·世纪锦城、中德英伦联邦、保利花园、保利·康桥、保利心语、蓝光COCO金沙、龙门镇。成交数据——成华区成交最多、高新区居第二、双流领跑郊县，从环域看，三环至绕城成交最多，从方位看，热点区域仍在城南，城北及城中认购最少10.6-10.12各城区成交统计排名（锐理平台认购数据）22004.30-5.13环域统计成交（锐理平台认购数4.30-5.13方位统计成交（锐理平台认购数据）据）121212121010101088886666444422220000成交数据——虽客户对房交会积极性下降，但部分品牌开发商仍在房交会期间卖出了好成绩，如雅居乐花园成交金额达5