2012思源?阅地2012年3月刊从政策、市场、事件、企业四个维度，去品阅一个月的全国土地市场北京思源置地房地产顾问有限公司地址：北京市朝阳区南湖中园316号思源大厦八层邮编：100102电话：010-84978288-89202012/4/5?2011年北京思源置地房地产顾问有限公司版权所有第1页共22页目录目录................................................................................................................2导读................................................................................................................3思源观点........................................................................................................5（一）土地政策...................................................................................................................5（二）房地产政策...............................................................................................................7（三）财金政策...................................................................................................................9（四）政策走势研判.........................................................................................................10思源阅地.......................................................................................................11（一）供给情况.................................................................................................................111、整体情况...................................................................................................................112、经营性用地情况.......................................................................................................12（二）成交情况.................................................................................................................131、整体情况...................................................................................................................132、经营性用地情况.......................................................................................................14思源观察.............................................................................................................16房价，房价，胡不归？.....................................................................................................16地址：北京市朝阳区南湖中园316号思源大厦八层邮编：100102电话：010-84978288-8920?2011年北京思源置地房地产顾问有限公司版权所有第2页共22页导读近期市场成交回暖，房价涨幅缩小近期房地产市场成交环比回暖明显，房价涨幅缩小，部分一线城市房价同比下跌。3月份，房地产开发投资增速回落开始加快。全国房屋新开工面积增速已经连续第7个月下降，已经接近零增长。房地产开发投资资源来源依然较紧，而对房地产开发投资资金来源影响最大的依然是其他资金来源，包括定金和预收账款以及个人按揭贷款，房地产成交量的萎缩已经影响到房地产开发商的投资能力，并将进而影响项目的新开工，从而将对房地产开发投资产生影响。3月份，土地购置面积和土地成交价款继续回落，但地价回落仍不明显，对开发商积极入市仍然缺乏足够吸引力。3月份房地产市场出现了难得的小阳春。接下来的二季度属于房地产市场的传统销售旺季，开发商也将加大新推盘的力度，预计二季度商品房成交大幅回落的可能性不大，我们认为短期内依然会维持一定的销售水平。政策方面，随着中央与地方的政策博弈告以段落，房地产政策维持现状的态势相对明确，对比去年与前年两会期间房地产调控的受关注程度，今年地产政策的舆论压力大为减轻。政府绝不会是想把房地产行业整垮下去，虽然房地产行业不会像2009年那样得到政府最有力的扶持，但是从中央的层面上，全面放松对房地产行业的调控力度应该已经为时不远。今年以来，中央在强调坚持限购政策的同时，也在逐步落实对居民合理购房需求的支持力度，住建部也表示不会再有新的调控措施，地方政府此起彼伏的放松调控的动作也加深了市场对调控放松的预期，地产板块面临的政策压力大为缓解。随着存准率的再次降低，银行对房贷回归常态，房企资金链紧张的状况将缓和，若成交回暖的势头持续，房价大幅下跌的预期将逐步改变，部分观望的刚需消费者将逐步进入市场。总体来看，中央对调控的效果是较为认可的，未来政策大起大落的可能很小。地产行情仍将回归到行业基本面，投资与新开工增速的下滑趋势并未结束，近期市场成交回暖的持续性需要观察，政策放松预期与流动性改善推动的本轮行情需要基本面的确认。考虑基本面回暖的拐点并未到来，继续维持行业中性评级。随着年报的逐步公布，投资者可重点关注业绩超预期个股。地址：北京市朝阳区南湖中园316号思源大厦八层邮编：100102电话：010-84978288-8920?2011年北京思源置地房地产顾问有限公司版权所有第3页共22页《思源观察——房价，房价，胡不归？》，本月的重头大戏毫无疑问的锁定于本年度在京召开的两会，房地产再次成为各方关注的焦点，温家宝总理在《政府工作报告》中提出：继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。而在随后召开的两会记者会上，温总理表示，房价还远远没有回归到合理水平，并提出房价要与收入比挂钩。此言一出，可谓一石激起千层浪，各方网友纷纷算出了当地的“总理房价”，如下图所示：各地“总理房价”一览计算公式：全年城市居民人均可支配收入×家庭构成人口（按2个人计算）×合理的房价收入比/90㎡城市总理房价城市总理房价北京4387元/平方米上海4831元/平方米南京4293元/平方米广州4573元/平方米深圳4867元/平方米苏州4409元/平方米无锡4218元/平方米杭州4493元/平方米大连3240元/平方米济南2899元/平方米诚然对于这样算出来的“合理房价”，多数网友都是娱乐视之，但是却引起笔者对于合理房价的真正思考，下面将从政策、土地、房价的现状解读，阐释合理房价的回归之路。更多的精彩，敬请阅读！《思源?阅地》编辑组2012/4/5地址：北京市朝阳区南湖中园316号思源大厦八层邮编：100102电话：010-84978288-8920?2011年北京思源置地房地产顾问有限公司版权所有第4页共22页思源观点2012年3月两会的召开明确的今年房地产发展基调集体用地征收补偿条例；经济政策适时微调支持保障性安居工程；鼓励银行自主权衡首套房利率定价一系列土地、房地产和财政金融相关政策，指明了2012年房地产市场的整体趋势，促进土地市场健康平稳发展，促使房价向积极的方向发展，同时要进一步加强保障房的管理和建设。（一）土地政策3月各地土地市场波动持续，由于受政策影响和对未来市场的不确定性因素的判断，房企拿地趋于谨慎，土地大多以底价成交。温总理表示，今年出台农村集体土地征收补偿条例，进而各相关部门在集体土地方面都加强了政策的引导，从而使集体用地的关注度从此又提高到了一个新的层面；另一方面住建部在本月也发表声明对土地出让后的容积率问题进行调整，以便更好的对土地市场进行管理。?温家宝：今年出台农村集体土地征收补