2012年上半年度市场总结同策咨询—上海商品房市场专题研究政府篇开发商篇市场篇政策营销策略住宅土地商办销售成果规划保障房下半年市场观点【政府篇】——政策上半年主要政策一、货币政策：双降准、双降息二、经济政策：“2.0版四万亿”政策回顾三、行政政策：调控基调不放松，地方微调四、土地政策：供地指标从严从紧市场经济背景——GDP下滑，经济滞涨、筑底过程仍在延续近年我国GDP增长情况GDP加速下滑同策观点：?在双调控的背景下，由于经济转型过程中的人口红利，资源红利等瓶颈因素影响，政府把2012年GDP增长目标定为7.5%；?假如未来几个季度GDP环比下降到1.7%以下，则全年的GDP增速将下降到7%左右；?GDP同比、环比双双趋势性下降，经济仍然没有探底；经济背景——CPI回落低位，PPI下滑，两者同比剪刀差呈正向扩大趋势月份CPI（%）PPI（%）2011066.367.122011076.457.542011086.157.252011096.076.522011105.552011114.222.722011124.071.692012014.550.732012023.160.032012033.59-0.322012043.37-0.72012053-1.4同策观点：2012062.2-2.08?6月份CPI达到近一年的新低，为2.2%；PPI为-2.08%；抗通胀压力进一步缓解；?6月份CPI和PPI同比剪刀差为4.28%，连续九个月维持正值；?数据可以理解为流通企业的潜在利润变动趋势，则当前数据显示流通企业利润较前期出现好转,但是对于工业型企业来讲相对利润空间将会进一步被压缩；上半年经济背景宏观经济预警——指数已临近警戒值，稳定经济增长的目标受到威胁；GDP持续下行——内需不足，经济增长下行压力增大；外部环境恶化——欧债危机继续深化，存在很大不确定性，全球主要经济体均采用刺激政策稳定经济；货币政策——年内双降准，直接流动性影响有限，短期楼市上行预期加分同策观点：?2次降低存准率，预估释放约9000亿元流动量，但房地产相关企业直接利好有限（提别是中小型房企）?08年自6月至年底下调5次存准率，12年目前已下调2次，预估后市仍存下调的可能性；?08年存准率下调短期对房产市场影响有限，预估12年存准率下调短期内亦不能直接影响房产市场，资金分散在国民各个行业，短期内主要影响购买者的心理预期；货币政策——30日内两次降息，稳增长意图强烈，年内仍有降息可能今年我国利率变动情况同策观点：?12年两次降息间距不足一个月时间，强度仅次于08年下半年；?经济疲软态势下，政府释放更强的稳增加意图；?目前存款基准利率为3.00%，较08年最低点相差0.75%；?贷款基准利率为6.00%，较08年最低点相差0.69%；货币政策——降息提供比降准更大的市场预期影响，并实际带动需求入市降低置业成本，但影响有限五年期以上的贷款基准利率由调为6.55%，两次降息百万房贷月供减少298元，对楼市联带作用预期加分，带动需求入市连续降息使得信贷面进一步宽松，改变市场对楼市的预期，提高两次降息影响刚需购房者入市积极性“稳增长”意图强烈一个月内两次降息，极大的降低了企业的贷款利率，降低企业经营成本，提振企业信贷需求，防止经济进一步下滑调控本意在于金融市场利率市场化重要起点加入利率浮动空间利率市场化，引入竞争机制优惠利率针对首套房和大企业经济政策——大量基建投资引发市场猜想，推出第一时间“辟谣”紧跟【“稳增长”背景下基建投资大幅提升预期】【官方“辟谣”后市场期盼下降】4月，国家发改委项目通过批准数量328个，远高于去年同期的173个，农田水利、道路建设、节能环保、技术改造和创新等领域较多。拉动经济增长，仍需加大投资，但目前制造业投资热情不高，房地产新开工投资也在下滑，基建投资便成为“顶梁柱”。防城港钢铁基地项目获批，总投资600亿2012-05-29【湖南省发改委】在召开全省经济形势座谈会，明确国家层面有“两广东湛江钢铁基地个不可能”：项目获批，?不可能出台像2008年底那种大范围、大规模的4总投资700亿万亿投资政策；?不可能松动房地产政策，现在只会预调微调；经济政策——同08年“四万亿”存在相似度，但政府手段存在明显差异化危机背景：危机背景：08年“4万亿”——为应对世界经济金融危机日趋严12年“2.0版四万亿经济刺激计划”——峻的国内外形势，提出了扩大内需、促进经济增长的受国内外多重经济压力下，以“调结构、稳发展”为十项措施，涉及行业众多及广泛；诉求，政府希望借助投资能够带动经济的发展；扶持行业：扶持行业：?目前获批多是清洁能源项目、铁路、机场等基础设施建设方面；?重点为绿色产业及各行业的科技创新；影响：2009年房价报复性反弹影响：？？？两者在环境背景、目标诉求及扶持行业等存在一定的相似度，但政府对此次立场及行政干预力度完全不同于08年政策思考在降存准率、降息及基建投资等经济层面利好消息不断的同时中央明确也表明了坚持房地产市场调控的强硬立场行政政策——调控大方向不变，“限购”依然紧掐市场咽喉【宏观调控政策不松动，大方向不变】【住建部多次“喊话”，坚持调控不放松】6月19日——短期内至少一至调控从严基调不一年半内政策不政策变，年内松动可住房和城乡建设部年内第三次“喊话”，要求“坚定会出现较大松动基调能性不大不移落实房地产调控各项政策措施”。政策持续政策时间侧重点在楼市调控的关键时期，包括住建部、发改委及银监会等多个中央层面重申调控不动摇，楼市调控大方向调控意在“去投资政策调控鼓励购房刚需需化投机化”，促使目的求，对首套房房不会出现变化。房价合理回归贷和相关政策将定向放松行政政策——支持刚需合理释放，但限购底线依然敏感和强硬【保刚需政策微调得到默许】【限购令“红线”难以逾越】城市时间调整类别上海老政策新解读（单身限购）厦门2012.1.21住房公积金放宽?单身，非上海户籍购房者，无论是否有缴纳个税或社保证明，均被列入限购范畴沈阳2012.2住房公积金放宽上海旧政新解6日游（2012.2.21-2.27）成都2012.3上调公积金缴存基数?二套房购房资格新解居住证满三年即可购买二套房信阳2012.4.1放宽公积金贷款额度?二套房政策"微调"叫停"新上海人"白高兴6天南昌2012.4.17贷款额度放宽/住房公积金放宽芜湖新政4日游（2012.2.7-2.12）蚌埠2012.4放宽公积金贷款额度?芜湖颁房地产新政购普通商品房补契税郑州2012.4放宽公积金贷款额度?松绑四日即被叫停芜湖宣布新政暂停呼和浩特2012.4放宽公积金贷款额度成都新政10日游（2011.11.11-11.21）首付2成/还款额增加/贷款政策放武汉2012.4.23宽?成都房管局规定限购房屋由2套增至4套扬州2012.5.7奖励个人购买成品住房?成都房管局称将继续执行原有限购政策湖南2012.5.30降首付；减免税费佛山新政1日游（2011.11.11-11.11）河南2012.6.24首套房贷优惠?佛山放松限购现行基础上可再买1套?佛山11日晚公告暂缓执行放松版限购令土地政策——加大闲置土地处罚力度及执行力，加速市场供应房价更难回归《闲置土地处置办法》7月1日起施行?属于政府、政府有关部门行为造成动工开发延迟的规定情形外，闲置土地未动工开发满一年的，按照土地出让或划拨价款的20%征缴土地闲置费；?闲置标准明确：开工面积占应动工开发建设用地总面积三分之一以下或投资总额25%以下；楼市影响：力促楼市供应，增大市场供应量，调节市场价格?“20闲置费”为本次首次提出，因本次修订在操作细则、闲置概念认定上提出明确标准，未来政策可执行性强；?如后续政策执行到位，闲置土地陆续入市将直接刺激楼市供应，在市场供应充足情况下，价格回升更难；政策观点：?货币政策：刺激金融市场为主，同时加分楼市上升预期并一定程度上推动需求入市?经济政策：新一轮基建刺激政府将严控，市场直接影响有限?行政政策：政策促合理刚需，下半年此类产品存在良好机会点?土地政策：土地新政促市场供应速度加快，后续市场价格回升压力长期存在宏观政策方向：1、严格保持对市场的干预和监管，下半年政策环境不会明显放宽但不会更差2、降存，降息可能性仍较大，因此楼市资金面及市场预期将会随之有进一步转好，行业迎来趋势性机会3、“价格”仍然是调控核心，随着保障房、全国信息联网、土地政策的助推和执行，未来价格上行阻力和上涨空间有限【政府篇】——土地土地供应——上半年总供应大幅缩减，下半年将迎来市场传统推地高峰期单位：公顷数据显示：?12年上半年上海总供地724.74公顷，同比11年上半年下滑35%，环比11年下半年减少65%；?其中，住宅用地供应137.36公顷，同比11年上半年下滑接近50%，环比11年下半年减少78%；土地供应——近期各类型土地供应有明显上扬，市场信心有所回归2012年上半年月度土地供应情况类型12-0112-0212-0312-0412-0512-0612-07合计住宅15.52.62.39.712.421.263.7办公19　　4.85.9413.91.849.4商业18.413.53.82.92.611.853工业76.0088.0638.6353.9866.58102.87154.2580.3其他　1.8424.322.12　6.7917.552.6综合　　　　　　　总计799单位：公顷数据显示：?1-5月土地市场供应显低迷，6月市场出现上扬，但仍无法抹平整体市场低迷局势；?6月份，上海土地供地量达175.77公顷，环比上扬53%；?6月市场中工业用地、宅地以及商业