2012年5月份天津房地产市场综合研究报告天津房地产市场综合研究报告天津房地产市场综合研究报告天津房地产市场综合研究报告荣程联合数字城市投资发展有限公司2012年5月天津房地产市场综合研究报告说明：本文分为三部分，将从宏观经济走势（全国）和房地产及金融政策、天津土地市场、天津住宅销售趋势来对天津的房地产市场进行综合的整理和研究分析。在土地市场方面，推出土地部分为当月数据，成交土地则统计上月推出土地的成交情况，以便于以较为完整的周期进行统计成交率和溢价率。住宅销售趋势上则分为新建商品房和二手住宅两类，由于此类数据在发布时有时不以单日为统计周期，故在统计整月数据时有时会出现多或少几日数据的情况。一一一、一、、、宏观经济和宏观经济和政策宏观经济和宏观经济和政策政策政策分析分析分析分析1、、、、重要宏观经济数据及房地产重要宏观经济数据及房地产、重要宏观经济数据及房地产重要宏观经济数据及房地产、、、金融政策金融政策金融政策金融政策A.四月主要宏观经济数据四月主要宏观经济数据四月主要宏观经济数据四月主要宏观经济数据4月CPI同比涨3.4%，涨幅较3月回落0.2%，PPI同比降0.7%，创29个月来新低；规模以上工业增加值同比实际增长9.3%，比3月份回落2.6个百分点；4月份，全社会用电量3899亿千瓦时，增长3.7%，同比增速比上月回落3.3%社会消费品零售总额同比名义增14.1%，创2006年11月以来新低；1-4月固定资产投资75592亿元，同比增长20.2%，增速较1-3月份回落0.7个百分点1-4月份，全国房地产开发投资15835亿元，同比增长18.7%，增速比1-3月份回落4.8个百分点B.5.18日起央行下调存款准备金率日起央行下调存款准备金率日起央行下调存款准备金率日起央行下调存款准备金率5个基点个基点个基点个基点央行宣布5月18日开始下调存款准备金率5个基点。这是央行今年以来第二次下调存准率，下调后，大型金融机构存款准备金率降至20%,中小型金融机构存款准备金率降至16.5%。C.扬州推出扬州推出购房补贴扬州推出扬州推出购房补贴购房补贴，购房补贴，，，最高补贴千分之六最高补贴千分之六最高补贴千分之六，最高补贴千分之六，，，住建部表示不违背宏观调控住建部表示不违背宏观调控住建部表示不违背宏观调控住建部表示不违背宏观调控扬州市财政局及房管局联合出台《关于对个人购买成品住房进行奖励的通知》，购买的住房面积在144平方米以内的个人，均获得财政不同程度的奖励，最高补贴千分之六。住建部宅产业化促进中心副主任梁小青表示“并非救市，是针对住宅产业化进行的积极有益的探索，应当予以支持和肯定”。D．．．部分城市放松公积金提取和贷款政策．部分城市放松公积金提取和贷款政策部分城市放松公积金提取和贷款政策部分城市放松公积金提取和贷款政策更多的城市加入到颁布放松公积金提取和贷款政策的行列中。武汉采用公积金贷款购买首套房，最高可申请八成贷款，呼和浩特公积金贷款额度最高达到50万，在限购等硬性规定下，尽可能刺激刚需成为各地政府主流。E．．．部分城市放松公积金提取和贷款政策．部分城市放松公积金提取和贷款政策部分城市放松公积金提取和贷款政策部分城市放松公积金提取和贷款政策全国40个城市个人住房信息6月将实现联网，包括4个直辖市，各省会其他主要城市将实现与住建部的联网，联网后个人信息只对管理部门开放。F．．．．国务院常务会议提出贯彻国务院常务会议提出贯彻“国务院常务会议提出贯彻国务院常务会议提出贯彻“““稳增长稳增长稳增长”稳增长”””，，，，强调以投资刺激经济强调以投资刺激经济强调以投资刺激经济强调以投资刺激经济国务院总理温家宝２３日主持召开国务院常务会议，要求认真贯彻稳中求进的工作总基调，正确处理保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期三者的关系，把稳增长放在更加重要的位置。要根据形势变化加大预调微调力度，提高政策的针对性、灵活性和前瞻性，积极采取扩大需求的政策措施，为保持经济平稳较快发展创造良好政策环境2、、、政策分析及预判、政策分析及预判政策分析及预判政策分析及预判4月份经济数据增速下滑至09年以来最低，特别是全社会用电量和固定资产投资增速的大幅下滑，M1和贷款需求量的下降表现出市场对于经济下滑预期的担忧在增大，也代表着中央一定会在近期开始对经济政策进行调整。在经济数据发布后很短时间内，央行下调了存准率5个基点，释放4200亿元流动性，23日正式提出稳增长放在更重要的位置，并且提出以投资拉动经济增长。同时对于扬州的“新政”表示了肯定。并在几天内快速的通过了多个较大的投资项目，并且提出重启高铁建设。以上种种，可以看出中央在CPI尚可控制的前提下，会加快基础建设投资，不断开始上马项目，同时尽量拉动内需，进一步推进小范围的金融改革，以防止经济数据的进一步下滑。由于通过货币超发的手段进行刺激经济或是为投资项目融资的手段已经基本不太可能再次实行，所以本次大规模投资的资金来源将成为重点，利用数量型金融工具和增加地方政府的收入将在近期作为重点。所以，对于房地产市场极可能会产生中短期的重要影响：各地方政府会进一步推广金融手段来刺激刚需释放，5-6月份的住宅成交应该会有明显放大；土地市场上，短期内地方政府可能会集中推出一批地段较好，质量较高的地块上市来刺激市场成交以换取资金，土地市场推出量和成交量可能会有所放大，但溢价率上升幅度不会太大；限购政策短期内不会取消和放松，但将会出现更多的微调。不过微调将在差别化优惠，或是信贷条件上有所放松，这将会刺激住宅销售市场在短期内成交量和整体平均价出现上扬。在CPI不出现反复的前提下，存准率在近期有较大可能进一步下降，但利率是否调整还要再看5月和6月的物价情况。资金环境将进一步放松，但一旦CPI增速出现反复，相关政策将会进一步调整。二二二、二、、、天津土地市场天津土地市场（天津土地市场天津土地市场（（（数据来源数据来源数据来源：数据来源：：：天津市土地交易中心天津市土地交易中心天津市土地交易中心）天津市土地交易中心）））1、、、、经营性土地经营性土地经营性土地经营性土地1.1五月经营性土地五月经营性土地总体五月经营性土地五月经营性土地总体总体总体推出数据推出数据推出数据推出数据表2.12012年5月经营性土地推出总表土地类型土地宗数土地面积总建筑面积平均楼面价平均亩单价住宅1812145921849260820.3583.27商业2212635612117902837.3393.57综合3356994.37830693528.04515.925月总体43283510747502301274.28142.341.2五月经营性土地推出分析五月经营性土地推出分析五月经营性土地推出分析五月经营性土地推出分析1.2.1推出推出推出量与推出量与量与量与类型分析类型分析类型分析类型分析5月经营性土地推出量较4月份有了明显的增加，各项环比均大幅提升，土地宗数几乎等于了3月与4月的综合，而在推出面积上则是创下今年新高。近3个月的推出情况如下表：表2.22012年3-5月经营性土地总体推出对比表土地宗数土地面积总建面平均楼面价平均亩单价3月3388237615018942435276.314月1178242311465431187116.015月43283510747502301274.28142.345月环比291%262.35%314.31%7.35%22.7%表2.32012年5月各类型经营性土地占比表土地宗数宗数占总比土地面积面积占总比建筑面积建面占总比住宅1841.86%121459242.84%184926038.93%商业2251.16%126356144.57%211790244.59%综合36.98%356994.312.59%78306916.48%表2.42012年1至4月份各类型经营性土地占比表宗数占总比面积占总比建面占总比住宅40%39.2%35.76%商业47.14%41.73%42.15%综合12.86%19.07%22.09%对比1至4月整体数据来看，表2.3中标红的各数据超过了5%的波动幅度。可以看出住宅用地与商业用地的供应量在5月份有了一定的上升，相应的综合用地各项占比有较大程度的下降。1.2.2推出区域分析推出区域分析推出区域分析推出区域分析表2.5各区域土地供应宗数表市内六区新四区滨海新区郊县区供和河河南河红东西津北滨塘大汉武宝静宁蓟应平东西开北桥丽青南辰海沽港沽清坻海河县住1361241商13161316综12总236112233101占4.65%6.98%44.19%44.18%比本月供应土地呈现出明显的与之前各月的不同：A.市内六区本年度第一次供应土地，本月供应两宗，且均为和平区供应。今年新四区供应量一直较低，之前供应的主力区域为津南区，而本月唯一有土地供应的为东丽区。B.滨海新区和郊县依旧是供应土地的主要区域，但滨海新区本月供应区域为大港（1至4月仅供应1宗商业用地），宁河成为了郊县的主要供应区域（1至4月主要为武清和静海）1.2.3推出价格分析推出价格分析推出价格分析推出价格分析表2.55月经营性土地供应平均价格与1至4月对比表5月平均楼面地价1至4月平均楼面地价住宅734.861873.81商业799.321325.76综合3528.041356.45总计1346.21528.51从上表可以看到本月住宅和商业的平均价格都远低于1至4月的平均价格，可以看出5月整体推出地块的质量较低，但由于和平区和东丽区推出了价格较高的综合用地，使得综合用地价格大幅高于之前的平均价格。1.3四四四月经营性土地四月经营性土地月经营性土地