谨呈：中新华园苏州吴江区待拍土地评估报告新吉阳机构·苏州新吉阳2012.09新吉阳机构1目录Part1地块及市场信息汇总Part220120206地块新吉新吉阳阳机机构构22Part1地块及市场信息汇总新吉新吉阳阳机机构构33土地市场待推地块位置20120206地块u本次评估的土地位于吴江运东开发区。新吉阳机构4土地市场规划指标概况地块位置及规划指标概况序地块位置面积规划用途出让年限容积率建筑密度绿地率地面情况土地权源号201202花港路北、樟木河南34165住宅70≤2.0≤25%≥30%净地国有土地06u地块性质为纯住宅，地块规模偏小，仅3.4万方；u地块为净地，开发难度不大；新吉阳机构5区域区域主要在售市场分布市场伟业迎春华府伟业迎春乐家伟业迎春世家新吉阳机构6区域市场区域主要在售市场概况项目名称价格（撤市并区前）价格（撤市并区后）价格涨幅伟业迎春乐家5700-58006600-6800900-1000一河之隔，相差500-700元/㎡伟业迎春世家64007100-7400700-1000伟业迎春华府--7500--自9月1日，吴江撤市并区之后，紧靠吴中区的该片区，显然具备了明显的优势。前后涨幅在700-1000元/㎡之间。新吉阳机构7区域市场区域主要在售市场客源分布区域内在售市场针对的客群主要是工薪阶层客户区域来源的新苏州人。由左侧饼状分布不难看出：?来自吴中区的客群比重最大。究其原因，该片市场虽地处吴江，却离吴中很近，在吴江与吴中的交界处。加之与吴中楼盘相比，有很大的价格优势，因而吸引了不少吴中客源。?也有相当比重的园区客源。大多位于园区欧尚一带，来回交通便捷。?高新区的客群比重与园区相当。?亦有一定比重的吴江本地人，大多是周边厂区的职工，也有一些中心区的投资客。新吉阳机构8区域市场特征市场n价格特征n若以樟木河为界限，河南侧：价格6600-6800元/㎡；河北侧：价格7100-7500元/㎡。n产品特征n当前市场主力在售产品以小高层和高层为主，多为刚需盘；n未来走势n随着吴江与苏州其他大区相融，购房者也会在区域概念的改变下，将自己的注意力转向之前的吴江，未来需求巨大；n撤市并区之后，开发商亦会注意到吴江片区的开发，未来市场供应量必将有所增加。新吉阳机构9Part220120206地块新吉新吉阳阳机机构构1010区位吴江运东开发区板块，地处泛吴中区域，区位价值尚可交通区位尚可u0206地块位于里樟木河南侧，花港路北，地块东侧紧邻华宇科技园区吴中汽车南站；u地块处于吴江区，但位于吴中区与吴江区的边界处，从地块驾车至吴中汽车南站，需12分钟车程。地块本案地处泛吴中区域，区位价值尚可；交通尚算便利u项目距轻轨2号线延长线1.8公里，车程5分钟。地块东侧的交通北路，未来与东环线相连，交通基本畅通。交通尚可。新吉阳机构11地块地块为净地，开发条件基本成熟现状u地块基本为净地，南侧干道畅通，自身开发条件基本完备；u项目主要依赖东西向花港路、与南北向亨通路。新吉阳机构12周边区域整体价值不突出，樟木河可在一定程度上提升居住环环境境，但空间有限地块地块大环境：工厂环绕，区域整体居住价值一般小环境：北侧河道在一定程度上提升居住环境，但提升空间有限新吉阳机构13周边区域周边生活配套档次低下，整体氛围不理想。环境新吉阳机构14周边地块四面不临路，但周边区域交通通达性良好，通往苏州其环境它片区较为便捷。距离轻轨2号线延长线花港路站车程5分钟地块花港路站东边不远227省道，通往苏州环城高速，到达苏州各片区都很方便西边中山北路与吴中区迎春南路相接，区域互通便捷新吉阳机构150206项目经济技术指标探讨地块地块位置及规划指标概况序地块位置面积规划用途出让年限容积率建筑密度绿地率地面情况土地权源号201202花港路北、樟木河南34165住宅70≤2.0≤25%≥30%净地国有土地06地块特征n项目总建面约3.4万平米，规模较小，具有良好的开发潜力；n土地性质纯住宅，易于开发；n整体容积2.0，建筑密度不高；n限高58米要求对项目产品规划带来一定限制。新吉阳机构160206规划探讨地块在现有的经济指标下，项目产品方向较为单一：容积率≤2.0，住宅高度24——58米n基本的产品方向即以18层以下的高层、小高层产品为主；n考虑到周边环境，客源基本以刚需群体为主，建议规划经济型刚需产品，90㎡以下2+1房产品将是需求主力，由于容积相对较高，可采取两梯四户的建筑布局，适当增加得房率，同时通过两梯四户的布局可产生少量小高层产品，丰富项目效果的同时亦可适当控制成本、增加售价。产品方向相对单一，“短平快”是地块机遇。新吉阳机构170206价格评估地块n考虑到周边客群相对单一，本地块价格上涨动力主要来自于外部整体市场的拉动，由于本案基本销售时间在2013年下半年至2014年上半年，结合对市场的研判，预计本案住宅部分整体销售均价可以达到8500元/㎡。新吉阳机构18THANKSTHEEND新吉新吉阳阳机机构构1919