2012年武汉楼市前三季度回顾与总结武汉策源|市场部DIRECTORY一、意料之中二、意料之外三、异军突起四、未来展望意料之中宏观调控一：意料之中——行政调控未见丝毫放松。2012年1-7月中央态度一览土地成交二：意料之中——上半年土地市场低迷。三低：成交总量低，溢价率低，开发商拿地意愿低1、土地价格较为平稳，多为企业与政府议定的底价成交，溢价率极低；2011-2012土地成2、在供应量增加的背景下，成交量同比下降12.3%，土地市场低迷；交情况3、大型房企开发商拿地意愿较弱。2012年上半年武汉市企业拿地面积排行榜企业总建面（万㎡）福星惠誉119.99湖北汉江新世纪投资有限公司92.51光谷永利置业有限公司91.85金地集团89.18美联地产74.28保利地产69.9新华房地产开发有限公司57.29武汉市金融港开发有限公司55.1武汉幸福实业有限公司54.45东风汽车房地产有限公司47.96市场走势三：意料之中——2012年一季度量价齐跌，整体市场表现疲软。低迷u年初，在巨大的调控压力与银根紧缩背景下，市场面均持保守态度；u一季度，成交量与成交价格齐跌，市场低迷。市场走势基本符合国家与行业预期；u供应面积131万方，成交量161万方，低于去年同期的170万方供应量和194万方的成交量。成交结构四：意料之中——刚性需求支撑市场，为市场成交主力u刚需市场是成交主力，是上半年市场意料之中唯一呈现火热态势的方面。u首置首改类的一房至三房产品在房型成交结构中占比大；u总价100万以下产品成交占比最大。以上产品购买对象均为刚需客户，支撑着整个市场的成交。高端市场五：意料之中——上半年高端市场整体压力巨大，促销力度空前。1、典型高端项目近期促销频频，以价换量，降幅普遍高于10%项目产品开盘价格促销价格降幅B1、B2：96-100㎡185001500019%金地京汉1903C4：142-144㎡210001900010%泛海国际1号楼：90-100㎡14000128009%融科天城中城国际居住区6号楼：165-200㎡170001500012%京汉1903小户型88-95㎡11000100009%华润中央公园大户型128-146㎡12000110008%万达公馆240-340㎡220001800022%2、迫于销售压力，武汉典型精装项目或取消精装，或降低装修标准典型精装修项目成交走势图12精装项目在售均价装修标准动态三期定价过高，一直销售不佳，四期取消精装，10融科天城190003000预计售价在1.5-1.6元/㎡开发商回款要求高，即将加推二期取消精装，加8中城国际150002500快销售速度6目前A栋促销频频，仍销售不佳，B栋正考虑降京汉1903190004000低装修标准，同时降价4朗诗绿色街定价脱离区域市场，开盘后一直销售不佳，迫于950015002区销售取消精装，仅保留部分科技装置0单位：元/㎡开盘去化六：意料之中——开盘去化率转低，销售周期拉长，竞争白热化ü2012年上半年开盘首日平均去化率45%，处于历年来较低水平ü2012年1-6月共计开盘/加推145次，当天成交过七成的项目仅占14%，同比跌12%；成交不足三成的项目占32%，较上年多5%武汉新开盘项目当日表现121210108866442200意料之外——意料之外意料之外——宏观面一：意料之外：——六、七月连续两次降息，速度之快出乎市场预料。降息目的虽然出于整体经济面考虑，但降息对房地产市场是极为有利的。密集降息原因：1、6月CPI加速回落至2.2%，给降息留出足够空间；2、一、二季度经济数据持续低迷，降息有利于刺激经济。政策调控二：意料之外——从政策层面上来看，中央放松银根和地方微调托市“双管齐下”使得市场预期好转，政策调控已经见顶。市场走势三：意料之外——二季度市场成交量开始大幅反弹，价格五月止跌回升，步步走高全国2012年2/3季度销售与2011年同比量价回升二季度以来，包括武汉在内的全国各主要城市商品住宅供应量增加，在供应的带动下，成交量开始回升，且处于高位，继而逐渐带动价格了反弹。土地成交四：意料之外——三季度土地市场开始回暖，大型房企拿地意愿增长1、7-10月成交土地面积为310.3万方，约为第二季度的3倍；2011-2012年土地2012年三季度大型2、成交土地中以城中村地块为主，约占49.3%，楼面地价有所回升；成交情况房企拿地情况3、华润、融侨、钰龙等企业纷纷出手，大型房企拿地意愿增强。成交结构五：意料之外——改善性需求开始复苏。武汉各品类产品成交结构（面积）万㎡121086420u到三季度90-120平米三房成交量同比小幅增长6个百分点，而首置产品则下滑5%；u再改类产品比重也有所回升。集中推盘六：意料之外——九月海量推盘，同比涨幅近四成，达到近两年峰值每月新推盘市场情况121210108866442200ü市场推盘量46个，推盘规模达123.5万方，环比上涨88.09%，且为11年以来最高峰，同比上涨37.7%。ü除传统“金九”旺季因素，主要由于市场政策面8月份武汉明确商品房预售资金监管于10月1日期实施，迫使开发商9月纷纷推盘。异军突起商办市场一：异军突起——商办市场异军突起，成为成交热点。历年写字楼成交量历年商业成交量1212101088664422002012年前三季度武汉的商办市场异军突起，表现十分活跃，成交量持续增长，商业前三季度成交量相比去年同期环比增加28.39%，写字楼钱三季度成交量相比同期环比增长56.28%。商办市场商办项目普遍成交良好：商业性质公寓类产品与大型综合体中的小面积商铺成交良好南国大武汉家装商业人信汇商业1212121210101010888866664444222200002012年成交统计2012年成交统计成交套数1170套成交套数569成交面积41575㎡成交面积25,220成交金额5.8亿成交金额3.3亿元住宅依旧限购，商办市场在前三季度表现却格外抢眼，以南国大武汉家装、人信汇为代表的商办市场持续热销，掀起了武汉商办市场的崛起，在武汉多中心发展及轨道交通促进下，商办市场高位运行，但同时面临着局部同质化、饱和度风险。热点板块二：异军突起——汉阳与青山板块开始发力。u汉阳受一环线扩张，地铁规划利好，商业升级三方面影响，u价格洼地优势凸显，成交开始发力。u青山板块保障房供应量巨大；u上半年全市销售冠军广电兰亭都会诞生于汉阳；u同时，区域受二环线利好影响，成交也开始发力。u同时，区域内万科，世茂，金地项目成交均十分抢眼。房企格局三：——本地房企异军突起上半年项目成交金额TOP10（亿元）上半年项目成交面积TOP10（万方）2012年前三季度广电地产在武汉市场上的表现格外抢眼，席卷汉阳，连万科都甘拜下风的【广电模式】，使得其上半年在成交金额与成交面积一举击败万科、保利等品牌开发商跃居榜首，同时从榜单上看本公司代理的复地东湖国际表现也十分优异。高端市场四：部分高端项目逆势热销——纯水岸?东湖——天价别墅，引发哄抢房型面积段套数销售去化率3*2*2149-15218615885%3*2*3194.73936974%大平层首次开盘4*2*3211-2801066965%7.14-7.185*4*4316-335181161%7*4*5416-42355100%别墅大平层合计40831276.5%1、一线东湖湖景，景观资源稀缺；热销原因：2、城市中心联排别墅，产品形态稀缺；3、华侨城品牌号召力强，客户认可度高。异军突起——高端市场越秀?星汇云锦——港式风格，较高溢价，引领硚口越秀星汇云锦从亮相到开盘不到一个月时间，无论是销售套数还是去化率，均位居前列武汉典型高端项目首次开盘销售对比项目名称户型（㎡）首推价格首推套数销售套数开盘去化率平销期周去化率2R：90融侨锦江3R：120-1301227031211236%1190-140金地京汉1903195002436125%5190-2401R:47.5融科天城三期2R:66-90150002439640%33R:119-130武汉天地御江璟100-200250001906333%3城泛海国际居住区98-1691300036814038%6越秀星汇云锦96-1731500039617143%20u热销原因：项目以港式风情的高端形象入市，填补硚口区域高端市场空白，以品质和价格取胜。异军突起——策源异军突起五：策源异军突起，进入武汉代理行业第一梯队。2012年上半年项目在售项在售主要项目排名代理公司销售额（亿总数目数量（销售额达5000万以上）元）保利心语，保利海上五月花，爱家国际华城，武汉城市广场，幸福时代，华润中央公园，宝安汉水琴台，嘎纳印象，航1世联251921.09天双城，华润橡树湾，福星惠誉东澜岸，金地艺境，万科高尔夫远洋庄园，同安家园，金地艺境，优活城，金色城市，金域2易居211715.1蓝湾，恒大绿洲，恒大名都，世茂龙湾，祥生柏景湾福星惠誉水岸国际，保利海上五月花，保利拉菲，加州香山3思锐14914.04美树，光谷世界城，福星惠誉东澜岸，汉飞又一城武汉天地，复地东湖国际，世贸锦绣长江，中冶创业苑4策源159，中大长江紫都，招商雍华府，中冶枫树湾，九坤五14环华城，欧林湾福星惠誉水岸国际，福星惠誉国际城，福星惠誉青城华5大家5513.56府，奥山世纪城，人信汇6道邦44福星城，水墨清华，金地中心城9.3百瑞景，银湖翡翠，海山金谷，宝安汉水琴台，华润置地公7浦江筑城1199.26馆，武昌府8伟业54万科城，万科汉阳国际，南国北都，海昌天澜5.789新聚仁98心斋桥，金地澜菲溪岸3.510思源22福星惠