吴家山住宅市场调研报告MARKETRESEARCHINGREPORT2.住宅市场分析2.1区域竞争市场情况分析远洋世界项目名称参考性价格沿海赛洛城天合新界6400彩虹镇6000丰尚时代广场丰尚时代待定航天彩虹镇广场熙龙湾约6200天合新界沿海赛洛城5900项目地块远洋世界53002.住宅市场分析2.1区域竞争市场情况分析2.1.1区域住宅市场典型项目分析——天合新界吴家山老城区唯一在售项目项目名称天合新界开发商武汉合记置业有限公司区位吴家山建筑设计澳大利亚GHD公司总建面15万平米开发量1125户容积率3.9建筑形态板楼、超高层当前期数2期当期规划1.5万方商业、2100㎡幼儿园户型配比(当期)房型面积区间套数配置比例去化比例一房一厅一卫一厨64.85㎡647%100%两房两厅一卫一厨89.65㎡30427%98%三房两厅一卫一厨113.73㎡11510%90%三房两厅两卫一厨120.20-128.17㎡51445%80%四房两厅两卫一厨136.54-161.46㎡12811%60%销售状况一期售磬，二期2011年9月25日开盘优点：间距较大存居住区、拥有成熟的商业配套优劣势缺点：户型设计存在缺陷，无特色亮点销售报价二期成交均价6400元/平米2.住宅市场分析2.1区域竞争市场情况分析2.1.1区域住宅市场典型项目分析——天合新界?来源区域：以吴家山本地客户为绝对主力客户，其次是吴家山工业园的客户；由于项目对汉口方向的推广较少，对市区客户吸引较少，仅少量轻轨沿线客户购买；?客户组成：以老城区居民为主，其次是周边的私企老板和事业单位如：移动、财政局等大单位的客户居多。2.住宅市场分析2.1区域竞争市场情况分析2.1.2区域住宅市场典型项目分析——航天彩虹镇轻轨首站百万方居住大盘项目名称航天·彩虹镇开发商武汉三江航天房地产开发有限公司区位五环大道与金山大道交汇处建筑设计/总建面12万平米开发量当期468容积率1.05建筑形态板塔结合、多层、小高层当前期数二期当期规划/户型配比(当期)房型面积区间套数配置比例去化比例2房2厅1卫66-89㎡7215%100%3房2厅1卫88-95㎡21646%95%3房2厅2卫126㎡15834%80%4房2厅2卫133㎡225%70%核心卖点轻轨沿线物业，多层小高层，紧凑户型产品一期售磬，二期2011年10月底开盘；未来推案2012年3月10日推出小区西北部的7#主力户型为67-133平米两房、三房、四房。优点：自有教学配套及社区会所优劣势缺点：项目周边配套缺乏销售报价5800-6500元/㎡2.住宅市场分析2.1区域竞争市场情况分析2.1.2区域住宅市场典型项目分析——航天彩虹镇户型：3室2厅2卫1厨户型：2室2厅1卫1厨，可改小三房面积：127㎡面积：90㎡2.住宅市场分析2.1区域竞争市场情况分析2.1.2区域住宅市场典型项目分析——航天彩虹镇?来源区域：以吴家山本地客户为主力客户；同时作为百万方大盘，在一期客户基础及轻轨的带动下，周边地区如孝感客户落户武汉以及轻轨沿线客户占到一定的比例，汉口中心客户达到一定的比例；?客户组成：以老城区居民和周边的农场主为主，其次是汉口的外溢人群。2.住宅市场分析2.1区域竞争市场情况分析2.1.4区域住宅市场典型项目分析——丰尚时代广场吴家山首个综合体多元住区项目名称丰尚时代广场开发商武汉丰尚高科置业有限公司东西湖吴家山二雅路与金山大区位紧邻大型市政新地标城市生态广场道交界处周边配套临近随园星级酒店与纽宾凯酒店总建面50万周边银行、医院较齐全一期建面11万方物业形态高档住宅、底商商业综合体：包括商业街、酒店、大型写字楼、高档公二期建面33万方物业形态寓等业态2.住宅市场分析2.1区域竞争市场情况分析2.1.4区域住宅市场典型项目分析——丰尚时代广场一期熙龙湾项目名称熙龙湾当期规划7栋住宅，底层商业占地面积32453㎡总建面110436㎡户数823户总车位523容积率2.95绿化率25%吴家山首座综合住区，且临近老城区，内外配套齐全核心卖点交通较便捷，未来地铁6号线环绕临近33万方黄狮海，市政地标城市生态广场119㎡三房两厅两卫一厨主推户型85.6㎡两房两厅一卫一厨销售报价预计5月份开盘2.住宅市场分析2.1区域竞争市场情况分析2.1.4区域住宅市场典型项目分析——丰尚时代广场熙龙湾118.98㎡三房两厅两卫85.61㎡两房两厅两卫户型方正实用，均有生活阳台，户型实现飘窗的全赠送设计2.住宅市场分析2.1区域竞争市场情况分析2.1.3区域住宅市场典型项目分析——沿海赛洛城武汉典型教育大盘项目名称沿海·赛洛城(哈佛镇)开发商沿海绿色家园发展（武汉）有限公司项目总规划：阿特金斯（英国）区位金山大道与东吴大道交汇处建筑设计方案设计：何显毅（香港）景观设计：易道(美国)总建面145万平米开发量\剩余量7500户容积率1.66建筑形态板楼、多层、小高层、高层当前期数三期当期规划/户型配比(当期)房型面积区间套数配置比例去化比例2房2厅188㎡12430%95%卫3房2厅2138㎡28870%70%卫核心卖点教育大盘、轻轨物业未来推案4期产品去化率约93%，其中88平米户型销售状况较好优点：今武汉规模最宏大的生态居住公园之一优劣势缺点：项目位置距市中心较远，交通不方便销售报价6300元/㎡2.住宅市场分析2.1区域竞争市场情况分析2.1.3区域住宅市场典型项目分析——沿海赛洛城户型：2室2厅1卫1厨户型：3室2厅2卫1厨面积：88㎡面积：138㎡户内庭院设计实现面积赠送2.住宅市场分析2.1区域竞争市场情况分析2.1.3区域住宅市场典型项目分析——沿海赛洛城?来源区域：以吴家山、金银湖片区为主力客户；同样作为百万方大盘，在客户基础及轻轨的带动下，周边以及轻轨沿线客户占到一定的比例；?购房因素：成交客户主要关注的因素为价格、教育资源、环境和项目规模。2.住宅市场分析2.1区域竞争市场情况分析2.1.4区域住宅市场典型项目分析——远洋世界老汉口文化主题社区项目名称远洋世界开发商武汉弘福置业有限公司吴家山五环大道与田园路交汇区位建筑设计中建国际设计顾问有限公司处总建面41万平米开发量\剩余量4269/493容积率1.50建筑形态板楼、多层当前期数1期当期规划亲子公园、运动公园、中央公园户型配比(当期)房型面积区间套数配置比例去化比例两房两厅77.58-93.57㎡27255.2%97%一卫一厨三房两厅106.59-116.12㎡418.3%80%一卫一厨三房两厅122.75-147.99㎡18036.5%70%两卫一厨核心卖点景观居所、板式花园样房于2011年6月11日开盘，共推出493套，当日销售约292套?，其中两房产未来推案品去化65%，三房产品去化35%销售报价5300元/㎡2.住宅市场分析2.1区域竞争市场情况分析2.1.4区域住宅市场典型项目分析——远洋世界户型：2室2厅1卫1厨户型：3室2厅2卫1厨面积：80㎡面积：126㎡2.住宅市场分析2.1区域竞争市场情况分析2.1.4区域住宅市场典型项目分析——远洋世界?来源区域：以吴家山、金银湖片区为主力客户；同时以轻轨首站作为推广宣传点，引领部分轻轨沿线客户客户，汉口占到约10%的客户；?购房因素：成交客户主要关注的因素为轨道交通、价格、教育资源和环境。红黄蓝教育机构的进驻，成为吸引客户置业的一个较关键因素2.住宅市场分析2.1区域竞争市场情况分析2.1.5区域住宅市场典型项目分析对比——社区基本指标　天合新界航天彩虹镇丰尚时代广场沿海赛洛城远洋世界总占地面积7677.8873260032453967150331760(㎡)总建筑面积154525.8840000110436/50万1450000479253(㎡)容积率3.91.052.951.661.5绿化率32%39%25%39%41%户数1125（总体）二期668一期8237500（总体）4311（总体）车位568/0.5310/0.46523/0.633517/0.462283/0.53结论:从住宅体量来看：除处老城区项目外周边项目体量规模较大，本案单期住宅体量无法与竞案抗衡，需从本案整体都市综合体概念进行整体导入，提升项目整体区域地标大盘气势；从容积率及绿化率等指标来看：居住舒适性与周边竞案存在一定劣势，项目需从园林景观，配套设施等客户关注细节处提升产品品质；从车位配置角度：区域内车位配置比例主要为1：0.4-0.6，配置比例较低，由于项目非城市中心区，客户对车位配置要求相对较低。2.住宅市场分析2.1区域竞争市场情况分析2.1.6区域住宅市场典型项目分析对比——园林景观　天合新界航天彩虹镇丰尚时代广场沿海赛洛城远洋世界临近黄狮海自然景远眺黄狮海自然景观坡地生态园林简易中心园景观特点基础园林观内部北美、泰式、地景观系统，三林景观内部欧式风情园林中海、北欧、中式情大主题公园景园林景观结论:本项目所在区域缺乏自然景观环境，且周边项目产品在园林景观上仍品质偏低，远郊的大盘园林有所主题化,存在较大提升发展空间。2.住宅市场分析2.1区域竞争市场情况分析2.1.7区域住宅市场典型项目分析对比——小区配套　天合新界航天彩虹镇丰尚时代广场沿海赛洛城远洋世界北大幼儿园—初集中商业、街铺中全教育体系中百超市集中商业街小区社区底商9年制教育体系泳池红蓝黄幼儿园写字楼2100平米幼儿园游泳池会所大型社区会所配套会所会所主题公园教堂11万方商业结论:大规模项目其社区休闲功能配套成为城郊项目标准化配置，以满足社区人群日常生活需求及丰富业余生活功能，同时提升项目整体品质，其功能主要以教育、运动休闲类为主。2