谨呈：安徽长城置业合肥商业市场调查分析暨望宁地块项目定位发展报告杭州博望合肥公司2012年3月1第一篇：知己项目地块属性分析合肥商业市场概况第二篇：知彼合肥商业市场调查分析主要商圈布局分析第三篇：察辨地块使用功能匹配性分析零售业态匹配性分析第四篇：谋定写字楼匹配性分析项目定位分析、建议酒店匹配性分析第五篇：决胜项目投资收益分析2知己篇项目地块属性分析3项目地块属性分析项目所在区位项目位于包河区主干道（望江路）和次干道（宁国路）交叉口，位置优越，交通便利宁国徽路州（大美道食马项目紧邻望江路，距餐鞍饮山离城市主干道徽州大街路）道与马鞍山路都在太湖路1000米以内，占据得省行政服务中心天独厚的交通资源；望江东路政务区方向本案合巢路滨湖方向高铁站方向44项目地块属性分析项目区位四至项目属于老城区城中村地块，东、南、西方向均为破旧低矮平房，环境较差，但同时未来潜力大望江东路项目四至：北至望江路南至朱岗村宁国朱岗村西至宁国路路东至朱岗村朱岗村55项目地块属性分析项目经济指标项目地块较小，要求商业布局紧凑合理，集约化利用项目总用地面积9927㎡，项目地块较为方正，目前地块区域存在较多的砖混结构的低矮平房和一栋钢混结构的5层楼房；6项目地块属性分析项目体量分析目前政府对该地块缺少准确详细的规划，根据设计院提供的数据方案一：按照单栋超高层建筑+底商设计，主楼建筑面积（地上）4.8万㎡，商业1.6万㎡，地上总建面6.4万，总建面7.74万㎡；方案二：按照双塔高层建筑+底商设计，办公楼1.87万㎡，酒店2.42万㎡，商业1.24万㎡，地上总建面5.53万㎡，总建面6.87万㎡；以上方案是建立在容积率未做上限规划要求的前提下设计的（容积率大于5），主要作为项目定位参考指标。7项目地块属性分析项目周边环境省政务服务中心百大购物广场餐饮商绿地赢海写字楼业太宁花园交通职业学院烂尾六十五中海顿广场商和润业华府卫岗小学足浴创智广场本案益力檀宫88项目地块属性分析周边在建项目分析和润华府项目位置：合肥市望江东路与宁国路交汇处东北角占地面积：15.4亩总建筑面积：近7万平米物业形态：涵盖2栋32层和33层高层项目住宅主楼临近望江东路与宁国南路交口，沿望江东路和宁国南路布置的商业街，共有住宅512套，商业共四层，建面约1万余平。预计4月份开盘销售，将推出主力户型80—100㎡的两房、三房。和润商业1-2销售，业态不做规定，3-4层统一招商，以休闲娱乐为主,由于规模较小，且没有统一定位，该项目对我们影响较小。99项目地块属性分析周边在建项目分析益力檀宫位置：宁国南路和合巢路交叉口东北角总占地面积：71亩总建筑面积：约15万平方米物业形态：共建12幢单体，层数为11-14层。住宅12.67平方米，商业2.6平方米。檀宫项目定位高端，后期居住人群为本项目提供较强的消费力。1010项目地块属性分析周边交通建设望江路：计划于2012年年底进行改造，规划道路红线宽度为55米，改造后的望江路中段宽度可以达到双向6到8车道；马鞍山路：高架通达火车站、滨湖区，交通十分便利；轨道1号线：二期规划获批，计划今年6月动工。其中太湖路站距离项目较近；徽州大道：在建与南二环和高铁站衔接的高架，未来从徽州大道可方便到达高铁南站；1111项目地块属性分析SWOT分析优势：?紧邻主干道望江路和次干道宁国路，靠近马鞍山路和徽州大道，区位优势和交通优势十分明显；?项目周边写字楼、学校和小区较多，提供了基础的消费群；?项目地块较为方正，有利于规划设计；劣势：?项目占地面积较小，很多商业业态受到限制，不利于打造商业规模优势；?周边自然环境较差，破旧民房多，影响区域形象；机会：市场定位?宁国路的改造升级，促进整个区域的商业发展（下文有详述）；?马鞍山路轻轨即将全面开工，本区域将成为首个轻轨板块；望江路计划整修、拓宽，未来望江路地位更加凸显，交通更便利；?省政务服务中心为整个周边环境发展起到导向和助推作用；挑战：?如何借势周边商业而又能差异化定位；?由于目前相关政策关于工业转商业能否销售没有明确说明，因此万一不能销售，资金压力将是一个挑战；1212项目地块属性分析零售商业餐饮娱乐业知己土地性质：可考虑定位如何筛选工业转商业商务办公知彼宾馆酒店1313知彼篇合肥商业市场调查分析14合肥商业市场概况社会消费品总额随着合肥社会经济的快速发展，城市人口不断增多，消费需求增长迅速2011年，合肥全市社会合肥社会消费品零售总额（2003-2011）消费品零售总额突破12001000亿元大关，达到1111.12）元1111.12亿元，同比增长亿（19%，占全省总量1000933.7122.7%，增幅在中部省会城市中位居第一。800703.7587社会消费品零售总额的600大幅增长，表明了消费469384.31400需求和消费力的快速增324.39长，也表明合肥商业市239.77207.43场的快速发展和巨大潜200力。00年份20032004200520062007200820092010201115合肥商业市场概况商业发展历程各级商圈逐步形成，业态不断升级，商业规模不断扩大，布局不断密集，近几年发展迅猛80年代90年代2005年2009年至今三孝口商圈崛起四牌楼商圈崛起区级商圈形成新区商圈初步形成新、老商圈并举发展在80年代，合肥代90年代中后期，以以国购广场、元一以政务区、经开区旧城改造带来表商业为以红旗百货鼓楼商厦、商之都、时代广场为代表商、滨湖区商业逐步老城区商业新大楼、龙图商厦、汇百货大楼、乐普生为业副中心形成并不形成并发展，标志的春天，新区通商厦为代表的三孝代表的四牌楼商圈取断成熟城市商业向外围发商业布局网点口商圈崛起而代之展布局更加密集淮河路步行街自90年代后期，人气旺盛，经久不衰16合肥商业市场概况各商业业态发展现状商业的竞争发展、需求的差异化，带动业态的不断升级，目前市场多种业态并存发展逐步为市场认识、高速发展，不断完全成熟，增长市场萎缩，逐步接纳，市场份额成熟变缓退出市场不断增加大型连锁百货公司购物中心大卖场主题型中小型百货公司网络购物超市中小型连锁便利店百货公司电视购物市场占有率获利能力初始期发展期成熟期衰退期合肥商业发展各阶段出现的传统单一百货模式Shoppingmall模式城市综合体模式典型业态：（80年代—2005年前后）（2005年前后—2009年前后）（2009年前后—至今）1717主要商圈布局分析市区商圈分布现状市级商圈成熟并开始新一轮升级，区级商圈逐步成熟壮大，二环外新区商圈初步形成元一商圈老城区商圈本地块非常靠近马三里庵商鞍山路商圈，位于圈该商圈辐射范围内马鞍山路商圈。黄潜望商圈南七商圈市级商业中心政务区商圈区级商业中心正在形成的区经开区商圈级商业中心正在形成的市滨湖区商圈级商业中心1818主要商圈布局分析市区未来商业规划未来商业规划基本以现有商业中心为基础，以城市规划发展方向为导向，形成未来商业中心规划布局按照合肥市大型零售商业服务设施布局规划(2007-2020)?2个市级商业功能区-老城区和滨湖新区；-服务人口在100万以上，商业面积在80万平方米以上?8个区级商业功能区-分别是：东区商业中心、新站商业中心、东南商业中心、经开区商业中心、政务区商业中心、西南区商业中心、西区商业中心、北区商业中心；经开区商业中心-服务人口在20万以上，基本商业面积20万平方米以上1919主要商圈布局分析老城区商圈分析三孝口至大东门沿长江路及附近区域?传统商业中心，商业集中分布在长江路两侧及附近区域，商业集中程度高，发展成熟；?以三孝口、四牌楼、市府广场、淮河路步行街、城隍庙、寿春路为支撑；?业态以大型百货、商业街、主题性商场为主；?规划中三孝口、四牌楼等传统商业区扩大商业规模，升级业态，目前部分开始动工（例如女人街、富士广场）；业态主要商业网点金鹰国际（大东门店、百世纪华联花井店、富世广场店）华金鹰购物中心综合类侨广场（银泰百货）、鼓百货楼商厦、百盛、乐普生、国美电器五星电器百货大楼、安徽商之都、城隍庙淮河路步行街百大CBD国美电器百盛合家福、红府、世纪联华金鹰名品店超市五星电器鼓楼商厦华侨广场邵氏电脑城苏宁电器国美、苏宁、五星、百大（银泰百电器、国生、宏图三胞、百大电器百货大楼（合家货）主题性迪信通、百诚、邵氏电脑五星电器福）商场城、赛康数码广场、太阳商之都城、红太阳、青云服饰广百大电器场女人街金鹰国际服饰广场店综合市城隍庙场淮河路步行街、女人街商业街20主要商圈布局分析三里庵商圈分析长江路五里墩至梅山路及附近?该商圈依托城市主干道交汇处有利位置，周围居住人口提供巨大的消费力；?业态以购物中心、专业店为典型；?本商圈临三孝口，周边高校、医院较多，具备其他区级商圈所不具备的商业环境。主要商业网点业态国购广场、之心城购物中心家乐福超市苏宁电器安徽饭店国美电器、苏宁电器专业店国购广场（家乐福、之心城家福特、国美电器）家福特梅山饭店专业卖场安徽饭店、梅山饭店其他喜客多超市21主要商圈布局分析新站商圈分析胜利路大东门至火车站及附近区域?该商圈依托火车站、汽车站等交通配套，成为合肥市主要物流集散地；?业态以专业市场、批发市场、购物中心为主；?以信地城市广场为代表的城市综合体项目、以欢乐城为代表的主题MALL，进一步提升商圈的影响力；?安徽大市场为代表的早期专业市场影响力虽然还在，但是已经处于衰退期，另外新站商圈周边商业较落后；主要商业网点业态白马商贸城信地城市广场（1-3期）城市综合体九龙珠中绿广场元一时代广场、温莎国际家乐福购物中心广场苏果超市超市沃尔玛、家乐福、苏果欢乐城信地城市广场安徽大市场专业店国美电器、国生电器元一购物广