郑郑州商州商业项业项目市目市场调研报场调研报告告日期：2012-5-11市场调研目的郑州市商业市场格局分析郑州重点调研项目分析市场调研目的市场调研目的◆了解郑州商业代表性楼盘情况◆了解商业市场格局划分目录市场调研目的郑州市房产市场格局分析郑州重点项目分析郑州房产市场格局分析区域划分郑州全市总面惠济区积7446平方公里，人口862万人，城金水区建面积与人口在全国为第十郑东新区三大城区市区由6大片区组中原区成，分别为金水区、二七区二七区管城区、中原区、惠济区、管城区及郑东新区.调研项目概括调研项目概括天旺优库调研项目列表容积项目名称体量物业类型售价率4000025000-天旺优库商业4.41㎡35000/㎡万博商城30万开发商自锦艺城商业综合体3.50㎡持40万写字楼、商锦艺城华润万象城7.59待定㎡铺、酒店升龙广场30000元/华润万象城万博商城9万㎡纯商业10.3㎡62万33000元/二七万达城市综合体4.5㎡㎡住宅、公寓升龙城60万38000元/升龙广场、写字楼、㎡㎡商铺二七万达280万升龙城城市综合体5.60在认筹之㎡中总结大盘时代来临，品质生活开启土地资源稀缺，旧城改造将至商场升级换代，高端产品崛起目录市场调研目的郑州市房产市场格局分析郑州重点项目分析调研内容调研内容——针对区域内市政规划、交通、配套等；调研产品——7个重点商业项目；调研重点：天旺优库?针对市政规划、道路、配套进行调研；?针对商业项目产品、规划、客锦艺城万博商城户、销售现场氛华润万象城围等进行调研；升龙广场?针对商业项目招商情况、推广途径及策略进行调研升龙城二七万达商业项目商业产品商业产品锦艺城天旺优库华润万象城万博商城升龙城二七万达升龙广场商业调研项目----基本概况项目名称占地面建筑面物业类型容积率具体位置开发商积积天旺优库170亩50万商业4.51东风路与天明路郑州开祥置业锦艺城23万30万纯商业3.50桐柏路与棉纺路郑州瀚园置业二七万达11万62万综合体4.50大学路与航海路大连万达万博商城86799万纯商业8.92火车站北出站口河南金智置业华润万象城5269350万综合性商业7.95民主路与解放路华润置业升龙城466666280万城市综合体5.6航海路与嵩山路郑州骏龙房地产升龙广场60万综合性商业5.5东风路与商鼎路河南连捷置业项目分析1天旺优库：该项目位于郑州金水区东风路与天明路交叉口，相邻绿茵广场和天旺广场紧一步之遥，独占商业人流聚集区。位置东风路与天明路总地块占地170亩，总建50万㎡项目规模（商业项目40000㎡）开盘日期2012年2月份交房日期2013年上半年天旺优库商业广场总建筑面积40000㎡共5层（标准层为10000㎡）其中地下二层为停项目规划车场，目前项目东风路和天明路临街商铺正分析：项目位于金水区东风路与天明路两在销售招商之中，商铺面积区间30-1000平大人文动脉的交叉口，毗邻绿茵广场、天方米。旺广场，建业老房子周边生活配套非常完一层5.10米，二层、三层4.35米，地下一楼层高度善。此外天旺优库依托天旺广场现有的业层5.7米。态进行升级和优势互补衔接此处将会成为天旺奥德商业经营管理公司（新加坡奥德为郑州西北部面积最大，业态较为丰富的商物管公司经济顾问）业中心，投资潜力巨大。价格10000-35000元/㎡天旺优库具体情况天旺优库具体情况天旺优库内部结构?天旺优库为地上三层，地下两层，每层标准面积为10000㎡。?高度：一层5.10米，二层、三层4.35米，地下一层5.7米，其中地下二层为为商业专属地下停车场，其余四层为商业，商场外部设有地面停车广场。?整个商场拥有11部电梯和2部货梯。装修情况为公共部分为精装修，商铺内部为毛坯。天旺优库业态分布BI一层二层层天旺·优库通过精准市场定位和丰富的业态组合，汇聚财富能量，确保持续永旺经营。一层定位为名媛女人馆、运动达人馆，主营品牌女装、女士精品以及运动休闲户外主力店；二层定位优雅丽人馆，经营女装及女士相关用品；三层定位休闲娱乐区，经营精品餐饮、美容、KTV、电玩等；负一层淘乐汇，经营A货、散货、仿版、化妆品、美甲、流行饰品、个性生活用品等。天旺优库天旺优库营营销情况销情况1：天旺优库以30平米小商铺为主主要规划为时尚流行女装，并有专业商业运营公司统一经营统一管理。2：项目商场内商铺均返祖3年每年为8%，除项目内滔搏运动所用商铺为返祖7年，每年7%。3：商场内负一层、一层、二层所有商铺均以独立产权出售其中一层均价为30000元/㎡、负一层和二层均价25000元/㎡。商场的三层为开发商自持物业只租不售。4：目前商场内所有物业均在招商之中，预计明年五一开业。目前租金约为一层120元/㎡/月，二层和负一层100元/㎡/月，三楼80元/㎡/月。5：商场内所有可售商铺已经基本售完目前没有签订正式合同。6：项目东风路和天明路沿街一二层联铺面积区间为150㎡-1000㎡，目前还没有开始出售。项目分析2锦艺城：该项目位于郑州桐柏路与棉纺路交叉口，位于郑州老城区人口聚集地中心位置，周边有快速公交和地铁1号线，交通方便。位置桐柏路与棉纺路占地面积230000㎡，总建筑面积300000㎡项目规模100000㎡的休闲购物中心开盘日期2012年2月份分析：项目位于中原区棉纺路与桐柏路交交房日期2013年上半年叉口，原国棉所占地块，周边人口密集，锦艺城购物中心总建筑面积为30万平方，是郑州市发展最早的区域。此外项目周边项目规划共分为休闲购物中心和高端写字楼，购物中交通便利，目前有快速公交等各路公交车心共分为可直达市内各个区域，未来还有地铁。此区域位置极佳也顺应了老城区的升级改造物管公司，建成之后将成为西区目前档次和配套较高的商业集中区。销售方式只租不售锦艺城锦艺城营营销情况销情况1：锦艺城商业物业均为开发商自持物业均不出售，目前正在火热招商之中。预计今年11月份开业2：锦艺城商业项目所招百货名品店和相应生活配套为：王府井百货、世纪联华、成龙影院、国美电器、百盛餐饮集团等。3：锦艺城商场所剩的商铺目前规划的为大型购物广场和家具购物中心，目前由商业运营公司在招商运营之中。4：现在所在卖的商铺为锦艺国际华都二期临街一二层商铺，均价约为40000元/平方，目前已经基本售完。项目分析3升龙广场：该项目位于郑州东风东路与商鼎路交叉口，属于郑州东区高铁商务区中心位置。位置东风东路与商鼎路交叉口总建筑面积600000㎡项目规模一期基本售完，二期体量月50000㎡开盘日期待定交房日期2014年上半年分析：项目位于郑东新区高铁商务区东风升龙广场总建筑面积为60万平方米，共分两东路与商鼎路交叉口，位于高铁商圈最核项目规划部分为：高端商业购物中心和高铁区商务写字楼心地段，扼守亚洲火车站站前，完美提供一个将甲级写字楼、星级酒店、旗舰酒店二期商场共有四层，地下三层，面积区间60产品、旗舰商业酒店式公寓汇聚一身的城市综㎡-1200㎡，主要以单铺为主。合体。开发商公司河南连捷置业有限公司价格一期已售商铺均价38000元/㎡升龙广场具体情况升龙广场具体情况升龙优库内部结构?升龙广场商业为地上四层，地下三层，每层标准面积为12000㎡。?其中地上四层和部分地下一层为商业其余地下三层为专属地下停车场（地下约3400个停车位，地上929个左右）。升龙广场业态分布一层二层三层四层升龙广场兴起是一个商业区的崛起，目前引进的商家有大商集团、希尔顿酒店、永辉超市，强强联合促进和加快区域内商业的兴起。目前计划业态分布为：一层定位为银行金融、糕点冷饮、特色餐饮、西餐、化妆名品、珠宝名表；二层定位高档名包奢侈品、淘宝精品、礼品等；三层定位休闲餐饮区，经营精品中餐、西餐、火锅、海鲜；四层休闲娱乐，主要为桌球会所、KTY、美容美体会所。升龙广场升龙广场营营销情况销情况1：一期已经基本售完，售出均价为38000元/㎡3：目前整体项目招商品牌有大商集团和希尔顿酒店。2：二期目前正在认筹当中……认筹内容为：交20万可享受优惠2％项目分析4万博商城：该项目位于郑州火车站正对面，位于郑州最早的小商品批发市场区域，周边人流量极大。位置火车站对面占地面积8679㎡，总建筑面积90000㎡项目规模分析：项目位于火车站正对面，地理位置开盘日期近期2012年5月19日优越，独居郑州日人流量、车流量第一，此区域也是各行业商家必争之地。万博商交房日期2012年年底城A区已经在营业而且已经形成一定的规万博商城B区总建筑面积为9万平方，整体模，经观察询问得知该区1-3楼经营情况项目规划布局为集小商品批发市场、办公、、仓储为已初成规模，3楼以上经营情况欠佳，其一体的综合性商业。原因在于在项目运营前期没有经过科学合理的布局各个楼层的经营业态，目前商场楼层高度标准层高5.4米内各层经营业态较为散乱。经过A区的经物管公司河南万菱商业经营管理有限公司营经验B区目前各层规划了经营业态分布，并由专业的运营公司正在招商管理之中价格35000元/㎡并对所招商家进行科学合理的布局。万博商城具体情况万博商城具体情况天旺?万博商城为地上13层，地下2层，每层标准面积为7000㎡。优?万博商城B区地下1层至4层为小商品批发零售商城，10万余种小商品汇聚于万库博商城B区，万博商城B区打造小商品批发的海洋，万博商城B区创建经营者和客业商真正的一站式购物商城；万博商城B区5层至8层独创展览直销中心，万博商城B态区大品牌、大展示、货进源头，价格无忧，万博商城B区快捷运筹全国市场；万博商分城B区9层至13层为大户中心布万博商城万博商城营营销情况销情况1：万博商城内所有物业均返祖3年，每年为8%2：目前万博商城内1-4层已经基本售完，价位区间为300