企划部2013年4月土地市场一、供应分析2013年4月份，已公布有58宗土地上市，上市面积共计284万㎡，供应量与2月份供应量持平。4月，新增挂牌土地58宗，其中住宅类8宗，居住混合类5宗，商业类15宗，工业类30宗。新增居住用地24万㎡，占8%；居住混合用地59万㎡，占21%；商业用地50万㎡，占18%；工业用地151万㎡，占53%。本月以工业类用地供应为主，分布如图：（数据来源：天津市土地交易中心）4月，市内六区新增供应5.4万㎡，均为居住类用地；环城四区新增供应114691.9万㎡，均为工业类用地；滨海新区新增供应162万㎡，其中居住混合类3万㎡，居住混合类59万㎡，商业类30万㎡，工业类70万㎡；远郊地区新增供应105万㎡，其中居住类16万㎡，1企划部商业类19万㎡，工业类70万㎡。从本月数据图来看，本月各区域的土地供应量与上月持平，市内六区有居住用地供应；环城四区全部为工业类用地供应；本月最大的供应量来自滨海新区，居住混合类、商业用地供应总量多于工业用途；远郊地区有大量工业用地供应；各区域供地分布如下图：（数据来源：天津市土地交易中心）2企划部供应关注：4月份，河西区洞庭路西侧有两宗居住类土地上市，梅江东部区域作为近期主要开发方向，土地供求火热，具体信息如下：津西陈塘（挂）2013-029号宗地，出让土地面积21833.7㎡，土地用途为城镇住宅，容积率1.0-2.3，建筑密度不大于25%，绿地率不小于35%，建筑限高80米（沿绿轴第一排建筑高度不大于60米）；出让土地面积4200㎡，土地用途为科教，容积率不大于0.8（不小于3000㎡），建筑密度不大于30%，绿地率不小于30%，建筑限高24米。备注：1、起始价不含市政基础设施配套费；2、居住建筑规模中应包括阳台、阁楼及居住区配套设施建筑面积；3、住宅套型建筑面积90㎡以下住宅所占比例应大于总住宅建筑面积的70%；4、该宗地含幼儿园一处（独立占地，用地面积4200㎡，建筑面积不小于3000㎡）；5、新建住宅配套非经营性公建，按照《天津市新建住宅配套非经营性公建建设和管理办法》（津政办发[2012]29号）执行；6、该宗地规划要求建设配套公共服务设施的，待规划确定后，如为经营性配套设施，受让人需与出让人签订补充合同，补缴差额部分土地出让金；7、该宗地带规划方案出让，受让人必须严格按规划方案实施建设，不得擅自修改；8、土地出让金需在摘牌后3个月内缴齐；9、其它规划设计要求详见挂牌文件附件《规划条件通知书》。该宗地的国有建设用地使用权出让年期为城镇住宅70年、科教50年，挂牌起始价为人民币37300万元。3企划部津西陈塘（挂）2013-030号宗地，出让土地面积32803.3㎡，土地用途为城镇住宅，容积率1.0-2.7，建筑密度不大于25%，绿地率不小于35%，建筑限高100米。备注：1、起始价不含市政基础设施配套费；2、居住建筑规模中应包括阳台、阁楼及居住区配套设施建筑面积；3、住宅套型建筑面积90㎡以下住宅所占比例应大于总住宅建筑面积的70%；4、新建住宅配套非经营性公建，按照《天津市新建住宅配套非经营性公建建设和管理办法》（津政办发[2012]29号）执行；5、该宗地规划要求建设配套公共服务设施的，待规划确定后，如为经营性配套设施，受让人需与出让人签订补充合同，补缴差额部分土地出让金；6、该宗地带规划方案出让，受让人必须严格按规划方案实施建设，不得擅自修改；7、土地出让金需在摘牌后3个月内缴齐；8、其它规划设计要求详见挂牌文件附件《规划条件通知书》。该宗地的国有建设用地使用权出让年期为70年，挂牌起始价为人民币61160万元。4企划部二、成交情况2013年4月份共有59宗土地成功出让，成交面积296万㎡，成交量环比3月下降了25.6%。4月共成交59宗土地，其中居住类1宗，居住混合类3宗，商业类7宗，工业类48宗。成交居住用地3万㎡，占1%；成交居住混合用地22万㎡，占7%；成交商业用地60万㎡，占20%；成交工业用地211万㎡，占72%。本月成交类型相对平均，各类土地成交情况如图：（数据来源：天津市土地交易中心）4月，市内六区没有成交；环城四区成交63万㎡，均为工业类用地；滨海新区成交58万㎡，其中居住混合类10万㎡，商业类1万㎡，工业类47万㎡；远郊五区县成交175万㎡，其中居住类3万㎡，居住混合类12万㎡，商业类59万㎡，工业类101万㎡。从区位来看，本月的成交市场有所下降，以工业类为主。5企划部市内六区没有成交；环城四区均为工业类成交；远郊地区的开发类用地与工业类成交量相当；各区域成交分布如下：（数据来源：天津市土地交易中心）6企划部三、市场动态1、卖地钱一季度增一半国五条遇土地财政怪圈在一季度财政收入上，中央和地方的情况可谓冰火两重天。今年一季度，全国公共财政收入增长6.9%，比去年同期回落7.8个百分点。其中，中央财政收入同比下降0.2%，而地方财政收入同比增长13.7%。“这一减一增并不正常。”4月18日，中央财经大学财政税收研究所所长曾康华在接受采访时表示，地方财税增加主要是受房地产成交额增加推动，表明地方对土地财政的依赖至今有增无减。他认为，地方要走出“土地财政”怪圈，必须要加大地方税制改革的力度，唯有改革才能消除地方钱袋子背后的焦虑。增在“房”与“地”“地方财政收入增长，主要是房地产市场成交额增加，相关地方税收相应增加。”在分析地方财政收入(本级)增长的因素时，财政部这样解释。一季度，房地产相关税收增幅普遍高于全国财政收入增幅。在房地产行业征收的税种中，契税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税的税收收入增幅分别为38.3%、34.7%、7.9%和7.5%。7企划部这四项税收合计2575亿元，占地方财政收入14.78%。中国18个税种中，涉及房地产业的有10个，其中5个税种仅在房地产行业征收，为房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税。另有5个税种也涉及其他行业，包括营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税。5个涉及房地产及其他行业的税种中，营业税一季度累计收入4576亿元，同比增加561亿元，增长14%。“这些年地方财政收入增长，主要是房地产市场成交额增加，相关地方税收相应增加。”中科院房地产研究室主任倪鹏飞表示，仅针对房地产业征收的上述五大税种中，其总收入从2003年的900多亿元，暴涨至2012年的1.01万亿元，增幅高达十倍有余。除了“房”就是“地”了。地方政府性基金是地方收入的大头，在分析其增长因素时，财政部给出的理由主要是“受土地成交额增加”的影响。财政部的数据显示，一季度，国有土地使用权出让收入7700亿元，同比增长46.6%，而去年一季度同比下降34.6%。此外，据采访获悉，部分省市区营业税改增值税试点后，相关收入归属地方，这也相应增加了今年首季地方的财政收入。“房地产交8企划部易带动地方财政收入增速明显。”倪鹏飞说，房地产相关的税收占地方财政收入的40%-60%，个别地方更高。根在地方税制税收收入靠“房”，基金收入靠“地”，地方土地财政的怪圈并非一天了。在谈及地方税制改革时，中科院税收研究室主任张斌表示，这非常复杂。“真正的原因在于，分税制导致地方财力吃紧。”据曾康华分析，眼下的地方财政收入占全国财政收入的比重，已由分税制改革前的70%左右骤降到50%以下。雪上加霜的是，地方政府承担着与其财力极不相匹配的事权。在这种情况下，“土地财政”成了名副其实的“二财政”，依靠出让土地使用权的收入，成为了地方财政的主力。因为土地出让后，地方政府还能获取包括建筑业、房地产业等营业税为主的收入，这些收入全部归地方支配。“仅此两项就占到地方税收的近四成。”曾康华说。但无论如何，以土地出售为主的“土地财政”只能起到暂时性的缓解作用。这是与我国当前实施的分税制具有紧密联系的。“除了规范现行的土地制度外，最根本的一条就是要对现行的财政税收制度进9企划部行改革。”倪鹏飞举例说，正在进行的营业税改增值税的核心问题仍是税权分配的问题。安邦咨询高级研究员贺军撰文称，土地财政导致中国政府今年将面临空前的“财政焦虑”。长期以来，中国的财政收入保持了20%-30%的持续高速增长，2011年的增幅也高达24.8%，2012年的增幅虽降为12.8%，仍保持了两位数增长。在2013年的预算中，全国财政收入126630亿元，增长8%，增速降为个位数。一季度的财政收入增长明显低于8%，中央财政收入甚至出现了负增长。一消一涨，加大了中国财政平衡的难度和压力。刚刚就任财政部部长的楼继伟曾表示，中国“应该建立稳定平衡的强大的财政”。他表示，现在财政支出增长非常快，今后不太可能出现超规模的增长，这方面国内面临实质性压力。财政焦虑不仅仅是中央才有，对地方政府而言，涉及实实在在的利益问题。对地方来说，现在调控房地产、营改增，首先冲击的就是地方财政。就此，贺军也认为，与中央政府相比，没有发债权的地方政府面临的“财政焦虑”更为严重，也更有可能出台畸形的增收举措。这当中，房地产税收一枝独秀，使经济结构转型变得异常艰难。曾康10企划部华说，逼急了，地方还会转向多征税、重复征税以及增加名目繁多的罚款等。政府拿走房价六成历次楼市调控成“空调”日前，某媒体负责人称，“2012年房地产业销售6.4万亿元，缴纳契税2874亿元、房产税1372亿元、营业税4051亿元、土地增值税2719亿元，缴税合计约1.1万亿元，银行房贷余额12万亿元，获8400亿元利息，土地收入28517亿元，政府和银行从房地产获得收入47917亿元，占6.4万亿元收入的75%。”该微博被转发一万多次，“75%”这一惊人的数字，引