河北商博（国际）汽配城HEBEISHANGBOINTERNATIONALAUTOPARTSCENTER河北商博汽车配件贸易有限公司河北商博（国际）汽配城招商计划书1河北商博（国际）汽配城HEBEISHANGBOINTERNATIONALAUTOPARTSCENTER二O一二年二月二十一日目录前言………………………………………………………………3第一部分商业定位……………………………………………4一、项目总体定位二、商业业态定位1、定位理由2、业态定位三、商业名称定位1、商业案名定位2、商博汽配城的解释第二部分招商策略……………………………………………6一、公司经营目标二、招商经济指标1、总体目标2、关于招商出租的优惠政策三、业态分布2河北商博（国际）汽配城HEBEISHANGBOINTERNATIONALAUTOPARTSCENTER四、租金标段五、任务分解1、二月份工作任务的分解2、三月份工作任务的分解3、四月份工作任务的分解前言商业物业是房地产业里经济价值最高的物业形态，在动态的经济大环境中，商用物业疲惫的活跃着——高回报刺激着巨资开发；而经营的艰难加大了风险。要让商业物业从“炙手”向“可热”转化，就要在分析大的物业环境下，结合项目本身，步步为营，攻克风险的城堡。商铺时代的来临，催化了商业市场的竞争，加速了城市商业的繁荣，新兴商圈挑战传统商圈，随着城市改造步伐的加快和商铺概念的深化推广，市中心商圈的局面被打破，石家庄正定同城中心优势凸显。所以我们的项目要在激烈的商战中占据最高点，就要做好工作中的每一环，而招商在工作环中是关健的一环，它赢与否关系着销售战的再打策略。要做好招商工作就要有一个好的招商策略来指导。我们的招商策略在“赢了再打”的总策略下，各工作环节环环相扣，做好“赢”的工作后，然后“再3河北商博（国际）汽配城HEBEISHANGBOINTERNATIONALAUTOPARTSCENTER打”下一战役。项目要生存，必须做好招商工作，积累前期客户；而招商的成功要有一个好的策略才能得以保证。但策略不是凭空而生的，是在市场的基础上，对商业准确定位后，在概念上创意不行，在经营上还要有思想。第一部分商业定位一、项目的总体定位本项目立足于石家庄服务周边市场，具有强大辐射的大型现代化的汽配批发市场。成为河北汽配市场升级版的标志，具有在华北地区汽配产业独有的地理位置、悠久历史、优质管理和服务，成为河北汽车后市场服务和趋势发展的风向标。4河北商博（国际）汽配城HEBEISHANGBOINTERNATIONALAUTOPARTSCENTER二、商业业态定位1、定位理由（1）汽配行业的发展需求跨入二十一世纪，中国汽车行业进入快速发展时期，相伴而生的汽车后市场呈井喷式的发展，传统的经营模式正面临巨大冲击。在以信息技术为代表的高新技术迅速发展的今天，以信息化带动传统汽配产业经营模式的改造和升级已显得尤为重要。（2）石家庄老汽配市场面临的问题：①市场老旧、面临拆迁、市场内交通拥堵、仓储告急；②管理团队缺乏创新，满足或带领汽配商户进行经营创新的拓展能力差；③老旧汽配城所处的地理位置多为石家庄城中村，所以存在土地拓展受限，不能满足汽配城升级改造的客观要求。④不能在较短时间内升级改造的汽配城总容纳量受限，满足不了潜在目标客户的需求，客观上阻碍了汽配市场的发展和良性循环。（3）项目的优势①我们的项目扼守石家庄北大门，正定主城内，市场三面临路，坐享107国道的干道便捷，毗邻正定火车站、汽车站，地段不可复制，与正定国际小商品市场融合，人流物流条件优越，是商家投资和经营最佳市场。②项目主体建筑已经全部竣工，减少了像其他专业商业地产项目一样的开发成本，只要启动，便可立即进入招商阶段。具有丰富经验的职业经理人操盘带队，（4）管理团队具有丰富经验的职业经理人操盘带队，务实、创新适时且合理；5河北商博（国际）汽配城HEBEISHANGBOINTERNATIONALAUTOPARTSCENTER管理团队高效务实，具备多年汽配专业市场管理经验；另有，行业优秀操盘手，专业市场优秀经理人组成的专家顾问团。整个团队抗风险能力强，能够与公司，与市场、与商户共进退。我们占据天时、地利、人和的优势，所以如此定位，充分且必要。2、业态定位经营品种涵盖汽车配件、汽车用品、汽保工具、汽车油品、汽车饰品等国内外全线品牌，本项目的功能架构是由批发、零售、采购、配送及配套服务构成，是以主题物流为依托，集批发、零售、采购、配送及配套服务功能于一体的大型展示交易中心。三、商业名称定位1、商业案名定位项目名称为：河北商博（国际）汽配城。沿用“商博”二字，延续商博中心在消费者心目中知名度，给消费者可信任的感觉：我们只是业态变化了，项目本身并没有移主，增强的项目在消费者心中的稳定概念。汽配城：行业、产业属性均明确，与我们专业市场的定位贴合，好懂易记。2、商博汽配城的定位“商博”释义：“商博”取“大商博纳”中间二字，博,大通也，意为多，广，大，纳，容量也，意为范围大,方面多，容纳广。牛的形象作为吉祥物，早已被世界认可，不论是东方还是西方，牛都被大家所认可。整个建筑设计理念也来源于此，寓意着：踏实而又强健、充满幸福憧憬、希望万事亨通，成为开拓精神的象征。拓荒牛同时也代表了商博中心建设者6河北商博（国际）汽配城HEBEISHANGBOINTERNATIONALAUTOPARTSCENTER敢闯、敢试、敢为人先、任劳任怨、拼搏进取、开拓创新的奋斗精神。与大商博纳异曲同工，不谋而合。第二部分招商策略一、公司的经营目标（一）、努力实现招商目标：上半年100户；出租（出售）10000平方米；下半年100户；出租（出售）10000平方米；（二）、力争全年最低必达目标出租（出售）2万平方米，150家商户；（三）、力争在2012年七月上旬开业，12月30日前完成75%/3万平方米=（2.25万平方米）的出租（出售）任务。注：经济指标（销售单价与出租单价）待调研后确定。二、招商经济指标1、目标数据招商组市围绕年出租（出售）2万平方米，200家商户制定招商出租（出售）的细化指标计划为：（见下表）（单位：户）7河北商博（国际）汽配城HEBEISHANGBOINTERNATIONALAUTOPARTSCENTER月份123456789101112合计数量00403030202020201010200（户）2、关于市场招商出租的优惠政策为便于公司的统一管理，稳定市场商户经营，促进市场招商出租工作的有序开展，确保2012年2万平方米出租（出售）任务指标完成，特制定本优惠政策，具体如下：（1）续租优惠幅度①租期2年，优惠幅度为现行价总租金的3-8%；②租期3年，优惠幅度为现行价总租金的7-12%。（说明：好位置采取低幅度优惠，不好的位置采取高幅度优惠，其它区域依情况适中优惠。）（2）其它优惠与续租并行的市场综合服务费，一次性交纳每11个月服务费可享受加赠1个月的优惠。（3）三点说明①凡享受优惠的商户，付款方式均为一次性付清。②以上优惠只限于市场一次性交款的商户。③该优惠政策自签发之日起执行，原来执行的其它相关长租优惠政策同时取消。三、楼层落位8河北商博（国际）汽配城HEBEISHANGBOINTERNATIONALAUTOPARTSCENTER1、总体布局思路：一二层主要为汽车配件，按照大车、小车进行分类，大车按照重型配件、轻型配件区分楼层，小车配件按照常规车件、进口车件区分楼层三层主要为汽车用品，以常规用品为主，另有小车配件；四层汽车用品以双季产品和户外产品等展示性强的产品为主；汽保工具占据四层一半。五层以商务办公和行政办公为主。交错分布、横向调整的目的在于兼顾产品的联动性和品牌或产品的带动效应。2、一层：底商以大车配件、单品消耗量大的配件和综合实力较强的全车系商家为主要招商对象。配套包括银行、餐饮等。3、一层：内铺以大车重型件为主。4、二层：大车轻型件、小车配件各占50%。5、三层：汽车用品占70%，小车配件占30%。6、四层：汽车用品占50%（含关联用品或延伸业态），汽保及检测工具占50%。7、五层：自用行政办公占50%，商务外用占50%（市场办、汇集汽车金融服务、汽车租赁服务、汽车配件电子商务、车友俱乐部、汽车及厂家驻河北办事机构、省市汽配行业协会办公、一站式服务和各职能部门等），比例可根据实际情况作9河北商博（国际）汽配城HEBEISHANGBOINTERNATIONALAUTOPARTSCENTER适当调整。8、仓储、汽车配件、汽车用品、汽保工具、配套、商务中心比例为最终调整为：17:28:2:15:20:8:10。9、以上业态分布暂不包括汽车维修和汽车养护，也不包括项目南端原酒店、餐饮、娱乐的配套设置四、详见（各楼层平面分布图）楼层铺位业态定位拟招数量备注一层外底商以大车配件、单品消耗量大的配件和综合实15户力较强的全车系商家为主要招商对象。配套包括银行、餐饮等。一层内以大车重型件为主80户二层大车轻型件、小车配件各占50%。90户三层汽车用品占70%，小车配件占30%。80户四层汽车用品占50%（含关联用品或延伸业态），汽50户保及检测工具占50%。五层五、租金标段（元/平米/月）（详见各楼层价位分布图）金额5678910111213141516171819202122232425262728楼层负一层一层外一层内二层三层四层五层1、招租均价18元/平米/月。说明2、以上标记区段包括执行优惠政策之后的单价。3、五层暂时不涉及租价，根据一直四层商户招租情况及商户需求而定。10河北商博（国际）汽配城HEBEISHANGBOINTERNATIONA