万科金色领域市场调研报告2012/07目录1.区位认知（城市区位及配套）2.项目规划设计（整体规划、园林、外立面、公共部位装修设计等）项目二期开发策略探讨4.产品分析（户型、样板房等）5.推售情况及客户分析项目二期（推售情况、客户等产品策）5.营销推广6.总结项目二期运营建议1.区位认知n项目区位：新项目整体定位回顾本案城划分项目二期产p品策略项目坐落在嘉定新城主城区偏西北、嘉定老城区以西位置p距人民广场、静安寺、徐家汇直线距离30公里距曹杨、中山公园约24公里项目二期运营p直建线距离议6公里内覆盖F1上赛场、紫气东来中央景观公园嘉定新城云集各大开发商进驻，是上海西北部氛围浓厚的中低端新建住宅集聚区1.区位认知n周边交通：项目整体定位回顾——公共交通系统——p嘉定51路接驳至11号线支线嘉定西地铁站p直线距离2公里可达嘉定北地铁站p由嘉定西站经12站至曹杨路换乘3、4号线——自驾车交通系统——项目二期产品策略p车行向东南5公里进入沪嘉高速转中环线p车行向西南7公里进入G1501上海绕城高速p车行向南6公里进入G15沈海高速项目二期运营建议轨交出行依托11号线较有保障，自驾出行选择较多，距市区绝对距离较远1.区位认知n区位配套：p生活配套：项目无成体量配套，周项目整体定位回边区域配套：顾?生活：联华、乐购、东方商厦、罗宾森购物广场?银行：中国银行、建设银行?医院：嘉定中心医院、瑞金分院（在建）?学校：白雪幼儿园、清水路小学、其他规划在建?休闲：F1赛车、嘉定影剧院、保利大剧院（在建）紫气东来公园项目二期产品策略项目二期运营建议现阶段依赖西南中心城区配套，未来自建及市政规划，配套可期，需要时间2.项目规划设计n基本概况：总占地面积90,013平方米项目整体定位回总建筑面顾积180,026平方米容积率2建筑形态小高层栋数25栋住宅户数2000户绿化率36.5%车位数近2000个，1:0.9装修状况精装修项目二期产品策略装修报价1500-2000元/㎡销售报价13000-15000元/㎡建筑设计天华建筑设计院项目二期运营项建目开发议商上海万之城房地产开发有限公司物业管理万科物业物业费3元/月/平米营销策划新联康（中国）2.项目规划设计n项目整体规划：p项目总体体量达18万㎡，全小高层住宅。东至安第弄，南至安平路，西至霍城路，北至安第弄。整体呈项目整体定位回顾围合状，外部排列17、18层楼栋，内侧以南北向道路为轴线，错落排布12栋11层楼栋。一期p按东西分两个地块，故无大范围中心景观。在楼间距二期较为充裕的中间排栋预留户外活动空间。p一期利用售楼处（未来改建活动中心）后部区域做小区域景观延伸：廊道，花架，跌水景观，连接示范区中央楼栋。开发商未来二期自建商业配套，现阶段仍在规划中。公共活动项目二期运营建议区域2.项目规划设计n建筑风格设计：项目整体定位回顾?建筑风格：新古典主义风格，品质，稳重。?立面材质及特征：外墙涂料项，清目二期雅米黄与稳运营重褐色相建间。议?建筑特色：快意新古典，用化繁为简的竖向线条勾勒出的东西开窗立面，正面清爽简洁呈现三段式设计经典，使万科90+小户型住宅多一份简约硬朗，迎合青年目标人群。2.项目规划设计n园林景观：?园林主打赖特式风格：打造田园风情社区，强调园林与周界自然、水系的和谐统一。在南北楼栋间开辟社区活动区域，围绕于此遍植错落花草，不追求中央景观的凝聚，但求一道，一廊，一弯的绿植星罗密布，和嘉定百米一水，千米一湖高度切合。3.产品分析n户型配比&分析：户型套数配比(%)90㎡三房484100.00U型厨房：有效地增加操作空间，格+1书房：局分配尺度变大，预留空雅致带飘窗，简单设置即间完成多重工序可贯联北卧，实用性较佳3分离卫浴：入户玄关：内侧全明空间，出柜精细设置内嵌收纳，细节考究收纳设计，贴心到位，出入日常井然有序阳光主卧：阔绰双厅：宽适的空间，朝南大飘窗客厅和餐厅一体化，小面积户型高效利用生活区域主要功能区精细设计、实用。小面宽长进深采光稍显不够。此外公共区域较紧凑，主卧入厕动线不合理3.产品分析n样板房展示：色调偏暗，凸显局部采光玄关餐厅项客目整体定位回厅阳台顾U型厨房观景泳池卫生间小书房主卧4.推售情况n推售节奏：p2011年12月推出第一批352套11层住宅，5-8、13-20、25-28号，位于社区中部，主力户型为80-90平方米三房，精装修。-245-2823其中26、7、8、14、15、16,六1617-2013-栋已售罄p2012年5月推出第二批132套81-411层住宅1-4、23-24号，25-栋小高层，位于社区中部，主力户型为80-90平方米三房，精装修。现库存多套顶层单元项目仅一种户型，先期推中心景观、去化快，楼层差异化小的中心位置11层栋楼。预计后期待客户积累、市场复苏再推18层楼栋赚取溢价4.推售情况n成交情况：p2011年12月至今共计推出484套房源，截30004000止到2012年7月累计去化402套，整体去化率达83%。p低楼层去化情况良好，未售罄几栋尚留顶层（11层）房源。p项目自1月起强销期内定价策略为低开高走。1、2月成交均价基本持平，在13000以内（含装修），成交放量。3月价调至13661，当月成交环比缩量近半。p受后续市场回暖预期影响，项目均项价稳目二期中0产品策略0上扬，2季度也保证了13000万的成交量。成交面积（㎡）成交套数成交均价（元）2012年1月627070124902012年2月815291129562012年3月385043136612012年4月233026135562012年5月483754135482012年6月591166137302012年7月465852143775.营销推广n网媒硬广&售楼处外平面：项目二期产品策略推广语：p年轻的朋友们，今天来相会；尝尝糖罐子里的生活；p华丽外表内，一颗自然心；装得下理想，容得下未来；p上海十年，更懂你；下一个幸福十年；定期网媒推广较多。推广定位关键词：年轻，奋斗，家，幸福。较朴实且具感染力6.项目总结n核心卖点：p超大型住宅集聚新城区，未来规划涵盖、配套可期；p90㎡品牌小三房轨交配置，交通主干辅助出行；n市场反馈：p精致90平米2+1房在控制总价的大前提下满足了人们对适居、优居的上一层需求；p受益区域住宅规模影响力，在能够保持项目热度的同时，结合宏观政策、区域市场以及对区域客层的精准把握，使其快速消化推案房源，即使在推盘中期拉高价格的同时也能保证流量；n产品总结：p复制型项目形态有效保证成本控制，更能灵活根据市场走向更新产品定位；p90+方正三方满足刚需一切所需报告完毕谢谢！