2012-04-25ROUPG绿野资本集团APITALC产业地产投融资REENFIELDG产业地产盈利模式商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，包括住宅或写字楼等底商、购物中心、综合市场等．商业地产产业地产产业地产是指以用于工业生产、仓储、运输、配套等各种用途的房地产形式，包括厂房、仓储、工业配套等。商业地产与产业地产内涵截然有别；但二者都不单纯是地产，区别于单纯的工业或者商业，而兼有地产、工业或商业、投资等多重特性；房地产和庞大产业链条上的不同类型有机结合产生工业或者商业地产；二者都是产业发展对于产业链条上各个环节要求越来越专业、越来越精细的必然产物；商业经营的专业化、大型化、集中化催生商业地产；工业生产的集中化、工业厂房要求的高标准化、生产与资产经营的专业化等催生产业地产。产业地产与商业地产比较产业地产盈利模式商业地产盈利模式对于开发商而言，可售可租．盈利在于销售收入或者租金；对于运营商来说．盈利主要在于以高素质、高标准的经营，以获取稳定租金和管理费为利润主要来源；对于小业主来说．开发商一是通过与制造商合作开发赚取适当开发利润，是自建再通过销售或者出租获取利润；运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收人和管理费；小业主则是自己生产赚取利润，是出租获取租金回报。????商业地产与产业地产盈利模式比较产业地产与商业地产二者盈利模式具有很大的相似性。最主要的区别在于土地投入成本，产业地产成本远远少于商业地产，据统计，工业用地的基准地价只有商业用地的／，而实际出让价格，工业用地只有同类地段商业用地的／到／，甚至更低。从而投资门槛较低这将是产业地产发展一个难得的好机会。当然．由于产业地产后期经营管理要求更加专业、更加复杂．所以国内至今涉及产业地产开发商屈指可数。对于产业地产和商业地产盈利模式。近来出现了一些新的形式，比如商铺信托，商铺期权，厂房信托，仓储信托等。由于行业环境和相关法律法规配套并不是很完善。中国地产证券化也将是一个不断摸索和改进完善的过程。总的来说，地产证券化是一种趋势国外著名基金比如摩根士丹利、高盛、嘉德置地、普洛斯等已经把目光锁在了中国的商业、办公楼、工业等物业上。1415110产业地产与商业地产二者盈利模式具有很大的相似性。最主要的区别在于土地投入成本，产业地产成本远远少于商业地产，据统计，工业用地的基准地价只有商业用地的／，而实际出让价格，工业用地只有同类地段商业用地的／到／，甚至更低。从而投资门槛较低这将是产业地产发展一个难得的好机会。当然．由于产业地产后期经营管理要求更加专业、更加复杂．所以国内至今涉及产业地产开发商屈指可数。对于产业地产和商业地产盈利模式。近来出现了一些新的形式，比如商铺信托，商铺期权，厂房信托，仓储信托等。由于行业环境和相关法律法规配套并不是很完善。中国地产证券化也将是一个不断摸索和改进完善的过程。总的来说，地产证券化是一种趋势国外著名基金比如摩根士丹利、高盛、嘉德置地、普洛斯等已经把目光锁在了中国的商业、办公楼、工业等物业上。1415110商业地产与产业地产盈利模式比较商业地产与产业地产盈利模式比较1．主要以土地溢价增值而获取利润投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业产业地产投资开发商。如美国普洛斯产业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园1．主要以土地溢价增值而获取利润投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业产业地产投资开发商。如美国普洛斯产业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园产业地产商运营模式2．进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、商服配套等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的上海松江的“大业领地”等项目亦如此。2．进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、商服配套等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的上海松江的“大业领地”等项目亦如此。产业地产商运营模式3．通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利产业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。3．通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利产业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。产业地产商运营模式国内常用模式国外常用模式直接销售模式直接销售模式先租赁再销售模式先租赁再销售模式完成租约，再整体资产打包出售完成租约，再整体资产打包出售开发商自己经营最后整体打包上市开发商自己经营最后整体打包上市盈利模式以土地溢价增值而获取利润完成基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现部分或整体土地转让、出让房地产投资基金或其他专业产业地产投资开发商进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合，实现项目收益提供针对园区企业的服务而获利为入园企业提供员工培训、商务活动的组织等各个方面的服务通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利取得土地后，进行项目主题包装与概念推广，与已确定主题的企业联合，按产业企业需求订制工业厂房等产品项目，实现最低风险下的项目收益国内盈利模式产业地产的投融资住房抵押债券产业地产公司债券各种产业地产投资基金间接投资私募产业地产投资信托基金产业地产投资基金产业地产投资信托基金产业地产投资产业地产公司股票产业地产直接和间接投资上市产业地产投资信托基金直接拥有办公楼、商场、厂房等直接投资产业地产开发产业地产直接和间接投融资直接融资：是指货币资金供给者和货币资金需求者之间直接发生的信用关系。双方可以直接协商或在公开市场上由货币资金供给者直接购入债券或股票。间接融资：是指货币资金供给者与货币资金需求者之间的资金融通通过各种金融机构中介来进行，譬如银行或保险公司。两大融资方式的优点对应对方在发挥融资功能时的融资劣势，从而构成一个功能相对完善的融资体系。产业地产直接和间接融资产业地产融资方式其他融资股权融资债权融资内部融资外部融资产业地产企业融资内部融资主要包括：转让出租固定资产、出售流动资产等方式。股权融资主要包括：、买壳上市、上市再融资、私募、、项目合作、产业地产企业兼并等方式债权融资主要包括：企业债券、银行贷款、委托贷款、信托贷款等其他融资主要包括：产业地产预售、融资租赁、建筑企业垫资等IPOREITS产业地产融资分类第一，银行贷款第二，产业地产信托融资第三，保险投资计划第四，国内第五，境外第六，买壳上市第七，造壳上市第八，借壳上市第九，存托凭证（）上市第十中国预托证券第十一，上市再融资第十二，房地产信托基金第十三，产业地产公司私募第十四，产业地产项目股权合作第十五，产业地产企业债券第十六，产业地产企业收购和兼并第十七，产业地产典当第十八，委托贷款第十九，商品房预售（购房贷款）第二十，融资租赁第二十一，夹层贷款第二十二，开发商企业间基金第二十三，建筑企业垫资第二十四，卖方信贷第二十五，产业地产证卷化第二十六，前沿货币合约第二十七，产业地产辛迪加第二十八，通过保函和信用证融资第二十九，反向抵押贷款第三十，权证第三十一，股权回购－真贷款、假合作第三十二，其他融资方式－票据贴现、股票和债券抵押IPOIPODR,REITS产业地产融资具体方式第一银行贷款银行贷款是产业地产企业融资的主要渠道，目前产业地产开发企业至少有以上的资金是来自国内银行系统。产业地产业的银行贷款主要有土地储备贷款、产业地产开发贷款、产业地产企业流动资金贷款和销售环节的住房按揭贷款。（）国内银行贷款：受央行号文件影响，产业地产企业流动资金贷款、土地储备贷款受到严格限制，产业地产开发抵押贷款要四证齐全。（）国外银行贷款：与国内银行相比，外资商业银行条件略微宽松。目前外资银行在国内做产业地产融资的种类主要有建筑贷款和开发贷款。开发贷款条件基本等同于国内银行（对个别优质项目可以有所宽松），贷款时间相对国内银行较快。（）银团贷款：又称辛迪加贷款（），是由获准经营贷款业务的一家或数家银行牵头，多家银行与非银行金融机构参加而组成的银行集团（）采用同一贷款协议，按商定的期限和条件向同一借款人提供融资的贷款方式。贷款对象主要是国有大中型企