2010淄博远通大厦项目定位及物业发展建议盛世行顧問本方案严格保密1TIMESUNIONCONSULTANCY目1项目属性研究录C2市场环境分析ONTENT3项目定位及产品调整建议4物业提升发展建议盛世行顧問本方案严格保密TIMESUNIONCONSULTANCY第一部分：第一部分：项项目目属属性性研研究究?项目与城市的关系?项目区位分析?项目本体分析?项目属性小结盛世行顧問本方案严格保密TIMESUNIONCONSULTANCY项目区域与城市的关系?中心城区的城市中心—北部商务区域明新老城的黄金分割线—城清市发展的发力原点;街商?区域是城市“西突北本案圈西部居住区域进”的原点；华光路商圈?周边具有成熟的商业环境和大量的居住人群.步?华光路强大的交通集散行能力让它成为淄博的形象街商老城区大道，相当于青岛香港路圈、香港皇后大道盛世行顧問本方案严格保密4TIMESUNIONCONSULTANCY项目位于城市中心地带，周边配套资源丰富、市政及商业配套项目区位分析完善怡海世家联通路?本项目位于华光路与步行街交柳汇处西北方向，大润发购物广场西莲西六池五泉西侧。路医路路风黄金国际莲池小区院?东至柳泉路、金晶大道：大润发购丽景苑景社区世物广场，金五福酒楼，风景华庭酒店大润发家风景华庭。莲池公园?南至：商业步行街华光路?西至西五路、世纪路：在建彩世界巴黎春天光明银领国际商务中心购物广场，义乌商品城。淄大厦博张店?北至联通路：民泰商务会馆。技七中兴业家园师住宅社区教育医疗配套商务金融配套景观休闲配套盛世行顧問本方案严格保密5TIMESUNIONCONSULTANCY项目外立面采用灰白砂岩与蓝灰玻璃，外立面新颖时尚，沿华光路昭示效果明显项目本体分析，有望发展成为未来片区较大影响力的商务办公中心。停车位办公总建面商业面积建筑高度指标地上地下本项目经济指标25223平2018平米23205平米85个90个95.40米米（共2层）盛世行顧問本方案严格保密6TIMESUNIONCONSULTANCY本项目周边配套?商业配套：大润发超市，新商业步行街，建设银行，风大润发购物广场风景华庭酒店景华庭酒店。?位于商业区域中心位置，周边客流量大，配套完善形成良好的商圈效应商业步行街华光路建设银行盛世行顧問本方案严格保密7TIMESUNIONCONSULTANCY本项目交通状况道路职能等级车道环境明华光路东西主干道双向8车道路状况良好，东西贯通淄博市区，清道为淄博市示范路。本案街步行街南北商业街普通街道道路人流量大，形成了良好的商流氛围。华光路西五路南北主干道双向4车道路状况良好，生活区氛围浓厚。道商业明清街南北次干道双向4车道路状况良好，商业氛围浓厚。西步五?公共交通道行路本案附近有2路、88路、90路、121路、126路、136路、138路、158街路等8路公交车，公共交通路网极为发达。结论：?项目区域整体道路状况良好，交通通达性强，方便快捷，利于形成商业氛围；?大润发前交通拥挤以及由西向东进入本项目的车辆会产生一定影响；盛世行顧問本方案严格保密8TIMESUNIONCONSULTANCY本项目属性界定区位属性?项目位于城市商业购物中心，盘踞商贸居住区，周边商业配套完善，占据城市发展核心位置，地段位置十分优厚。交通属性?项目临城市主干道，区域交通便利，通达性好，至城市主要节点交通便捷，私车交通和公共交通条件均较为有利?城市道路交通规划，会对项目商业规划会产生一定影响。土地属性?项目片区规划好，适合发展集公寓、商务、酒店于一体的综合体项目，项目本体条件优良?项目人流量较大，形象突显，后期营销推广难度较小。配套/景观属性?项目周边地段成熟，周边生活、酒店、餐饮、医疗、教育、金融、市政等配套较为完善，具备生活功能、商务功能良好的发展背景。盛世行顧問本方案严格保密9TIMESUNIONCONSULTANCY第二部分：市第二部分：市场环场环境分析境分析?宏观市场概况?华光路规划发展?商务板块划分及案例分析?市场总结盛世行顧問本方案严格保密TIMESUNIONCONSULTANCY淄博市宏观市场分析自1992年以来,连续进入中国城市综合实力50强行列,2010年综合实力列百强城市第48位。被评为中国投资环境50优城市。2010年城市居民人均可支配收入21784元，同期增长13.0%。2010年实现总产值2866.75亿元，比2009年增长13.70%，经济态势良好，连续三年保持高速增长，GDP年增长率高于全国平均值，保持在13%以上。盛世行顧問本方案严格保密11TIMESUNIONCONSULTANCY淄博市宏观市场分析淄博市第二产业的比重明显高于全国的平均比重，高达60%以上，这与淄博市工业化城市的特点有关；第三产业的比重要低于全国平均值10个百分点，约为30%，第三产业的发展还有很大的潜力空间，商业物业作为开展第三产业的重要场所，这为商业写字楼市场留有了极好的市场机会。盛世行顧問本方案严格保密12TIMESUNIONCONSULTANCY华光路商业规划在商业网点规划中，华光路将主要扮演商业、办公的角色。华光路的规划改造既使两侧的商业网点规模增大，又使其档次和品位得到提升，加之柳泉路的商业网点的集聚效应，华光路将成为集餐饮、商务、酒店、娱乐于一体的重要商业街。根据规划总体原则，华光路结构布局分为四段，依次如下图所示：世纪世纪花花园园北部生活区莲池公园莲池公园高档居住区城市金五金五福酒福酒楼楼黄金国际黄金国际休闲区宾馆、购物区云龙云龙国际国际大润发大润发商务办风景华庭风景华庭酒酒公区店店广电广电大厦大厦华光路大润发-步行街商业圈盛世行顧問本方案严格保密13TIMESUNIONCONSULTANCY淄博市写字楼分布及概况?淄博中心办公以及北部办公区域已经成熟。作为城市东西中北部商务办公区域轴的华光路，经过由东向西的逐渐发展，柳已经成为城市发展的泉黄金一路轴心地段，并将进一玉龙大厦德泰堂德泰堂号公馆潘成大厦步发展为淄博的商业本案广电大厦云龙国际商务中心、城市的形西部商务办公区域华光路象干道龙御大厦中心商务办公区域?未来的竞争压力主蓝钻国际财富广场要来自北部片区如汇钻石商金公寓、潘成大厦，务中心华光路沿线新兴商务综合体如云龙国际、德泰堂、黄金一号公馆等盛世行顧問本方案严格保密14TIMESUNIONCONSULTANCY淄博市写字楼概况现有及未来开发区内办公项目供应量大，未来入市面临激烈的竞争经济指标项目建筑面积项目地段销售状况及销售周期办公裙商柳泉路、共青团路路口，人民公钻石商务大厦4万㎡0㎡销售周期5年园南侧世纪路、华光路路口，城市新商该项目3至13层未对外销售，其余楼龙御大厦30000㎡8000㎡业中心层及底商销售情况良好该项目办公为两栋双子楼，销售两年中心路、华光路路口，中心路规云龙国际40000㎡仅售完一栋，剩余一栋产品采用租售划发展中心现有高结合的手段对外运营档商务该项目销售两年即销售完毕，办公为共青团路、西五路路口，低密度蓝钻国际39000㎡1-5层，其余楼层为小户型公寓，该综合体办公核心项目办公回报期为外立面形象显现后该项目以传统文化与地产结合，开发共青团路、柳泉路路口，毗邻淄荣宝斋20000㎡25000㎡古玩市场，坚持文化地产的开发经营博人民公园模式中心路、共青团路路口，老城区公寓销售周期3年，商业开发商自持财富广场6万㎡3万㎡商业中心，仍在招商盛世行顧問本方案严格保密15TIMESUNIONCONSULTANCY淄博市写字楼概况未来区域内办公项目供应量大，未来入市面临激烈的竞争经济指标建筑面积项目项目地段销售状况及销售周期办公裙商德泰堂国际商世纪路、华光路路口，城市新商现处于招商、销售蓄客阶段，未来城36000㎡46000㎡务大厦业中心市商业中心商务办公综合体首席产品西六路、华光路路口，城市商务项目商务综合体现处于招商、销售蓄黄金一号公馆31731㎡7697㎡地标建筑客阶段，城市中心顶尖商务公寓未来市现处于住宅销售阶段，地下两层2万世纪新世界广商业裙房：5万㎡柳泉路与联通路交汇处，柳泉路㎡停车位，办公及公寓产品销售处于场商住办公：7万㎡形象地标建筑场综合蓄客阶段体项目汇展铂金商务现处于销售阶段，地上停车位40个，22422㎡柳泉路与新村路交汇处大厦地下停车位90个，小于规定车位比柳泉路、鲁泰大道路口，开发区号称淄博187米最高建筑，现处于招汇金大厦72600㎡首要规划与发展区域商、蓄客阶段，开发区重点项目盛世行顧問本方案严格保密16TIMESUNIONCONSULTANCY德泰堂德泰堂国际国际德泰堂国际商张店区华光路黄金项目名称项目位置务大厦国际山东德泰堂置业有容积率4.50开发商限公司2路、88路、121126138交通情况路、路、建筑形式高层（24层）路、158路公交车1766标准层面积平方米单间面积区间120-1766平米装修情况位于黄金地段，与本案位置相精装修层高3.6米位于黄金地段，与本案位置相近；近；建成后的大厦，将是商务、餐建成后的大厦，将是商务、餐饮、娱乐、购物等综合体；车位200余个空调分户式饮、娱乐、购物等综合体；盛世行顧問本方案严格保密17TIMESUNIONCONSULTANCY龙龙御大厦御大厦项目名称龙御大厦项目位置世纪路与华光路交汇处西南角4.0容积率开发商山东龙御置业发展有限公司34、88、90、95、136、13交通情况8、139、158、159、300路建筑形式22公交车高层（层）1）品牌：沈阳博林特大堂情况两层挑高电梯2）数量：2部3）定员：15人销售均价6500-7000元/平米车位100余个租金企业入驻华狮啤酒，齐阳石化，永安保27元/㎡/月