大宁国际商业广场研究一、项目基本概况市场研究部大宁国际商业广场项目研究MarketResearch项目简介项目位置：上海闸北区共和新路1918号金贝项目总占地：策约55000平方米划项目总建面积：咨询250000平方米项目核心定位：沪上首个汇集现代城市生活多元环节的“LIFEHUB生活中心”市场研究部大宁国际商业广场项目研究MarketResearch项目区位分析金贝策划免费班车点本案咨询市场研究部大宁国际商业广场项目研究MarketResearch本金贝案策划北咨询项目位于上海浦西南北中轴线-共和新路（南北高架）-与大宁路交界。东靠10车道的共和新路，北临4车道的大宁路，西、南面为新建的3车道双向道路。市场研究部大宁国际商业广场项目研究MarketResearch金贝策划咨询商业广场具有8大功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等。市场研究部大宁国际商业广场项目研究MarketResearch项目基本规划25万平方米的总建筑面积由地面20万平方米和地下5万平方米组成。共有15栋金错落有致的建筑、11个大小广场和庭院、约2公里步行街和1,300个停车位.贝地面20万平方米建筑面积主要为：商务酒店????????????????????--30,000平方米策划办公楼???????????????????--39,000平方米??????????????????????商业零售--50,000平方米咨餐饮/娱乐/生活/文化?????--60,000平方米询停车场和公共区域????????--21,000平方米地下5万平方米建筑面积主要为停车场和设备机房。市场研究部大宁国际商业广场项目研究MarketResearch目标客群分析辐射范围：以大宁国际商业广场为中心，3公里半径范围的居住人群约为22万，近年迁金贝入该区的多为年轻白领及专业人士。此外，依托大润发超市的7条免费班车线路，板块周边辐射宝山、虹口、普陀及静安部分地区，总人口达450万。大宁策国际广场主要向北辐射，以满足这些区域客户对休闲娱乐消费的需求。划客群特点：咨询大宁国际商业广场的目标消费群体十分明确，就是月均收入6000元以上、25至35岁年龄层的本地的中产阶层消费群体二、项目规划及业态分析市场研究部大宁国际商业广场项目研究MarketResearch酒店金及贝裙特楼色商策业餐办划区饮公及及购裙咨物楼询区商业区停车场及休闲娱乐区市场研究部大宁国际商业广场项目研究MarketResearch项目规划简介?整个大宁商业广场项目按建筑形态及功能可分为四大区域，由九幢独金立建筑组合而成。贝?规划布局上采取了开放式商业步行内街的形式。?建筑设计外围高，内部低，在商业内街中形成了明显的层次感。策划?业态规划各个区域主题明确，吸引目标客户均匀的分布到项目内的各个区域。咨询市场研究部大宁国际商业广场项目研究MarketResearch酒店及裙楼商业区:本区域位于项目的金西北角，由四星级酒店贝及6层裙楼商业组成。除一楼由交通通道策划自然隔断外，本区两幢建筑2-6层均连结在一咨询起。市场研究部大宁国际商业广场项目研究MarketResearch第12座业态规划第12座由南北两幢建筑组成，业态定位各有不同。北楼：南楼：金1F：零散商铺1F：酒店大堂贝2-3F：大润发超市2F：艺术廊策4F：亲子广场3F：展示中心划5F：特色美食城4F：亲子广场、主题乐园6F：雍丰大酒店5F：美食世界咨询6F：大宁创意基地7-20F：四星级酒店市场研究部大宁国际商业广场项目研究MarketResearch金贝策划咨询北楼标识南楼标识对比南北两幢楼之间的业态我们发现，第12座在建筑上采用了联通的设计，在4、5两个楼层设置主题消费区，主动的引导人流均匀分散到两幢建筑中。市场研究部大宁国际商业广场项目研究MarketResearch金贝策划咨询市场研究部大宁国际商业广场项目研究MarketResearch金贝策划咨询市场研究部大宁国际商业广场项目研究MarketResearch金贝策划咨询市场研究部大宁国际商业广场项目研究MarketResearch金贝策划咨询市场研究部大宁国际商业广场项目研究MarketResearch金贝策划咨询市场研究部大宁国际商业广场项目研究MarketResearch综述本座位于西北角，在此处设置大润发超市，形成了人流聚集的热点。同时，结合南北两幢楼连结之后进深大的特点，在4楼和5楼分别设置了消费目的性较强的亲子金贝广场及特色美食街，充分的分享了此处聚集的人流，也拉动了原本4、5楼商业价值不高的商铺的价值的提升。策划可借鉴之处：聚集人流，并主动引导人流，从而提升整体的商业价值。咨询市场研究部大宁国际商业广场项目研究MarketResearch停车及休闲娱乐区:本区域位于项目的金西南角，由8层立体停贝车场及3层裙楼商业组成。策划咨询市场研究部大宁国际商业广场项目研究MarketResearch第2座业态规划金贝策划咨询8层塔楼均为立体停车场裙楼商业业态为：1-2F：运动100专卖3F：上影CGV影城。市场研究部大宁国际商业广场项目研究MarketResearch金贝策划咨询市场研究部大宁国际商业广场项目研究MarketResearch金贝策划咨询市场研究部大宁国际商业广场项目研究MarketResearch综述本座位于西南角，是整个商业项目中最为背街的部分，商业价值很难得到创造。在本案具体的操作中，在此处设置了一个规模巨大的立体停车场，结合地下停车场的金贝主出入口，这里也成为了另外一个人流与车流汇聚集中的热点区域。同时在业态规划上，也引入了影城及大型运动品牌专卖，将商业价值不是很高的区域持有自营，策也带动了人气，实现人流在整个区域中纵横穿梭，提高了其他区域的商业价值。划可借鉴之处：咨询商业价值不高的区域通过业态规划，实现持有自营，同时创造人流汇集热点，促进周边区域商业价值的提升。市场研究部大宁国际商业广场项目研究MarketResearch办公及裙楼商业区:本区域位于项目的金东面，通过5幢高层建贝筑将中心商业内街围合起来，避免了因靠近城策划市核心干道所带来的噪音干扰。咨询主要产品形态均为4-18F高层商住办公楼+1-3F裙房商业。市场研究部大宁国际商业广场项目研究MarketResearch金贝策划第11座与第10座也采用了1F通道自然分隔，2-3F联通的设计，自然的拉长咨了人流动线。其业态规划有：询1F：屈臣氏、时尚女装、男装2F：屈臣氏、时尚内衣、珠宝、眼镜、配饰3F：个人护理、美容美发市场研究部大宁国际商业广场项目研究MarketResearch金贝策划咨询市场研究部大宁国际商业广场项目研究MarketResearch金贝策划咨询市场研究部大宁国际商业广场项目研究MarketResearch金贝策划咨询市场研究部大宁国际商业广场项目研究MarketResearch第8座及第5座基本为对称的两幢建筑，在建筑单体上也采用了设置对外通道的方式来引导人流的穿梭。金第8座业态规划：贝1F：特色快餐、其它品牌商业2F：家纺、特色家居用品策划3F：电脑城（宏图三胞）4F：游歌量贩KTV咨询第5座业态规划：1F:数码产品、特色餐饮2F：影音器材、家电产品3F：影音器材、家电数码市场研究部大宁国际商业广场项目研究MarketResearch金贝策划咨询市场研究部大宁国际商业广场项目研究MarketResearch金贝策划咨询市场研究部大宁国际商业广场项目研究MarketResearch金贝策划咨询市场研究部大宁国际商业广场项目研究MarketResearch金贝策划咨询市场研究部大宁国际商业广场项目研究MarketResearch小结第8和第5楼座有着比较明显的对称性，从产品形态到业态规划上均比较类似。其中1F均设置有特色餐饮（如KFC,星巴克等），2-3F均引入了大型主题卖场（一金贝个是国美电器，一个是宏图三胞），4F则规划为KTV。各个区域业态的明确定位对充分的吸引人气起到了比较强的作用。另外，在1F的规划中，对外设置有许多策开口供游人进出，同时商铺均采取了双面开门设计，延展了商铺的临街面，提高了划商业价值。咨询可借鉴之处：1F多设置出入口，同时商铺双面开门设计，拉长商铺的临街面，提高商业价值。2-3F大面积的商铺可考虑引入大型主力店持有自营，也起到了聚集人气的重要作用。市场研究部大宁国际商业广场项目研究MarketResearch第一座规划为3-13F小户型商住两用楼+1-2F裙楼商业。金贝策划咨询市场研究部大宁国际商业广场项目研究MarketResearch金贝策划咨询市场研究部大宁国际商业广场项目研究MarketResearch核心餐饮及购物区:本区域位于项目的金中心位置，被外围建筑贝所围合，但内部穿梭的街道展现出了完全开放策划的氛围。建筑均为4层左右。咨询其中1F大多规划为品牌服饰店、小型特色餐饮店（如甜品屋）；2-4F则主要规划为中型特色餐饮店。市场研究部大宁国际商业广场项目研究MarketResearch金贝第9座业态规划有：策1F：餐饮、服装、精品眼镜、饰品等划2F：中型特色餐饮3F：中型特色餐饮咨询4F：休闲中心市场研究部大宁国际商业广场项目研究MarketResearch金贝策划咨询市场研究部大宁国际商业广场项目研究MarketResearch金贝策划咨询市场研究部大宁国际商业广场项目研究MarketResearch金贝第6座业态规划有：策1F：品牌服饰、特色餐饮等划2F：中型特色餐饮3F：中型特色餐饮咨询4F：男子SPA会所市场研究部大宁国际商业广场项目研究Market