大同鑫城国际运营发展及初步规划设计建议XINCHENGINTERNATIONAL目录/CONTENTS项目开发限制条件分析项目开发运营发展思路规划调整建议NO.01项目开发限制条件分析项目开发约束条件分析项目开发运营目标分析项目发展背景因素分析项目开发约宗地条件分析束条件分析核心矛盾：宗地位置：大同御河西岸华岳路北侧；宗地四至：东邻滨河路；南邻S2地块；容积率与建筑高度西邻24米规划路；北邻48米规划路；停车位建设条件高使用性质：商业用地兼容居住用地；商业居住产品关系出让年限：商业40年；居住70年。用地强度指标规划面积：239862.27平方米，其中S1地块37951.17平方米，代征城市道路面积10966.40平方米；使用性质：S1地块为商业用地（C2），兼容居住用地（R2）；使用强度：S1地块容积率：4.0；建筑密度不大于40%；绿化要求：S1地块绿地率不小于20%；建筑规模：S1地块应控制在150000㎡以内；建筑高度：S1地块不大于50米；交通设置：地块内各组团的主要车行出入口应布置在地块西侧规划路一侧；停车泊位：S1地块内拟建项目应按不少于1个/百平方米建筑面积设置机动车停车场4个/百平方米建筑面积设置自行车停车场。项目开发约附加开发条件束条件分析回迁安置：安置云中家园、裕馨宾馆商住楼住户15户，面积1610.19平方米；安置商业拆迁面积9896.47平方米。配套要求：地块配置社区服务管理中心、社区医疗中心及公共厕所。项目开发运开发目标及相关联因素营目标分析核心矛盾：地上四层沿南向满铺集中商业，商业上层规划现状规划现状地上四层沿南向满铺集中商业，商业上层可售性商业布置困难及地块北侧布置塔式及地块北侧布置塔式SOHOSOHO商住两用公寓商住两用公寓北侧商业价值的实现前期通过部分产品线实现快速回款，后期再行追开发目标开发目标前期通过部分产品线实现快速回款，后期再行追商业外产品线的组合求利润回报，在风险可控的前提下实现利润回报求利润回报，在风险可控的前提下实现利润回报快速变现与利润实现商业：商业：最大限度的挖掘地块商业价值，尽量多出可出售商业面积，尽最大限度的挖掘地块商业价值，尽量多出可出售商业面积，尽可能实现可能实现100%100%的销售率，但须保证前期部分商业快速的变现的销售率，但须保证前期部分商业快速的变现其他产品：其他产品：保证产品线整体的市场可容纳性，部分产品可实现快速变现保证产品线整体的市场可容纳性，部分产品可实现快速变现并部分产品可拔高项目的整体形象，实现项目整体利润的提升并部分产品可拔高项目的整体形象，实现项目整体利润的提升取地成本400万元/亩开发目标开发目标取地成本400万元/亩考虑到项目北侧的市民广场规划，政府不希望北侧布置杂乱考虑到项目北侧的市民广场规划，政府不希望北侧布置杂乱项目发展背区域未来整体规划方向景因素分析市民文化广场东小城商业中心御河生态园高档居住区NO.02项目开发运营发展思路商业产品定位其他产品定位整体规划调整建议项目整体运营模式商业部分的目标解析商业：商业：最大限度的挖掘地块商业价值，尽量多出可出售商业面积，尽最大限度的挖掘地块商业价值，尽量多出可出售商业面积，尽可能实现可能实现100%100%的销售率，的销售率，但须保证前期部分商业快速的变现但须保证前期部分商业快速的变现项目北侧保证人流的有序性，难于布置外围人流混乱的集中性大商业项目北侧保证人流的有序性，难于布置外围人流混乱的集中性大商业项目的部分商业产品需可在项目开发前期快速的予以变现销售项目的部分商业产品需可在项目开发前期快速的予以变现销售项目整体容积率项目整体容积率4.04.0，建筑高度限制，建筑高度限制5050米，为保证开发面积，商业不可能为纯街铺米，为保证开发面积，商业不可能为纯街铺目标解析：含目标解析：含50%50%以上集中商业形态的可销售的商业产品以上集中商业形态的可销售的商业产品整体商业环境分析?现有商业设施初步满足商业活动需求，但缺乏商务大同市商业现状主导型商业功能区，无形：商业网点建设成中央商务区及国际化、现代化城市综合功能区。已重新布局，由?由于拆迁使原市场规划打于2008年2月乱，新商业网点规划建设旧城改造使现有待政府明确。东关?东关商圈以云中商城、小红旗商圈商业网点已拆或商圈商品市场、海盛、海辰、待拆最新规划有春毅电器等组成。?红旗商圈以万人商贸、时待进市政府一步尚前线、亚新大富翁等组明确成。?大庆商圈以现代大世界、大庆九洲、通用物资、振华等商圈组成。整体商业环境分析板块区域东关商圈红旗商圈西南环路商圈地理位置万寿路及御河桥对岸延伸局部新建西路经华严寺街连接至教场路西环路及南环路海辰、海盛、云中服装大世界、五彩市场、西环路上的和平五金机电批发市场（同左公路）云中副食城、万圣精品服装城、永久建材市和振华蔬菜批发市场；南环路上的云中装饰材料万人旗下多座商厦、时尚前线、华严寺仿古精品各项目名称场、东信永康、御鑫商贸城、小商品市场、大世界、金中市场、金牛市场；新建西路上的蓝商业街及亚新大富翁商厦窗帘大世界、春毅电器、城中城家具家园等天山鹰、万佳灯饰、华宇购物中心、城贸大楼、大型专业市场10个华联等。以零售为主，档次较低。服装、烟酒、食品西环路以批发为主，南环以零售为主。经营以五以零售为主，档次中等。服装、电器及通讯器材经营业态、电器、建材等31大类、24300多个品种金机电、蔬菜、水果、调味、干货、灯饰、家装为主、餐饮及娱乐休闲为辅。，区域商业规划面积几十万平米。等为主。由于大同新规划的执行，原泰和春、东方家振华是市区范围是比较成功的专业市场。规模较经营情况非常良好但较杂乱，教场街南侧部分商近况具城已拆除，其他剩余专业市场都待拆除或大的，经营品种多，货流量大。但要搬至大塘路铺面临拆迁，详细情况有待进一步政府明确。调整，但详细情况有待进一步政府明确。段。传统繁华经商区域非常有人气，由于规划变动，经营者人心不定但也愿意继续在此经营也是传统的中高端服装零售集中区域，有部份临较为规范，规模适中，也有物流便利。但因规划特点，就近有最新的东信永康和御鑫商贸城均招街店铺需要按政府规划调整需要拆除。的有待政府明确，所以存在不稳定因素。商大部分完成。固有商业核心区均面临着不确定的改造，大部分商户经营忧虑，亟待稳定且具备潜力的经营场所整体商业市场核心研判?大同整体市场当中，集中商业一般不采用直接销售的方式，而是以持有出租或先自营，选择时点进行返租销售的模式运营。而少量进行直接销售的集中商业，也大部分针对一层来出售?采用直接销售的运营模式的基本为街铺，层数一般不超过两层，少量为三层街铺。其产品一般临街面较长，进深较短（临街面不低于5米，进深不超过20米）。商业投资者、经营者及消化能力分析?专业市场开发商，土地均为租赁没有产权。开发商基本以本地人、北京人、江浙人组成。?商铺主要购买群体为投资者，由当地人和北京人组成。对总价的承受能力较强，愿意放租获得长期收益。?可销售商业面积在150-350平米（上下二层），总价在180-600万元内的商铺是市场投资关注区间，市区内一般临街商铺的售价在7000元—15000元/平之间。销售三十年经营权的商铺在12000元/平左右。?商铺求租区域分布明显，一般倾向于首选东关商圈，其次为红旗商圈。?经营者在新开场的租赁成本在2-3元/建筑平方/日之间，成熟市场或良好区域的成本在4-6元/建筑平方/日左右，单位起租面积基本为8-12平方米（使用面积）。?经营者较关注最新的政府商业规划和旧城改造情况，但均未有进一步明确。发现问题解决问题的思路收益收益性性市场项目所在地段的商业价值投资者安全性安全性何种产品对商业价值有提升作用经营者关心的四个方面进进入入性性产品流动性流动性城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型880000--15001500美美金金15001500--40004000美美金金40004000-8-8000000美美金金88000000-2-200000000美美金金人均GDP传统传统商业发商业发展展综综合业合业种种的业态的业态综综合性商业形式合性商业形式转转型型商业形式商业形式+城消费消费者者价价格敏感格敏感多多选择自由购物选择自由购物空空间间体体验验式的式的购物购物需求需求个性个性消费消费市化率225%5%45%45%775%5%885%5%995%5%大同：2008年人均GDP约2300美金，城市化率达到51.14%城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型880000--15001500美美金金15001500--40004000美美金金40004000-8-8000000美美金金人88000000-2-200000000美美金金均GDP传统传统商业发商业发展展综综合业合业种种的业态的业态综综合性商业形式合性商业形式转转型型商业形式商业形式+城消费消费者者价价格敏感格敏感多多选择自由购物选择自由购物空空间间体体验验式的式的购物购物需求需求个性个性消费消费市化率225%5%45%45%775%5%885%5%995%5%房地产指数：“大开发”时期22000088年人年人均均GDPGDP约为约为23230000美美元，城市化率元，城市化率达达到到51.14%51.14%KP商业性指数：经济快速发展的前提下，I城市居民生活水平的提高促成对商业需求商业业态商业业态逐逐步步成成熟熟，开，开始始出现出现购物购物、、餐饮餐饮与与娱乐娱乐相结相结合的多合的多种种需求需求在质与量上的急剧上升商业商业结论结论一一：目前大同市商业发：目前大同市商业发展处展处于于飞跃阶飞跃阶段段，体，体验验式、式、情情景景化的商业化的商业是未是未