2013年4月刊2009年2月刊2013年杭州楼市分析（4月刊）目录内容提要第一部分：宏观背景回顾?多地提高公积金贷款门槛调控政策或进一步收紧?监管层：卖房20%个税执行裁量权已交给地方第二部分：土地市场?统计局：首季GDP同比增7.7%房地产投资增20.2%第三部分：商品房市场?去年全国卖楼6.4万亿交给政府近4万亿第四部分：二手房市场?造城后遗症二线城市数千万平方米写字楼待消化?第五部分：杭州市场王石：万科将随客户进军加拿大及美国?川西再震房企赈灾的态度与秩序?TOSPUR杭州省直住房公积金调整?杭州版“国五条”房产交易个税缴纳沿用原方式杭州同策市场策略中心?杭州2013年第一期《读地手册》发布2013年05月01日?杭州房产税试点传言再起?地铁2号线东南段明年通车-1-2013同晶咨询TOSPURResearch第一部分、宏观背景回顾1.多地提高公积金贷款门槛调控政策或进一步收紧【新闻摘要】虽然不少城市“国五条”调控细则已出台，但一线城市和部分二线城市房价上涨压力仍较大。在此背景下，各界对调控升级的猜想不绝于耳。事实上，杭州(楼盘)、苏州(楼盘)等地已收紧公积金贷款政策；广州(楼盘)调控仍存加码空间，二套房首付比例或提至七成。业内人士指出，未来一二线热点城市房价若继续上涨，调控政策将进一步收紧。2.监管层：卖房20%个税执行裁量权已交给地方【新闻摘要】连日来，部分地方政府出台的“国五条”落实细则一个考量因素是20%个税的提法，一些地方细则对此模糊带过甚至只字不提。同一天，亦有媒体援引国税总局人士的话称，具体如何执行、执行到什么程度，这要看地方政府。税务部门监管层人士昨天对本报记者透露，目前并没有司局正在制定细则的消息，“这么大事肯定要上报国务院，但都没有掌握这方面信息。”3.统计局：首季GDP同比增7.7%房地产投资增20.2%【新闻摘要】4月3日，国土资源部发布公告，明确2013年重点工作。通知明确，今年的重点工作包括9个方面的内容。主要内容为：加强和改善土地宏观调控，促进经济平稳健康发展。；统筹国土资源保护、开发利用和整治，形成生态文明建设新平台；优化城乡土地利用格局，积极稳妥推进城镇化建设。；加强权益保护，切实保障和改善民生。做好保障性安居工程用地供应，切实维护农民土地权益。4.国土部明确2013年重点工作加强土地调控为首要【新闻摘要】4月15日，国家统计局公布我国一季度GDP等经济数据。数据指出，今年一季度GDP同比增长7.7%，国民经济运行总体平稳。从环比看，一季度国内生产总值增长1.6%。全国房地产开发投资13133亿元，同比名义增长20.2%(扣除价格因素实际增长19.9%)，增速比上年同期回落3.3个百分点，比上年全年加快4.0个百分点；其中住宅投资增长21.1%，分别加快2.1和-2-9.7个百分点。房屋新开工面积38873万平方米，同比下降2.7%；其中住宅新开工面积下降0.8%。5.去年全国卖楼6.4万亿交给政府近4万亿【新闻摘要】政府究竟从房地产销售中拿走了多少收入，日前这一话题引发高度关注。根据官方数据计算粗略估计，政府和银行2012年从房地产获得收入47917亿元，占全年房地产业销售额6.4万亿元的75%。虽然这种简单相加的计算方法在业内人士中引起不同观点，但政府从房地产行业中拿走的土地出让金和税费比例偏高已经成为不争的事实。6.保险公司试水养老地产盈利模式待考【新闻摘要】近年来，地产商竞争拿地现象明显，保险公司也加入了抢地行列。据北京土地储备中心透露，位于北京顺义区的北京市首块养老综合用地纳入供应计划，业界认为，“养老地产元年”已然到来。然而，随着泰康人寿、中国人寿等险企启动养老地产项目，保险公司纷纷欲分享养老地产一杯羹。7.造城后遗症二线城市数千万平方米写字楼待消化【新闻摘要】“在未来四年，如果所有项目如期交付，国内十四个主要一、二线城市的写字楼总量将增加4080万平方米，增幅达80%。”近日，世邦魏理仕(CBRE)在探讨未来四年写字楼的供需情况时指出，“从未来四年的供需关系上看，北京办公楼供应不足的情况将持续，上海、广州及杭州的供需关系则相对平衡，而像天津、沈阳和重庆市场在未来几年将出现供过于求的情况。”8.黄金大跌或是楼市崩盘先兆【新闻摘要】自从上周五以来，国际黄金价格出现剧烈波动，本周一金价放量大跌逾9%，自上周五以来已经累计下跌14%。这两个交易日也是1983年以来最严重的连续两日大跌。国际金价在过去几天出现由暴跌到反弹的巨幅波动，石油、铜等大宗商品也出现了大跌。此轮大跌的根本逻辑在于美元的走强，逐利资金从商品市场撤出开始买入美元资产。而下一个面临危险的，则有可能是新兴市场的楼市和资本市场要面临资金流出之后可能出现的资产泡沫破裂风险。9.任志强来长再谈房价不提暴涨-3-【新闻摘要】尽管引发“板砖”无数，甚至引发好事者“以裸奔对赌”，但2013年3月中国楼市的一路向上，仍然为华远地产董事长任志强(微博)冠上“预言帝”名号。16日，在由华远华中心举办的“2013年经济趋势高峰论坛”演讲上，任志强再谈房价，不过，这一次，暴涨不再，“房价判断稳中有升的态度，在供应不能增长之前是无法改变的”。10.楼市调控国十条满三周年税收政策被寄予厚望【新闻摘要】今年3月末，国土资源部副部长胡存智表示，2013年房地产调控要在保证充足供应量的前提下做好的事情中，首先就是适时把行政手段转为经济手段。行政手段虽然见效较快，但是“副作用”也大，同时执行起来有困难。其次就是调控政策要有精确的针对性。房地产市场是相对独立的或者是相对隔离的区域性市场，不同的城市间差别很大，无论是房价还是供应量都会有很大的差异，因此调控政策要有差别化、有精确的针对性。11.仲量联行：房价将稳定增长商业泡沫难持续【新闻摘要】4月9日，仲量联行发布《2013年第一季度广州房地产市场回顾》研究报告。报告指出，报告中指出，由于限购持续，商业开发力度加大，加剧了商业地产的竞争，促使开发商向商业地产转型。关于商业地产后市，仲量联行也指出，50平米以下物业仍是市场热销产品，商业办公市场仍以中小型投资客户为主。短期来看，商业地产必将出现泡沫。不过，中长期来看，商业地产这种泡沫化的嫌疑只是整个商业地产发展过程中的片段，并不会长期持续。12.王石：万科将随客户进军加拿大及美国【新闻摘要】王石于4月5日在公开场合表示，不少万科的客户将移民海外，其中30%是选择北美为目的地，因此万科会跟随这些客户进军北美，把业务扩展到加拿大及美国。该项目是万科在北美市场的首次投资，由铁狮门负责管理。13.地方版楼市细则出台一周多地二手房交易降温【新闻摘要】地方版楼市"国五条"细则落地已有一周时间，受调控政策影响，尤其是对二手房转让征收20%所得税，北京、广州、沈阳等城市二手房交易明显降温。与二手住宅市场不同的是，-4-各地房屋租赁市场却变现冷热不均。各地楼市细则落地执行以后已有一周时间，房地产市场变化明显，尤其受20%个税政策影响，多地二手房交易量明显收窄。14.川西再震房企赈灾的态度与秩序【新闻摘要】面对巨大灾难的降临，一切都在让路，而整个房地产行业的主题是捐款与赈灾。2008年汶川大地震，万科集团总部捐款人民币200万，此文一出，万科、王石乃至整个房地产行业深陷舆论谴责风暴中。目前媒体报道的榜单中，恒大地产以2000万元高居第一，其后是万达1000万元，而万科仍然是200万元，不过这一次舆论并没有过多或者说还来不及聚焦于此。也许大家学会了认真思考，也更理性一些了，这更有助于整个事情往更正确的方向发展，显然这是一种进步。杭州新闻：1.杭州省直住房公积金调整贷款50万月缴存额提高至1088元【新闻摘要】浙江省省直房改公积金信息网发出《关于调整2013年省直单位住房公积金可贷额度及月缴存额标准》的通知文件。自4月10日起，结合省直单位住房公积金贷款管理的实际情况，省直住房公积金可贷款额度及月缴存额标准将进行调整。通过比较可以发现，个人最高贷款额度50万月缴存额标准从2012年的487元（含）提高到了1088元（含），不能贷款月缴存额标准从原来的小于243元降低到小于235元。2.杭州版“国五条”细则发布房产交易个税缴纳沿用原方式【新闻摘要】杭州版细则中提到“按照国家税法有关规定，切实做好出售住房个人所得税征管工作”。记者致电杭州市财政局农税征收中心，相关工作人员表示，目前房屋转让个税按原缴纳方式执行。具体说，就是通过自行申报的形式，房东能提供房屋原值的，按20%缴纳个税。即转让房屋总额减去房屋原值以及转让时产生的合理费用后的余额，乘以20%税率；如果房东不能提供房屋原值的，则按照房屋转让额的1%缴纳个税。3.杭州2013年第一期《读地手册》发布-5-【新闻摘要】今年杭州主城区第一期《读地手册》就发布了，让业界的目光再度聚焦土地市场。与往年有所不同，这期《读地手册》罕见地收录了121宗、5851亩经营性用地，创近几年新高。今年这期《读地手册》最明显的就是收录的土地量比往年同期的《读地手册》高出许多。收录总量为历年同期《读地手册》之最。4.成交量明显下降杭州二手楼市进入观望期【新闻摘要】杭州国五条细则终落地，“20%的个税”并未被提及。那目前情况下二手房市场会怎么变化。在国五条出台后的近一个月内，二手房市场呈现爆发式增长，整个3月，杭州主城区二手房市场成交8000余套。不过3月底开始逐步降温，这几天杭州二手房的日成交量已回落至200余套。5.时隔一月再出公告新政后主城区供地节奏放缓【新闻摘要】3月25日，杭州国土局发布杭政储出[2013]25-31号国有建设用地使用权挂牌出让公告。这也是“国五条”后，