上海中原地产楼市月刊|2013.04 2013·04楼市月刊上海中原地产楼市月刊201304上海中原地产研究咨询部2013年04月-1-上海中原地产楼市月刊|2013.04目录全国与上海土地市场.....................................................................................................11.土地政策动态.....................................................................................................................................................12.全国土地概况...................................................................................................................................................33.上海月度土地概况............................................................................................................................................6一手商品房市场...........................................................................................................14（一）商品房市场：供应↓-49.6%成交量↓-32.6%均价↑+0.2%..........................................................14（二）公寓市场：供应↓-47.5%成交量↓-42.0%均价↑+3.5%.................................................................17（三）别墅市场：供应量↑+85.1%成交量↓-35.9%均价+8.1%................................................................20（四）办公市场：供应↓-79.0%成交量↓-8.7％均价↓-9.2％......................................................................23（五）商业市场：供应↓-63.2%成交量↑24.6%均价↓-7.3%..................................................................25（六）热点板块月度住宅市场............................................................................................................................28二手房市场：量跌价升中高端占比缩小.........................................................................37-2-土地市场|2013.04全国与上海土地市场1.土地政策动态1.1国土资源部公布《2013年全国住房用地供应计划》据各地上报汇总，2013年全国住房用地计划供应15.08万公顷。这一指标创下2010年以来的近4年新低。不过，由于近年来住房用地指标完成率普遍不足70%，所以今年15.08万公顷的供应指标，仍是过去5年年均实际供应量（9.77万公顷）的1.5倍。国土部称，今年全国商品住房用地计划供应10.92万公顷，占住房用地供应计划的72.4%，其中中小套普通商品住房用地计划供应7.82万公顷，占商品住房用地供应计划的71.6%。中原观点：就土地供应结构来看，受近三年来保障房开工量逐年减少的影响，商品房供地比例有所上升，今年全国商品住房用地计划供应10.92万公顷，占住房用地供应计划的72.4%，其中中小套普通商品住房用地计划供应7.82万公顷，占商品住房用地供应计划的71.6%。“三类住房”用地（即全国保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品房）占住房用地计划总量的79.4%，符合中央调控政策“不低于70%”的要求。依照国土部的分类，保障房用地属于“约束性”，必须完成的指标，而商品房用地属于“预期性”指标，最终完成情况取决于整个市场行情及开发商的拿地意愿，对地方政府并无硬性考核要求，因此，纵观近年来的土地供应计划完成率，基本只有6至7成左右。今年若要完成国务院“国五条”关于“2013年住房用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量”的要求，至少需实现70%的指标完成率。另据国土部公布，今年70个大中城市住房用计划地供应5.03公顷，是过去5年年均实际供应量（4.03万公顷）的1.2倍，即需要达到83%的指标完成率才能保持近5年实际年均水平。国土部亦表示，根据市场运行状况，将在今年7月组织各地调整该住房用地供应计划。1.2国土资源部发布《开展城镇低效用地再开发试点指导意见》《意见》确定在内蒙古、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、江西、湖北、四川、陕西十省（区、市）开展试点，推进城镇低效用地再开发利用，优化土地利用结构，促进经济发展方式转变。城镇低效用地是指城镇中布局散乱、利用粗放、用途不合理的存量建设用地。按《意见》的要求，土地权属清晰、不存在土地权益争议，纳入城镇低效用地数据库的地块，方可列入试点。去年12月25日，徐绍史在向全国人大常委会报告土地管理和矿产资源开发利用及保护情况时，“城镇低效用地二次开发”已被列为“拓展建设用地新空间的8条途径”之一。中原观点：土地供应减少的一个原因在于土地资源日益稀少，单纯的增量扩张在一些相对发达城市已越来越捉襟见肘，供应模式也逐渐向盘活存量转变。国土部近日发布《开展城镇低效用地再开发试点指导意见》，确定将在内蒙古、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、江西、湖北、四川、陕1土地市场|2013.04西十个省市开展试点，推进城镇低效用地再开发利用，优化土地利用结构。按照该《意见》的定义，城镇低效用地是指城镇中布局散乱、利用粗放、用途不合理的存量建设用地。符合规划的下列城镇存量建设用地可列入试点范围：国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的用地；“退二进三”产业用地；布局散乱、设施落后，规划确定改造的城镇、厂矿和城中村等。1.3国土资源部发布《保发展保红线工程2013年行动方案》新任部长姜大明第一次部长办公会审议通过的文件，双保工程旨在有效实施最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度。坚守18亿亩耕地红线，促进城乡统筹发展。提出一系列配套改革措施，其中包括完善工业用地供应制度，推进工业用地“先出租后出让”的弹性供应方式，探索存量工业用地退出激励机制；探索支持新型战略性新兴产业的政策，促进企业创新转型；推进旅游产业用地改革等。1.4辽宁省政府发布《关于加快土地供应和用地报批工作的通知》此次清理行动将集中开展2011、2012年度批而未用土地专项清理工作，采取加大征地实施力度、加强项目对接、重大项目分期供地、缩短工业用地出让年限等灵活措施，大幅度提高土地批后供应率，要求7月20日前，2011年度建设用地批后供地率要达到100%、2012年度建设用地批后供地率要达到80%以上。2土地市场|2013.042.全国土地概况2.1供求持续下降同比依然上升4月份，政府仍谨慎供地，供应延续前期下降趋势，中原监测13个城市，除天津居住用地供应环比大增206%、杭州持平外，其余城市均维持3成以上的下降。4月居住用地供应面积环比下降约38%，较2012年平均水平下降约55%。但2013年前4个月总供应量仍好于去年同期，供应面积同比大幅上升约70%。受前期供应下降影响，4月居住用地成交面积环比继续下降，中原监测12个城市（不含重庆）居住用地成交面积环比大幅下降约27%，较2012年平均水平下降约29%。但由于去年上半年土地市场处于低谷，因此今年前4个月，居住用地成交量明显仍好于去年同期，中原监测12个城市（不含重庆）前4个月成交面积同比上升约69%，仅广州、武汉同比下降约70%、20%。图2-1：13个重点城市居住用地供求量（2008.01—2013.04）资料来源：中原集团研究中心2.2市场需求积极供应量成瓶颈4月份，虽然居住用地市场整体平淡，但12个城市（不含重庆）居住用地流标率降至约2%（4月到期42宗，仅上海流标1宗），处于历史最低位。同时，多地出现土地高溢价率成交的情况，其中北京通州1宗土地溢价率高达112%；上海5宗居住用地到期，均溢价成交，其中4宗溢价率超50%；而杭州4宗到期的居住用地溢价成交，其中2宗溢价率达杭州溢价率最高限制49%。由高溢价率、低流标率可见，目前开发商购地意愿仍然活跃；加上融资环境的改善及新房销售市场的良好，开发商资金充足，因此市场整体呈平淡的态势主要由土地供应限制造成。同时，据中原监测，13个城市5月居住用地到期面积环比持续下降，降幅约8%。前期供应的持续下滑，使得居住用地市场成交下降的趋势在短期内难以