凤凤凰凰涅涅磐磐鸿隆写字楼前期策划鸿隆写字楼前期策划认识区域认识区域一、蔡屋围片区金融氛围浓厚，聚集各大银行金融大厦蔡屋围片区的深圳证券交易所是深圳金融心脏，发展银行大厦等金融机构云集在其周围;深圳书城是深圳图书消费中心；深圳大剧院是深圳重要的文化设施,是深圳“文化沙漠”中的绿洲;地王大厦、华润大厦、深圳发展银行大厦、深业中心、世界金融中心等，是深圳最典型的高档办公中心，汇集国内外大批的知名企业，它们共同构成了一个在深圳配套、设施最等各方面最为完善的CFD商圈。区域内商务人流大，商业氛围浓郁，写字楼、酒店、商业、住宅相拥林立，其中以商务功能为主，辅以商业和居住功能，互为融合片区商务等级高，辐射范围不单遍及珠三角，还及至香港等地。区域未来发展规划一、京基蔡屋围金融中心改造项目预计2009年完毕,建成后为深圳第一高楼随着2005年底蔡屋围金融中心区拆迁工作的开始，标志着深圳金融中心区改造项目的正式启动。拆除的旧楼房共135栋，总建筑面积达14.85万平方米，改造工程将在2009年后正式完毕，改造后的蔡屋围金融中心区建筑面积将扩大一倍多，不仅成为具有金融、办公、商业、文化、住宅多功能、配套设施齐全的现代化社区，还将成为深圳的“金”地。本项目依托未来将建成的深圳第一高楼京基大厦，有着良好的商务环境背景可依托。区域未来发展规划二、深圳地铁三号线预计2009年开通地铁3号线从罗湖红岭中路—龙岗龙兴街站，计划2009年建成，本项目紧邻地铁1号线的老街站和大剧院站，同时与3号线的起点站红岭站相邻，本项目未来将是双地铁上盖物业，交通便利度非常大。区域未来发展规划三、华润中心二期预计2008年启用香港华润集团在深圳投资开发的“华润中心”，是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，总建筑面积55万平方米，总投资逾40亿港币。华润中心二期项目包括一座超五星级商务酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场、高尚住宅等，现已动工，总建筑面积达到26万平方米，项目预计在2008年中之前落成启用。华润中心项目的全部落成启用，将与本片区的升级改造联手巩固和加强罗湖商务中心的地位。区域未来发展规划四、外资银行全面进入中国市场,深圳正成为外资银行抢滩的重点城市。自2006年12月外资银行开放金融服务以来，上海作为中国领先的金融中心已经从银行业的发展中受益颇多。各主要城市面临着写字楼供应紧缩的状况，在强劲需求的刺激下租金持续攀升。1月26日，花旗银行在我市福田区正式启动一家新的个人零售银行网点。　　2月7日，汇丰银行在福田中心区新设一家全能型支行，在增添个人理财网点的同时，加强对工商企业的服务。　　3月下旬，渣打银行龙岗支行将举行隆重的开业仪式。渣打银行中国区个人银行总裁叶杨诗明自豪地告诉媒体，在华南地区，该行在深圳的业务最出色，今年，一些原本设在其他城市的部门也会迁往深圳，并争取在深圳南山区等地再增设两家支行。　　区域写字楼市场特点:一、罗湖写字楼市场非常成熟，出租率高，回报率稳定目前罗湖片区的写字楼市场已经进入成熟期，出租率达到90%左右，回报率很稳定。除了世界金融中心相对较高外，其它的甲级写字楼空置率均低于10%。平均租金成交日期物业名称成交面积成交价2物业名称(元/m/出租率2006年915300元/地王大厦9楼2200M2月)月M22006年8地王大厦12097%地王大厦10楼336M215000元/M2月世界金融中心11080%2006年5地王大厦15楼1091M213000元/M2月深业中心9593%2006年8地王大厦17楼195M214500元/M2月发展银行大厦11595%2006年10地王大厦25楼404M217200元/M2月华润中心135100%2006年10地王大厦27楼140M215500元/M2新闻大厦6594%月2006年8蔡屋围发展大地王大厦43楼404M217300元/M25090%月厦2006年12地王大厦61楼198M220500元/M2月二、片区写字楼两极分化非常严重，甲级写字楼无论售价还是租金二、片区写字楼两极分化非常严重，甲级写字楼无论售价还是租金，乙级都难以望其项背。，乙级都难以望其项背。罗湖可售的甲级写字楼只有地王和嘉里中罗湖可售的甲级写字楼只有地王和嘉里中心，甲级写字楼市场需求旺盛。心，甲级写字楼市场需求旺盛。价格走势图25000200002065020500甲级价格17250180001900015000160001000010187.573628287.58462.5867586505000乙级价格011月12月1月2月3月4月租金走势图150124110116.3115112112.7111.7甲级租金100108.363.566.35051.95555.658.157.357.6乙级租金09月10月11月12月1月2月3月4月三、从三级市场成交客户需求面积分析，100-200平米为最受欢迎面积区间，同时，大面积购买客户也存在。三级市场成交面积分析1000㎡以上300-1000㎡200-300㎡100-200㎡100㎡以下0510152025中原三级市场上半年写罗湖字楼成交数据统计四、中心区西移，罗湖写字楼推售非常少，市场存在较大空白点。中心区商务圈本宝安中心区商务圈科技园商务圈车公庙商务圈华强商务圈项目前海商务圈华侨城商务圈人民南商务圈后海、蛇口商务圈蔡屋围商务圈五、甲级写字楼配置已经远远落后于中心区写字楼。罗湖区的甲级写字楼是深圳最早开发的写字楼片区，其内部装修及配置已经远远落后于现在中心区新兴的写字楼。1、天花板用材上，罗湖甲级写字楼是过去的石绵板，而中心区大部分用铝扣板材。2、走廊墙面处理，罗湖大部分用的是涂料，而中心区大部分已经用上了墙纸。例如:地王标准层天花用石绵隔音板诺德中心天花铝扣板五、07年罗湖将推写字楼仅鼎丰大厦项目预计在07年面世，办公面积为18976平米，预计不会销售，采用出租的形式。　　发展商：深圳市豫盛实业发展有限公司　　项目位置：嘉宾路与宝安南路交汇处　　项目概况：用地面积5529.1平方米，总建筑面积62449平方米，其中地下13794平方米，地上48655平方米，共29层，1-4层为商业裙楼，建造面积为8271平方米，主要用于商店餐饮、健身房等；5-16层为办公楼层，建筑面积为18976平方米；17-29层为宾馆客房，建筑面积为21408平方米；屋顶设游泳池，建筑高度99米。　　工程进度：已封顶　　结合片区供应及政府努力打造的金融区氛围，本项目将是结合片区供应及政府努力打造的金融区氛围，本项目将是：：0707年金融区唯一在售写字楼物业年金融区唯一在售写字楼物业认识客户认识客户客户分析客户分析片区主要物业内主要行业及代表企业物业名称主要行业代表企业UPS联合包裹运送服务公司、日本邮船（中国）有限公司深圳分公贸易、物流、司、东盟商品流通有限公司、三井物产（深圳）贸易有限公司、爱地王大厦普生（中国）有限公司深圳办事处、香港日立中国有限公司深圳代办事处、金融表处、荷兰银行深圳分行、三星（中国）投资有限公司深圳办事处、渣打银行、美国通用、马士基物流……证券、投资、联合证券有限责任公司、融合创业投资管理有限公司、德诚安投资发展银行大厦顾问有限公司、佐川急便仓储有限公司、联丰国际货运有限公司…物流…物流、银行、以星物流（中国）有限公司深圳分公司、永隆银行有限公司深圳分世界金融中心行、香港海泰集运有限公司深圳代表处、讯博尔科技香港有限公司办事处深圳代表处……蔡屋围贸易、物流、德安分配管理系统(深圳)有限公司、中国国际税务咨询公司深圳分公司、阳光普照广告有限公司、乔东贸易有限公司、聚智同盟广发展大厦广告告有限公司……证券、银行、中民时代广场国泰君安证券股份有限公司深圳分公司、深圳发展银行罗湖支行、市政机构深圳市慈善会、深圳市民政局、深圳市仲裁委员会……证券、房地产甘肃证券有限责任公司深圳深南中路证券营业部、周大生钻石首饰新闻大厦有限公司、松下电器（中国）有限公司深圳分公司、深联实业（深、广告…圳）有限公司、合能房地产开发有限公司、华询广告公司……房地产、广告恒丰广告有限公司、多利工贸有限公司、北京永泰运通货运代理有金丰城大厦限公司深圳分公司、新亚洲实业发展有限公司、新基地物业顾问有、贸易、货运限公司……………客户分析客户分析金融业入住蔡屋围商圈的金融机构有273家，聚集了全市60％的金融机构和30％的保险机构。它们的都有共同特点商务档次高，要求物业楼宇展示性强。物流业蔡屋围片区凭借着得天独厚的口岸、铁路、道路等交通资源，以及完备的商务配套，吸引了大批著名物流企业入住，并带来良好的聚集效应外资企业蔡屋围商圈凭着良好的商务环境与配套，成为外企青睐的对象，,是深圳外企比重最大的商圈。多是贸易、物业、金融、电子电器和科技公司，因此也极大的提升了该片区写字楼的知名度与竞争力。咨询顾问服务业为新兴商务类型现代服务业发展中的新兴行业，发展势头迅猛。教育培训、出版发行业等为补充蔡屋围片区是深圳最大的图书聚散地，同时也衍生和聚集了一大批教育培训、出版发行业，它们是本片区商务类型的重要补充，拓展了本片区的商务功能购买/租用新办公楼的原因92.982.1自己公司使用方面86.350.5公司发展壮大20.679.833新公司使用18.3483.4改善现有办公环境15.913.4自用/以备自用5.913.6总体投资方面1.925.510.7企业投资120.63.4个人出租15.9深圳中原深港研究中心资料企业购买/租用新办公楼的最主要原因是公司发展壮大，需要改善办公环境，而个人购买的主