明珠世贸商城(一期)营销策划报告打造长三角商业旗舰?苏中北商业门户明珠世贸商城（一期）营销策划报告2007年11月13日明珠世贸商城(一期)营销策划报告打造长三角商业旗舰?苏中北商业门户　　目录前言...............3第一部分：盐城市房地产市场动态.............4第二部分：批发市场发展宏观分析及项目相应对策38第三部分：项目理解...59第四部分：明珠世贸商城营销策略............86第四部分：价格及促销策略广州市方特思投资策划有限公司——※创新策划·专业代理※2明珠世贸商城(一期)营销策划报告打造长三角商业旗舰?苏中北商业门户　　...............113第五部分：明珠世贸商城营销推广策略.......119第六部分：明珠世贸商城招商策略...........123第八部分：危机公关处理与应对.............131广州市方特思投资策划有限公司——※创新策划·专业代理※3明珠世贸商城(一期)营销策划报告打造长三角商业旗舰?苏中北商业门户　　前言非常感谢开发商对我们的信任，让我们有机会参与本项目的营销顾问工作，为盐城的经济发展和商业地产推进作一份贡献。由于我们来盐城时间比较短，容许我们做市场调查分析的时间不多，我们只能根据目前所掌握的市场数据进行项目的市场定位分析、经营定位分析、整体营销策略、开盘方案等策略的制定，我们的定位不一定是最好的，但就目前了解的情况结合我们自身的资源，本方案的可行性还是比较高的。在递交本方案后，我们将继续深化开展市场调查，进一步采集市场数据，论证项目定位的可行性，同时根据市场的变化，及时调整项目的营销策略、推广策略、招商策略等等，务求让项目更灵活、更贴近市场，从而提前预知并避免一些不必要的风险，保障项目能长期、稳定的经营下去。广州市方特思投资策划有限公司——※创新策划·专业代理※4明珠世贸商城(一期)营销策划报告打造长三角商业旗舰?苏中北商业门户　　第一部分：盐城市房地产市场动态一、盐城市发展概况盐城市地处苏北平原中部，东临黄海，西襟淮扬，南与南通市接壤，北与连云港市毗邻。1983年由地区改市，实行市管县体制。下辖东台、大丰2个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水5个县，市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发区，市辖区面积1720平方公里，人口152.64万。全市有138个乡镇，9个街道办事处，1954个村民委员会，483个居民委员会，815万人口，总面积1.70万平方公里，是江苏面积第一、人口第二的市,先后荣获江苏省文明城市、中国优秀旅游城市、全国科教兴市先进市、全国双拥模范城等称号。(一)地理及人口盐城，东临黄海，西接淮扬，南临通泰，北至连云港，是“京沪东线”的重要节点，“北上海经济区”的重要成员。辖2市5县2区，面积1.5万平方公里，人口815万，是江苏省面积第一、人口第二的大市。这里生态环境优美，文化底蕴丰厚，交通便捷，以“东方湿地之都，仙鹤神鹿世界”而闻名。盐城是江苏省面积最大的市。全市总面积1.70万平方公里，其中耕地面积77.82万公顷，河湖水面1300多平方公里。海洋和滩涂资源十分丰富。沿海滩涂总面积4550平方公里（含辐射沙洲），其中潮上带1677平方公里，潮间带1610平方公里，分别占全省的75%、64.6%、60.8%。隶属于东台、大丰、射阳、滨海、响水等县（市）的沿海滩涂，近期可供开发利用的面积达1300平方公里。目前，射阳河口以南沿海地段还以每年10多平方公里的速度向大海延伸，被称之为“黄金海岸”，是江苏最大、最具潜力的土地后备资源。广州市方特思投资策划有限公司——※创新策划·专业代理※5明珠世贸商城(一期)营销策划报告打造长三角商业旗舰?苏中北商业门户　　岸线港口资源得天独厚。盐城市海域位于江苏沿海中部，海岸线总长582公里，占江苏省的56%。海域面积18897平方公里，其中内水面积12144平方公里，领海面积6753平方公里，沿海海域是中国唯一无赤潮的内海水域。沿海陈家港距连云港27海里、日照港59海里，集、疏、运条件比较优越，为二级航道，国家二类开放口岸。大丰港北距青岛港210海里、连云港120海里，东距日本长崎港460海里、韩国釜山港465海里，南距台湾基隆港620海里、上海港280海里，已被国家规划为对外开放一类口岸。滨海港地处江苏沿海中部、连云港与长江口之内，与日本、韩国隔海相望，-10米等深线离岸最近处为1.215海里，深水直通大海，可建5-10万吨级码头泊位，是江苏沿海水深条件最好的岸段之一。射阳港现拥有千吨级码头5座，并开通了集装箱内河支线，港口年吞吐能力可达530万吨，目前，射阳港已同沿海24个港口通航。　　人力资源十分充裕。盐城是江苏第二人口大市。目前城乡劳动力供给总量为392.44万人，其中农村劳动力285.08万人。农村劳动力转移就业156.96万人，其中劳务输出106.34万人，出国劳务2.05万人。现有富余劳动力84万人，可供输出50万人，其中有一技之长的21万人。可供输出的劳动力资源中，具有大专以上文化程度的2.6万人，高中（含中专、技校、职高）文化程度的26.5万人，初中以上文化程度的20.9万人；具备中级以上职业技能的有5.8万人，初级职业技能的专业人员14.8万人。(二)历史及人文盐城从西汉武帝元狩4年（公元前119年）建立盐渎县，当时这里遍地皆为煮盐亭场，到处是盐河，“渎”就是运盐之河的意思。东晋安帝义熙7年（公元411年）时更名为盐城县，以“环城皆盐场”而得名。盐城历经了两千多年的历史沉淀，处处散发着浓郁的海盐文化。古代以盛产“淮盐”而享誉华夏，古称“淮夷地”。早在战国时期即“煮海为盐”，《史记》载“东海有海盐之饶”。秦汉时则“煮海兴利、穿渠通运”，已成为渔盐兴旺之地。唐时，“甲东南之富、边饷半出于兹”的淮南盐场，仅盐城就有“盐亭一百二十三所”。唐宝应年间，境内设有海陵监、盐城监，每岁煮盐百余万石，其时盐城已成为东南沿海重要的盐业生产中心。广州市方特思投资策划有限公司——※创新策划·专业代理※6明珠世贸商城(一期)营销策划报告打造长三角商业旗舰?苏中北商业门户　　(三)区位及交通目前，全市已建成等级公路总里程15526公里，宁靖盐、沿海、盐徐等多条高速公路建成通车，市区和各县城15分钟内都可以上高速，沿海等级公路全线贯通，1927个行政村实现村村通水泥路，到上海、南京的车程缩短到2个半小时。民航开通了盐城至韩国首尔的国际航班，是江苏第二个开通国际航线的城市。盐城港和多个国家和地区实现通航，铁路客货运通达全国，大丰港和盐城机场已被国务院批准为一类对外开放口岸。城市建设日臻完善。近年来，全市城市化率42.5%。市区城市绿化覆盖率37.8％，人均公园绿地面积8.4平方米，市直天然气项目铺设管网290公里，水厂综合生产能力达23.5万吨/日。全市已建成污水处理厂11座，日污水处理能力达到32万吨。其中，市区已建成污水处理厂3座，日污水处理能力达到17万吨。全市经济开发区和重点集镇及部分特色工业园区实现了集中供热。1.铁路方面盐城新火车站建成使用，客货运输全面开通，列车停靠班次增加、运转提速，铁路运输更加便捷。2.公路方面沿海高速连盐段、徐盐高速淮盐段建成通车，全市高速公路通车里程增至371.3公里，宁靖盐高速公路盐城北段建设顺利推进，一个以高速公路为主骨架、干支配套的公路网络基本形成。盐城至南京、上海3小时车程即可抵达。3.水路方面4500多公里航道贯穿城市乡村，内河水运发达，为江苏水运大市；沿海港口建设步伐不断加快，大丰港二期工程正式开工，拉开了全市新一轮港口开发建设的序幕。大丰港一类开放口岸获国家批准。4.航空方面盐城民航站运行盐城至北京、广州、首尔航线3条，航班量每周12班；大力拓展国际货运，实现了航站国际货邮吞吐量零的突破；盐城民航站已成为一类航空开放口岸，盐城机场被列入国家“十一五”口岸发展规划。广州市方特思投资策划有限公司——※创新策划·专业代理※7明珠世贸商城(一期)营销策划报告打造长三角商业旗舰?苏中北商业门户　　5.资源状况2007年，全市能源发展“以电为中心，以煤炭为基础，积极推进天然气的开发利用”的策略，充分发挥沿海港口资源、风能资源、秸杆资源、滩涂资源、环境容量等方面的优势，加快推进燃煤发电、风力发电、生物质发电等重大项目建设。广州市方特思投资策划有限公司——※创新策划·专业代理※8明珠世贸商城(一期)营销策划报告打造长三角商业旗舰?苏中北商业门户　　二、盐城市宏观经济分析由于拥有交通区位、资源，特别是能源、土地、产业基础、劳动力素质及价格等综合优势，盐城市作为江苏沿海城市经济呈现出强劲的发展势头。（一）宏观经济综合1.经济总量盐城市近年来经济发展迅猛，整体实力不断提升。经济总量和综合实力均居于江苏省城市前列，近年来盐城市国内生产总值年增长率超过全国平均数。2006年盐城市经济总量数值比2005年增长(%)国民生产总值1174.3亿元15.1财政收入111.97亿元27.7固定资产投资667.5亿元33.5人均生产总值14657元15增加额（亿元）比2005年增长（%）高于全省平均值（%）第一产业245.655.50.5第二产业536.1819.63.6第三产业392.4311.50.4其中，三大产业结构由2005年的22.7︰44.0︰33.3变化为2006年的20.9︰45.7︰33.4，二、三产业比重提高了1.8个百分点。2.固定资产投资投资增长自主性增强。2006年，在国家宏观政策趋紧的情况下，我市坚定不移地实施项目推进，强化和改进招商引资，狠抓重点项目建设。预计全社会固定资产投资达6