沈阳荣盛浑南东湖地块可行性分析沈阳荣盛营销中心2010年3月29日市场背在哪里本案价建造什为谁建如何成景是什建造房值方向么样的造房子功营销么子是什么房子背景沈阳楼市沈阳一、背景沈阳回顾沈阳2009：一、预计全市地区生产总值实现4359亿元，比上年增长14.1%；二、全社会固定资产投资完成3676亿元，增长22.2%；三、社会消费品零售总额实现1778.6亿元，增长18.1%；四、实际利用外商直接投资54.1亿美元，增长2.3%；五、地方财政一般预算收入完成320.2亿元，增长10%；六、规模以上工业增加值实现2017.5亿元，增长19.1%。七、城市居民人均可支配收入达到18560元，增长9.1%，农民人均纯收入实现9129元，增长14%；八、房地产开发投资完成1188.7亿元，增长17.6%；九、商品房销售面积达到1396万平方米，销售均价4188元/㎡;十、浑南利好：沈抚城际铁路、2号线北延线开工建设、奥体中心网球馆、游泳馆投入使用。——源自：2010年1月16日《沈阳市2009政府工作报告》沈阳市2009年经济持续稳定快速发展，“预计主要经济指标在全国副省级城市中继续位居前列”市场大环境良好。解读沈阳2010：一、地区生产总值增长14%；全社会固定资产投资增长20%；社会消费品零售总额增长16%；实际利用外商直接投资增长10%；地方财政一般预算收入增长11%；城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长11%和13%；控制在4%以内。解读：2010年各项经济目标基本与2009年持平，持续稳定增长是沈阳市政府2010年经济工作的重点。二、促进房地产业平稳健康发展，增加普通商品住房供给，鼓励居民自住和改善性购房，大力发展二手房市场和住房租赁市场。解读：房地产政策方面，将主要针对投资、投机方面进行控制，根据市场发展情况，仍有可能出台相关优惠政策以支持自住购房和改善性购房。三、抓住筹备十二届全运会的有利时机，统筹规划建设基础设施，完善城市运行保障体系，提升城市功能，加强生态环境保护，全面推进环境样板城建设。解读：2010年将开始筹备十二届全运会，政府对全市特别是浑南的基础设施建设将加大力度。——源自：2010年1月16日《沈阳市2009政府工作报告》二、楼市沈阳商品房成交情况沈阳市历年商品房成交情况一览150020.015.0100010.05.05000.00-5.02005年2006年2007年2008年2009年商品房（万㎡)9621107130312671396涨幅(%)0.0——15.117.7-2.810.2数据来源：《沈阳市房地产局网站》评述：1、05年以来，沈阳市商品房成交面积处于平稳增长的态势；2、08年，由于金融危机影响，商品房成交面积有小幅下滑，但与全国其它副省级城市相比仍较好；3、09年，商品房成交面积有了较大程度的恢复，再一次创造了商品房成交总量的新高。商品房价格沈阳市历年商品房价格走势一览数据来源：《沈阳市09年房地产发展蓝皮书》500016.014.0400012.010.030008.020006.04.010002.00.00-2.02003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年均价（元/㎡)2916291133323421356537764188涨幅(%)6.5-0.214.52.74.25.910.9评述：1、沈阳市2003年以来商品房价格基本处在平稳上涨趋势，年均涨幅为6.4%；2、04年由于城市周边大量低价房进入市场，导致整体均价稍有下降；3、08年金融危机并没有影响商品房价格上涨势头，涨幅仍然平稳；4、由于08年市场相对低迷，09年商品房价格出现报复性增长，涨幅10.9%，房价也首破4000元大关。小结：一、沈阳市商品房市场一直都处于平稳上涨的趋势，波动不大；二、受金融危机影响，08年商品房成交面积略有下降，但成交价格仍保持小幅上涨的趋势，且与全国其它副省级城市相比优势明显；三、09年市场恢复性增长较强，无论从商品房成交面积还是价格上，都创造了历史新高。四、预计2010年商品房成交市场仍将保持平稳运行态势，但由于10年各区商品房供应量将较大，市场竞争将较为激烈。沈阳市房地产市场大环境良好2010年房地产发展将较为平稳市场背在哪里本案价建造什为谁建如何成景是什建造房值方向么样的造房子功营销么子是什么房子浑南发展历程浑南新区现状新区未来发展房地产发展历程房地产发展现状房地产发展趋势重点楼盘概况一、浑南发展历程沈阳市浑南新区前身为“沈阳高新技术产业开发区”。始建于1988年5月,1991年被国务院批准为国家级开发区。高新区的建设和发展经历了初创起步、发展提高和新区建设三个阶段。初创起步阶段(1988年—1992年)：1988年5月,市委、市政府提出建设高新技术产业开发区。发展提高阶段(1992年—2000年)：该阶段产业区规划及建设开始落地。一是以政策区为主转向以产业区建设为主；二是外向型经济发展由主要依靠政策驱动，逐步向注重优化配置资源和加强软硬环境建设转变。三是产业发展由小规模分散发展向集中优势发展特色产业和主导产业转变，四营造出了局部优化的投资环境。新区建设阶段（2001年后）：2001年1月,沈阳市委、市政府做出在高新区基础上建设“浑南新区”的战略决策，提出把“浑南新区”建设成为“北方浦东”的战略目标，“浑南新区”开始进入历史舞台。2001年原东西黄泥坎前村原长白乡浑镇原浑河堡南布局原营盘图原榆树屯原糖厂子原孤家子二、浑南新区现状浑南新区概况一、浑南新区主体部分四至：东起沈抚高速公路东陵大桥，西至长大铁路，北至浑河，南至南三环；二、区域面积：东西长约21公里，南北宽3-5公里，规划面积90平方公里，现已有常住人口30多万；三、地理位置优势：北侧紧邻中心城区，尽享五里河商务圈、南塔商业圈、三好街IT商业圈成熟配套；四、08年主要经济指标：地区生产总值206亿元，同比增长16.6%；固定资产投资246.1亿元，同比增长24.2%；自营出口8.8亿美元，同比增长7.5%；社会消费品零售额56亿元，同比增长21.7%。沈阳中心城区沈阳中心城区河沈抚高速浑三好街IT五里河南塔商业圈商务圈商业圈速高环三新区主导产业一、高新技术产业和现代服务业为支撑主导产业明晰：以电子信息和先进制造为主导的高新技术产业已形成特色，两大产业占高新技术产业比重达到80%以上；新区现代服务业在发展传统服务业的基础上，着重发展信息服务业、会展服务业、旅游服务业、物流服务业，构建现代服务体系，体现商务办公、文化娱乐、生态旅游特色，致力于打造高品位的商务休闲环境。二、产业发展趋近成熟：已形成以东大软件园、昂立信息产业园、LG电子、沈阳软件园、清华同方产业园等为载体的集产品研发与制造、信息与技术服务、产业孵化与升级以及承接产业转移等功能为一体的信息产业集群。沈抚轻轨浑南大道成速已形高集群环产业三技术高新机场高速交通网络发达一、新区已形成了三横五纵的交通网络：三横：南堤路、浑南大道、南屏路；五纵：金阳大街、浑河大街、富民南街、长青南街、祝科街。贯穿浑南并联接中心城区。向南机场高速直通空港，向东直通沈抚高速，沈抚高速沈抚轻轨已经建成通车，拉近了沈阳到抚顺的距离，沈营路向南即为沈阳新南站，正在建设中。二、地铁及公交系统发达：地铁二号线、126、146、150、152、154、188、214、238、272、286、333路等近20条公交线路四通八达。规划东塔桥工农桥长青桥胜利桥富民桥浑河桥本案沈抚轻轨五爱隧道南堤路三好桥地铁二号线祝科街速浑南大道高环长青南街三富民南街南屏路机场高速金阳大街沈营路浑河大街配套成熟一、奥体中心一场三馆已投入使用：新区内有承办过2008年奥运会足球赛事的奥体中心一场三馆；二、商业中心已基本形成：正在建设中的亿丰商业广场、泛华商业广场、兴隆大家庭等形成的未来商业中心；三、基础教育资源丰富：浑南一小、二小、三小、育才中学、育才外国语、育才幼儿园等知名学校；四、医疗设施不断完善：陆军总院分院、浑南中心医院等医疗机构不断完善；五、高等学府林立：建筑大学、理工大学、沈音艺术学院等知名学府。商业中心本案奥体中心兴隆大家庭沃尔玛浑南一小建筑大学浑南二小沈音学院陆军总院分院麦当劳亿丰购物中心会展中心浑南三小审批大厅育才新区管委会三、新区未来发展2013年全运会沈阳将承办60%以上的赛事，从济南全运会及上海全运对区域及区域全运效应房地产的带动来看，浑南新区未来3-4年在基础设施配套及房地产方面将有飞速的发展（项目可行性研究中已经有所论述，不再详述）。空港效应由于空港位于新区南侧，浑南新区成为沈阳与全国乃至世界交流发展的南大门，也必将是沈阳重点建设的门面所在。12月9日，吞吐量达到700万人。轻轨效应沈抚轻轨以及沈抚高速拉近了沈阳与抚顺的距离，进一步推进了沈阳与抚顺同城一体化的脚步，而浑南承担了这一重要使命。奥体中心桃仙机场轻轨金廊银带效应现在已基本形成了以青年大街沿线商业综合体集群及浑河沿线中高端河景住宅集群，未来沈阳城区重心将南移，将浑河变成沈阳城区的内河。地铁效应地铁使未来浑南的交通更为发达，进一步加强了对老城区的依托，使浑南到老城区真正实现零距离。新南站效应新南站的建设，未来将使浑南成为沈阳对外交通网络的又一中心枢纽，而新南站的相关配套将进一步拉升浑南的区域价值。金廊银带规划地铁即将开通新南站已开工建设大浑南战略：建设大浑南，迎接全运会3月1日，沈阳市委出台区域性调整战略决策，将全运会主比赛场地所在地的浑南新区、东陵区和沈阳国家航空高技术产业基地合署办公，在全市范围内掀起“开发建设大浑南，迎接2013年第十二届全