土地一级开发典型案例研究——南京河西新城易居克而瑞城市运营︱CRICConsultingDivision目录/ContentsPART1项目简介……………………….………………………3PART2项目定位....…………………..…….………………….4PART3项目定位....…………………..…….………………….5PART4项目规划……………………………….…….………..7PART5发展模式…………………..…….…………………….9PART6开发时序…………………..…….…………………….10PART7物业体量…………………..…….…………………….11PART8综合分析…………………..…….…………………….12?克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有欲了解更多信息，请联系：021-60867753，yenan@cric.com2项目简介/基本信息南京河西新城——崛起中的现代新城、人文新城、绿色新城、滨江新城。项目概况项目交通区位开发背景?占地面积——区域总面积约94平方公里，?区位——河西新城位于南京西南，北起?战略高地——是南京实施拥江发其中，陆地面积56平方公里（北部地区20三汊河，南接秦淮新河，西临长江夹江与展战略的前沿高地；平方公里、中部地区21平方公里、南部地浦口区隔江相望，东至外秦淮河、南河与?城市未来建设核心——是南京城区15平方公里；其中，下关区1.5平方公里、南京老城区相临；市“一城三区”发展格局的建设核鼓楼区10.6平方公里、建邺区43.7平方公?交通规划——新城中心区距新街口约7公心。里），江心洲、潜洲及江面38平方公里；里，有12条干道、24条支路、5条地铁线?人口规划——现有人口35万，规划人口与主城区紧密相联；初步构成东西便捷、60万；南北通畅、内外衔接、江城一体的交通格浦口局；仙林一号线主城河西河西江宁新城新城二号线奥体中南京会心展中心?克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有欲了解更多信息，请联系：021-60867753，yenan@cric.com3项目简介/发展历程公建配套先行，出让、招商紧跟，借力驱动引擎，新城区崛起。?第一阶段2003-2005年公共配套启动阶段距离市区的位置相对较远；为了迎接“十运会”，带动了20平方公里的北部整合?第二阶段2006-2008年住宅、商业初级发展阶段随着地铁一号线的开通，交通导入人口开始出现；区域认知度逐步提升第三阶段2008-2012年?商务功能完善发展阶段截至目前，该区域内的商业发展程度为，综合体：4个；纯商业区：24个；写字楼：约7栋。?第四阶段2012年-未来商务功能腾飞阶段植入多种功能，例如：酒店、会展等；商办功能进入蓬勃发展期，如金奥大厦等10余栋标志性建筑预计供应商办用地超过160万方；?克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有欲了解更多信息，请联系：021-60867753，yenan@cric.com4项目定位/总体定位总体定位：居住与就业兼顾的以滨江风貌为特色的中高档居住区城市西部休闲游览地按照“整体规划、一次征用、统一开发、分批建设”的方式?克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有欲了解更多信息，请联系：021-60867753，yenan@cric.com5项目定位/功能定位河西新城是南京金融、商务、商贸、会展、文体五大功能为主的新城市中心——是以居住与就业兼顾的中高档居住区和以滨江风貌为特色的城市西部休闲游览地，是现代文明与滨江特色交相辉映的城市新中心和现代化国际化新南京的标志区。定金融会展居住位关键词商务商贸文体?克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有欲了解更多信息，请联系：021-60867753，yenan@cric.com6项目规划/规划原则规划目标——建设成长三角区域总部核心区，倾力构筑“一区五城”商贸城金融城会展城现代服务业集聚区文体城科技城一区五城“一区”即打造集金融保险、商务商贸、信息服务、会展旅游、文体休闲、高新技术产业等于一体的现代服务业集聚区；“五城”即金融城、会展城、文体城、科技城、商贸城?克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有欲了解更多信息，请联系：021-60867753，yenan@cric.com77项目规划/规划布局物业建筑面备注占比类型积（主要项目举例）（万㎡）朗玛国际广场、朗诗城办公24031.17%市广场、中泰国际广场等16栋高层标志性建筑居住区板块河西大街ShoppingMall、南京世界贸易中行政用地商业12015.58%心、苏宁博爱大厦商业奥体中心、金奥大厦商业板块居住区万科、万达、顺驰、中板块海、金大地等数十家开住宅25032.47%发商进驻，以奥体新城、金马郦城、世纪星园居住区板块、万科项目等为主南京国际博览中心配套酒店、金陵江滨会议中心二期、美国富顿“南酒店709.09%京世界贸易中心”酒店奥体中心、新地中心酒店、苏宁南京国际博览中心“博爱大厦”酒店、金奥大厦酒店河西CBD科技园会展中心303.90%南京国际博览中心居住用地奥体中心、图书馆、艺公共配套服务（行公建607.79%术馆、高尔夫、学校、政、学校、医院、医院高尔夫等）100.00小计770——%?克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有欲了解更多信息，请联系：021-60867753，yenan@cric.com8项目发展模式政府的公共配套建设作为启动引擎，住宅和商业逐步导入——未来规划的重点是其功能的逐步多元化第一阶段：第二阶段：第三阶段：公共配套启动阶段住宅、商业初步发展阶段商务功能完善发展阶段持续时间3年3年4年?开发时间较短挑战距离市区的位置相对较远；?南京市新街口的传统商业中心难以撼河西新城的功能相对单一动?随着地铁一号线的开通，交通导入人?为了迎接“十运会”，带动了20平方机遇口开始出现；河西新城二期开发，定位于“总部经济”公里的北部整合；?区域认知度逐步提升；?标志性设施建设：投资力度大，如?大量的住宅物业开始涌现“十运会”赛场等；例如万科、仁恒的项目等河西奥体板块?未来将植入多种功能?交通路网建设；逐渐成长为南京的宜居板块；例如：酒店、会展等；?公共交通配套升级?商业也逐渐丰富化?商办功能将进入蓬勃发展期建设方向如：南京地铁一号线于2005年8月开通，例如：中泰国际广场情景体验式购物公例如：金奥大厦等10余栋标志性建筑，将老城区与奥体中心连接起来，缩短了园、乐购、家乐福等；预计供应商办用地超过160万方；人们的距离感；?商务起步阶段，出现一些商办综合项?截至目前（2012年），已有约?出现部分基础配套型商业和部分住宅；目，如嘉业国际城综合体项目；住宅功能被前期的交通配套首先激丰富河西新城的功能机理，多元化发展解析公共基础配套设施先行；活，人口导入力度较大；的新城功能体系逐步搭建起来；?克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有欲了解更多信息，请联系：021-60867753，yenan@cric.com9事件引擎项目特色引擎&开发时序——奥体中心四大区域顺次启动，三大引擎撬动发展启动引擎：河西新城以地域大事件带动区域公建设施启动后续引擎：后期以商务经济和旅游经济作为区域开发增长极，三引擎驱动带动区域整体持续发展事件引擎商务引擎以“十运会”带动北部20平方公——会展中心及商务区里综合整治，新建奥体馆江心洲、潜洲及江面北部地区（38平方公里）（20平方公里）启动启动引擎三引擎一中部地区（21平方公里）商务引擎以河西CBD为依托建设区旅游引擎启动域金融中心——滨江旅游带南部地区引擎（15平方公里）二一阶段旅游引擎二阶段以滨江和新城景观资源，建设西部滨江休闲产业带三阶段四阶段?克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有欲了解更多信息，请联系：021-60867753，yenan@cric.com10项目物业体量?物业体量及构成开发占地面积占地区域规划重点阶段（平方公里）比例居住区和科技园为第一阶段北部地区21.3%20主体功能新区现代服务业集聚区、中高标准居第二阶段中部地区2122.3%住区、滨江休闲与都市产业园现代化居住、工作、第三阶段南部地区1516.0%休闲等设施用地以绿色开敞空间为江心洲、潜洲主体，以休闲农业第四阶段3840.4%及江面和特色旅游为主要职能合计-94100%-?克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有欲了解更多信息，请联系：021-60867753，yenan@cric.com11综合分析/借鉴意义?借鉴意义12多引擎分阶段启动引入多家高星级酒店和品牌开发商?引擎一：事件引擎，在河西新城建设初期，借“十运会”?河西新城近年将新增6-7个高星级酒店，为中央商务区之机启动奥体馆等公建配套建设，赢得知名度和获得巨额土（CBD）的商务企业提供配套。酒店业招商项目既包括对地出让收益；河西新城内土地的开发建设，也包括已建成或即将开建的?引擎二：商务引擎，16栋标志性建筑建成，引进知名企业载体的经营权招商；入驻，打造河西CBD；?河西新城集中了近50多家房地产开发商，全国性大开发商?引擎三：旅游引擎，在滨江带规划修建绿博园等，突出以如万科、中海、顺驰、仁恒、万达、世茂等悉数到场“农”和“水”为主要特色的农业休闲观光旅游34通过十多栋标志性建筑展示新城形象巨额投资，把高科技做纯粹“中新南京生态科技岛”在10年时间里投资达到900亿，政府在新城核心地带规划建设16栋高百米以上的标志性公共带动10万人就业，区域不仅以高科技产业、现代服务业为建筑打造南京河西CBD地标，提升城市功能，如朗玛国际广特征，其“生态”设计也使其成为理想居住区，甚至不用场、朗诗城市广场、中泰国际广场等汽车代步，不用石油、煤炭等传统能源，整个区域如同生态公