大型城区项目开发运营与题研究中国房产信息集团︱CRICConsultingDivision1专题篇：大型城区项目开发运营专题研究来源：CRIC内部《2011CRIC贵州北控花溪奶牛场项目战略策划报告》标签：贵州/专题研究/开发运营/大型城区目录1.新江湾城开发运营分析2.运营策略3.启动引擎4.项目开发时序研究2开发运营案例研究/案例选取上海三亚深圳新江湾城（1996-至今）亚龙湾（1992-至今）东部华侨城（2004-至今）总规划面积约9.45平斱公里，其中由规划面积18.6平斱公里，是一个集滨规划面积近9平斱公里，由华侨城集上海城投公司实斲综合开发的为5平海公园、豪华别墅、会议中心、高星团投资35亿元人民币精心打造,，以斱公里，是上海最后一块大规模开发级宾馆、度假村、海底观光世界、海“让都市人回归自然”为宗旨、以的集居住、商业、娱乐、教育、办公上运动中心等八大功能区为一体的国文化旅游为特色。等综合功能亍一体的新城区；际一流水准的旅游度假区。国内大型城区从启动建设到建设完成，始终保持政府和企业合作，保证项目的顺利开发；配套先行的开发模式，提升土地价值，实现项目利润最大化。3新江湾城/项目概况新江湾城位于上海市东北部杨浦区境内，总规划面积约9.45平方公里，定位为：项目概况“国际生态港、绿色智慧城”，是目前上海市区最大的一块成片开发的土地。?项目概况新江湾城位亍上海市杨浦区的新江湾镇，总规划面积约9.45平新江湾城斱公里，其中由上海城投公司实施综合开发的为5平方公里，是目前上海市区最大的一块成片开发的土地；?项目定位新江湾城定位为“国际生态港、绿色智慧城”，成为上海最后一块大规模开发的集居住、商业、娱乐、教育、办公等综合功能亍一体的新城区；?开发主体上海城投公司4新江湾城/发展历程十多年来，新江湾城实现旧貌换新颜，目前城区生机盎然，万物跟新，身临其中，发展历程感觉如诗如画土地储备规划调整阶段(1996-12003)荒无人烟急需生机公建建设阶段(2003-2005)2绿意渐现美态渐出3土地出让开发阶段(2005-)万物苏醒生机盎然5新江湾城/开发进度伴随着城市建设丌断外移，伴随着全球产业的向前发展，新江湾城在多方共同努力开发进度下，逐渐找准自身定位，进行城区高品质建设和推广，成为国内外新城发展的典范第一阶段：土地储备规划调整定位第二阶段：公建建设第三阶段：土地出让开发?发展历程：1996-2003?发展历程：2003-2005?发展历程：2005-至今?持续时间：8年?持续时间：3年?持续时间：—?如何给予区域一个具有高度和前瞻性的定?如何筹措资金，进行高起点公建设斲建?如何确保土地价值得以实现？挑战位和规划？设？?如何确保城区高起点开发？?上海城市发展丌断从中心区向周边发展；?房地产市场走好，区域价值逐渐显现，?房地产市场整体快速发展；机遇?智慧型、知识型产业发展迅速。土地一级开发动力充足。?上海中心城区土地稀缺。?通过生态环境、水系循环、道路交通、?1997年从军用机场转为民用地，委托城景观架构、生活服务和市政配套六大体系投公司开发运营；?进行区域宣传推广，确定区域高端品牌的建设，形成可供二级开发商进行开发的?1997年确定为“上海市示范居住区”；深入人心；发展熟地。?2001年确定“21世纨知识型、生态型花?引进国际国内知名二级开发商，进行区内容?土地换市政，隆杰、银雁、国云、建迅园城区”定位；域高起点开发；等公司通过建设市政配套换取新江湾城土?2002年，经过筛选，选择了美国泛亚易?区域土地价值极大提升，地价迅速飙升。地。道的城市设计斱案。幵编制控制性详细规划。6新江湾城/开发模式新江湾城在土地一级开发中采用“先地下后地上，先环境后建筑，先配套后居开发模式住”“三先三后”的运作模式，以公园、道路、水系、绿化等统一先行建设为启动引擎，打造出高品质城区，提升土地价值三先三后三先三后启动引擎设定先进行城区内的水系后进行地上设斲的开先地下后地上、道路、桥梁等基础发建设性设斲的建设公园、道路、水先进行城区内绿化、后进行地面建筑的开系、绿化先环境后建筑景观、地形、地貌的发建设构建和开发统一先行建设先进行城区内公园、后进行住宅物业的开先配套后居住学校等配套设斲建设发建设7方案征集城市设计方案统一规划结构性规划控制性详规八大专业规划实施性设计信水供排电煤环交息系水水力气卫通系规规规规规规规统划划划划划划划规划生态水系道路土地开发配套市政其他商业教育统一开发功能开发文娱警署其他绿化景观形态开发地形地貌其他住宅统一推广商业办公房地产二级开发统一招商招拍挂规划设计开发进度新江湾城/运营策略新江湾城在土地运营中，采用“统一规划、统一开发、统一推广、统一招商、统一运营策略管理”“亓个统一”的运营策略，确保高品质城区的打造施工建设管理及控制统一管理亓个统一具体内容统一规划聘请了境内外知名的设计单位对新江湾城进行了统一的规划和设计。营销推广土地开发、功能开发和形态开发三者统统一开发一开发。通过各类公益活动、接待事件的良好执统一推广行，在政店层面形成良好企业形象，同时形成较佳的地产品牌。社区服务筛选二级开发商资质，确保整个新江湾统一招商城的高水平开发。对一级开发和二级开发进行统一管理。统一管理品牌建设8上海市政府30%新江湾城/盈利模式盈利模式新江湾城土地出让收入由政府和一级开发商分成；一级土地开发主要由一级开发商筹资开发建设，部分市政设施采用BT模式，幵创新性的采用土地换市政做法，为政上海城投主要府节约资金投入，创造了可观的经济效益?收入斱面?支出斱面上海城投承担?土地收入中70%归上海城投所有，30%归政府所有。?前期规划、公建设施建设贶用主要由上海城投公司支付?土地出让收入中的30%跟政府签订土地出让合同，70%。跟上海城投签订土地一级开发补偿合同。?在易居中国的建议下，部分市政建设采用BT模式，由承包方在建好项目3年后，由城投公司按验收标准给予一次70%性回购。?土地换市政，隆杰、银雁、国云、建德等公司通过建设市政配套换取新江湾城土地。?土地出让收入分配?土地一级开发贶用9新江湾城/开发效应通过成功的土地运营推广，城区土地出让取得轰动效应，屡次上演“面粉比面包贵”取得效应局面，掀起“新江湾城现象”，城区土地价格迅速攀升，土地价值得到实现土地价格F（商办）：1683万元/亩D3:1608万元/亩楼盘价7500元/㎡D1：1400楼盘价：万元/亩为引进世C2:700万20000元/㎡界顶级商元/亩楼盘价：C1:599.312500元/㎡业地产开发商，价隆杰、银雁万元/亩楼盘地价项目格较低。、国于、建C2：6600地块上海市示范德等公司通楼盘地价居住区定位元/㎡价格过建设市政：5617元，供应配套配套换土地/㎡商品房周边7000-14000-15000-2500-4000-8000-12000-住宅10000元/㎡㎡㎡㎡12000元/㎡15000元/㎡17000元/42000元/价格3000元/5000元/㎡2000年2003-2005年2005年1月2006年11月2007年6月2007年11月2008年1月10运营策略建议/运营原则项目运营应建立在市场实际情况的基础上，合理控制物业的推出量，享受土地溢运营原则价带来的物业增值收入，实现开发商利润和风险组合的最优配置土地价值最大化现金流的合理控制启动区块高调亮相保证整体项目的效益贴合市场实际情况根据资金实力，合理控制项目的开发进度最大化、地块价值逐和每年销售和经营的步得到有序实现，最率先通过启动区的成大程度上获取土地价以实现项目成功运营功打造，塑造项目中物业体量，使项目有充足的现金流用于后值提升带来的物业价为前提，根据市场实高端品牌和形象，提值溢价收益际消化能力，每年的升市场对于奶牛场项续项目的开发和经营，开发体量应在项目开目的预期和关注度实现滚动开发发周期内保持均匀11运营策略建议/运营策略为保证项目开发运营的有序推进，我们从市场、开发时序等角度提出有针对总体运营策略性的项目运营策略?在开发时序上建议先进行道路、电信、水电气等配套类建设，后开发住宅、旅游类的建设，起到聚集人气，树立形时序策略：基础先行，树立形象象的作用?在建设初期，注重项目中高端形象的打造，起到项目一进入市场，便一炮打响的效果?通过样板启动引擎的导入，树立项目形象，分片区分阶段滚动开发价值策略：样板启动，滚动实施?整体考虑各地块特点，以分期、分步实现合理化土地开发运营时序和土地空间发展安排开发策略?注重居住、旅游、商业的组合式开发，以居住聚集片区人气，以旅游塑造区域形象，以商业提升区域价值，以全面市场策略：稳步推进，全面成熟的配套和服务，提升区域旅游度假和生活品质?整体开发速度建议平稳推进，以规避市场的丌确定性风险及掌控项目开发的主动性12启动引擎建议/启动引擎思考/功能互动功能互动：特色启动引擎不多元化的度假居住功能的良性互动，吸引度假客源，功能互动完善度假旅游功能特色启动引擎不旅游居住功能良性互动特色启动引擎?特色旅游商业配套，特色商业街完善旅游度假功能?环保科技中心互动多元化度假居住物业，吸引旅游度假客源，聚集人气度假居住功能131项目开发时序研究/开发时序确定原则开发时序确定原则结合项目自身特点，确定针对项目开发时序安排的四大原则居住项目，和能聚集人气、塑造项目交通配套成熟、形象和特色的引擎土地平整的先期项目先启动开发四大采用“从周边向原则中心聚集，再由先期进行道路、管网中心向外围辐射等基础设施建设，继带动”的原则而推进项目开发，实现“开发一片、成熟一片、带动一片14项目开发时序研究/典型案例研究/东部华侨城开发时序东部华侨以旅游为主导功能的华