2013年青岛房地产市场3月份研究报告青岛地平线地产顾问有限公司REALESTATECO.LTD行业内部资料交流仅供参考本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。2013年3月青岛房地产市场报告目录宏观篇.................................................-2-第一部分宏观环境解读..........-2-第二部分房地产新闻链接.........-3-土地篇.................................................-6-第一部分土地供应...............-6-第二部分土地成交...............-8-住宅市场篇........................................-10-第一部分市场综述.............-10-第二部分新增供应分析..........-10-第三部分月成交量分析..........-11-第四部分区域住宅存量分析......-14-第五部分项目解析..............-15-商业办公篇........................................-16-第一部分商业市场分析..........-16-第二部分办公市场分析..........-19-营销推广篇........................................-21-地平线地产顾问有限公司电话：0532-68972200邮箱：dpx_scb@163.com-1-2013年3月青岛房地产市场报告宏观篇第一部分宏观环境解读青岛国五条细则出炉房价涨幅应低【地平线观点】于收入增幅“国五条”大限将至，各地细则相继出本意“敲山震虎”不料却“打草惊蛇”炉。3月31日晚，青岛市公布2013年度新自3月1日国五条细则的出台，给楼市抛建商品住房价格控制目标。根据要求，2013了一颗“重磅炸弹”。但是地方版新政并没有预年青岛市将“按照保持房价基本稳定的原测中的那样严厉。截止到3月31日，已经公布则，进一步增加普通商品住房供应，加大住国五条地方细则的17城市包括：北京、上海、房保障力度，坚决抑制投机投资性购房需广州、深圳、天津、重庆、厦门、大连、合肥、求，确保本年度新建商品住房价格增幅明显济南、贵阳、南宁、南京、武汉、昆明、石家低于城市居民人均可支配收入实际增幅。”庄、青岛等，各地的细则相对从简。一、落实稳定房价工作责任制青岛版国五条新政“温柔落地”，大多只二、加快保障性安居工程规划、建设和发布了房价控制目标，未提及“全市限购”也未提及二手房20%个税，20%个税征收”成了一把供应悬在头上的剑，首先是执行难度较大，因为对三、努力增加普通商品住房用地和有出售自有住房，“通过税收征管、房屋登记等历效供应史信息核实房屋原值”难度较大；其次难以有效调控房价，因为这部分税会被转嫁到购房者身四、坚决抑制投机投资性购房上，整体又会抬高房价，与调控初衷不符。五、加强房地产市场监管地平线地产顾问有限公司电话：0532-68972200邮箱：dpx_scb@163.com-2-2013年3月青岛房地产市场报告地方国五条细则：第二部分房地产新闻链接一、2013财政税收预算：房产税、个税增幅居前财政部3月5日提请审议的预算草案报告显示，2013年全国税收预算收入近11万亿元，较2012年增长8.5%，其中，城镇土地使用税、土地增值税、房产税和个人所得税预期增幅居前。根据《关于2012年中央和地方预算执行情况与2013年中央和地方预算草案的报告》，2013年全国财政预算收入中税收收入为10.92万亿元，较2012年的10.06万亿元增加8.5%。在各税种中，与土地有关的城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税增幅位居前三，紧随其后的是房产税，四个税种的预期增幅全都超过了11%。此外，2013年个人所得税预算收入为6360亿元，增幅9.3%，在2012年短暂下降之后个人所得税收入再度增加。地平线地产顾问有限公司电话：0532-68972200邮箱：dpx_scb@163.com-3-2013年3月青岛房地产市场报告二、统计局：前两月全国商品房销售额增长近八成国家统计局10日发布的数据显示，1-2月，全国商品房销售面积10471万平方米，同比增长49.5%，增速比去年全年提高47.7个百分点。其中，住宅销售面积增长55.2%。1-2月，全国商品房销售额7361亿元，同比增长77.6%，增速比去年全年提高67.6个百分点。其中，住宅销售额增长87.2%。房地产企业的资金状况有所好转。1-2月，房地产开发企业到位资金18926亿元，同比增长33.7%，增速比去年全年提高21个百分点。其中，定金及预收款4655亿元，增长66.5%；个人按揭贷款2057亿元，增长58.8%。受多项指标改善的影响，2月房地产开发景气指数为97.92，比去年12月提高2.33个百分点。三、住建部部长：要严格落实国五条对于控制房价有信心全国政协委员、住建部部长姜伟新表示，要严格落实国五条，对于控制房价有信心。保障房建设下一阶段要继续推进，同时要保证质量。房地产调控新国五条的实施细则3月1日出台，要求继续严格实施差别化住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率四、山东省契税仍执行旧的税率市民买房不用多花钱《我省契税税率暂无变化》，昨晚8时许，这则消息在市财政局网站公布，为近期契税要涨的传闻画下句号。日前，省财政厅、省地税局联合发布《关于公布我省契税适用税率的通知》,自2013年4月1日起我省契税暂执行3%的税率。我省契税税率暂无变化。此外，关于家庭首次购买普通住房的有关契税优惠政策仍按照国家规定执行。地平线地产顾问有限公司电话：0532-68972200邮箱：dpx_scb@163.com-4-2013年3月青岛房地产市场报告五、岛城33片区危旧房改造今年启动统筹整治70条道路旧城改造一直是市民关注的热点，市城乡建设委主任刘建军日前作客访谈节目时表示，今年我市将启动33片区的旧城改造工作，惠及1.7万户居民。同时将启动70条道路的整治，这些道路整治将严格根据道路整治的相关条例细则，严格把关。目前全市大约有92片区域存在危旧房的问题，合计大约170万平方米，约有5万市民生活在倒危房中。目前正在进行前期准备，其中有30片规划设计基本完善，还有60片需要进一步调改规划。去年我市已经进行了20片的拆迁摸底调查工作，这项工作已经基本完成。今年又确定了1.7万户要实施启动，大约有33片。六、青岛市区保障房覆盖达23%提高公租房比例至60%2013年为青岛市保障性住房建设第二个三年计划的最后一年，从2007年至2012年，我市已经建设保障性住房11万套，截至去年年底，共配建了六万五千套。今年我市计划开工建设保障性住房16500套，其中，市区计划开工建设保障性住房15000套已列入2013年市办实事，包括公共租赁住房9930套、经济适用住房2326套、限价商品住房3114套。目前，各区（市）正在按照市政府目标任务分解和进度要求积极梳理落实计划开工项目，我市今年首批保障性住房将于上半年推出。七、凤凰岛打造11.2公里“观海长廊”布局渔人码头从开发区有关部门获悉，凤凰岛滨海步行道及景观工程将于本月开工，旨在利用东环岛路天然的自然景致、滩涂、礁石等自然海滨带打造特色滨海景观载体，发展蓝色高端休闲旅游。该工程西起金沙滩景区木栈道，东至甘水湾以北区域，全长11.2公里，总面积71公顷。结合东环岛片区现貌，滨海步行道及景观工程将按照“一线”地平线地产顾问有限公司电话：0532-68972200邮箱：dpx_scb@163.com-5-2013年3月青岛房地产市场报告（贯穿滨海区域的观光带）、“六区”（渔人码头区、品海浪漫区、亲海体验区、近海探索区、访海休闲区、观城采风区）、多节点进行景观设计。土地篇第一部分土地供应土地用地供应：2013年3月份青岛住宅用地共出让11宗。从区域来看，主要以平度市和城阳区为主。虽然国家颁布了严厉的政策，但是具体细则没有实施，全国拿地依旧热情高涨，“金三银四”的到来也大大刺激了土地市场的供应，随着城阳楼市的走高，城阳的土地供应也持续升温，土地出让也开始增多。土地位置区域土地用途出让方式净用地面积(亩)城阳区流亭街道女姑山以西、环城阳区住宅拍卖122.07湾路以南城阳区流亭街道女姑山以西、环城阳区住宅拍卖137.39湾路以南城阳区流亭街道女姑山以西、环城阳区住宅拍卖56.5湾路以南城阳区惜福镇街道王沙路南侧、城阳区住宅拍卖167.5铁骑山路西侧平度市区苏州路东侧、规划高尔平度市住宅兼商业拍卖34.06夫路北侧平度市区规划高尔夫路北侧、杭平度市住宅拍卖91.11州路西城阳区流亭街道女姑山以西、环城阳区住宅拍卖143.63湾路以南城阳区流亭街道女姑山以西、环城阳区住宅拍卖150.58湾路以南地平线地产顾问有限公司电话：0532-68972200邮箱：dpx_scb@163.com-6-2013年3月青岛房地产市场报告城阳区流亭街道女姑山以西、环城阳区住宅兼商业拍卖145.69湾路以南城阳区流亭街道女姑山以西、环城阳区住宅拍卖137.14湾路以南温泉街道办事处莱青公路以西、即墨市住宅拍卖97.48圣罗尼克居住小区以东商业用地供应：201