2008.12.5综合体中商务公寓与写字楼分合栋设计案例研究本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。[关键字]：?综合体商务公寓与写字楼分合栋设计[简介]：?本报告通过对深圳若干综合体案例中，写字楼与商务公寓分合栋设计特点分析，并跟踪调查各功能物业在二、三级市场的表现，从而得出综合体中，商务公寓与写字楼分合栋设计的注意要点。本报告是严格保密的。2案例选取—建筑形式组合在形体上的区分分栋设计：有较好的功能分区，独立的大堂，品质感较强.适用较大基地面积的项目代表楼盘：中国凤凰大厦、世界金融中心合栋设计：需要不同功能的大堂设计，人流设计，人流干扰较大.适用较小基地面积的项目代表楼盘：金中环大厦、星河世纪（分中有合）本报告是严格保密的。3分栋设计中国凤凰大厦基本信息由于商务公寓自装分体空调，办公运营成本较低，小型企业多租赁办公，商务公寓租金水平基本与写字楼持平。写字楼售价25000元/㎡写字楼租金120-140元/㎡商务公寓售价23000元/㎡商务公寓租金110-140元/㎡总用地面积11038结构层数1栋地上25层，2栋地上29写字楼面积约35000层1栋15－25F纯写字楼总建筑面积106436.2商务公寓面积约30000本报告是严格保密的。1栋1-14F商务公寓4建筑高度1102栋8-29F商务公寓商业面积约15000分栋设计中国凤凰大厦分栋设计，保证了各功能的纯粹性，相得益彰中国凤凰大厦案例分析：?双塔楼设计，物业形态互补，满足两种物业形态的不同客户需求，客户覆盖面广?独立设置写字楼和商务公寓，确保了项目各功能定位的纯粹性?项目高档写字楼为商务公寓带来极大的形象附加值，商务公寓为写字楼人群提供的完善的配套服务本报告是严格保密的。5分栋设计世界金融中心基本信息产品建筑面积单位面积建筑高度207米54A栋写字楼71995.06㎡1800㎡层B栋酒店式公寓19943.34㎡39-64㎡23层C栋私产酒店14601.47㎡39-64㎡23层?运营模式：写字楼单一业权，只租不卖。B栋酒店式商务公寓对外发售，由业主对外出租。C栋原为产权酒店，后因市场需求转为酒店式公寓进行销售。业主拥有运营决策权、自主经营权，可做写字楼、招待、自住?租户组成：地王商圈工作中高管、港人、外籍人士，短期或长期办公需求?酒店式公寓租金：4500-6000元/月?酒店式公寓售价：22000元/㎡?写字楼租金：120-130元/㎡本报告是严格保密的。6分栋设计世界金融中心酒店式商务公寓产品配置高，全套精装修，功能转换灵活度不高。导致销售状况不佳。?户型结构：净层高4.7米，做成结构复式，实用率140%?配置配备：进口三菱电梯卫生洁具全部采用德国“高域”系统，24小时中央热水供应中央空调卫星电视接收宽带网络接口?物管服务：圣庭苑酒店管理?装修标准：五星级酒店装修，low-e玻璃、进口墙纸?由于产权单位全套精装修，限制了产品使用功能的灵活转化，如小型企业单套或多套拼合购买，作为企业宜办公宜居住的场所。限制了客户群。?此外项目交通通达性较弱，片区高档公寓或酒店可替代产品较多均导致销售状况不佳。本报告是严格保密的。7分栋设计世界金融中心写字楼与公寓物业分栋设计，物业纯粹性高，形象高档?案例分析：设置独栋写字楼，最大化的保证写字楼的高端商务纯粹感，树立整体项目形象,?B、C栋公寓物业在甲级写字楼的支撑下价格得到较大提升，但由于带经装修销售N速度相对较慢。本报告是严格保密的。8合栋设计金中环大厦中写字楼三级市场表现一直远高于酒店式公寓及商务公寓总用地面积7368.1总建筑面积131012.99主楼面积61111.33可售附面建筑面积楼积14706.57合计75817.9建筑高度200.7结构层数地上48层，地下3层主楼8－24F商务公寓（空中OFFICE）主楼25-48F纯写字楼（金中环1号）附楼7-15F酒店式公寓（金中环王座）裙楼-1-5F商业酒店式公寓售价20000元/㎡酒店式公寓租金75元/㎡商务公寓售价22000元/㎡商务公寓租金80元/㎡写字楼售价23000-25000元/㎡写字楼租金120元/㎡本报告是严格保密的。9合栋设计金中环大厦入市时写字楼二级市场表现即高于酒店式公寓及商务公寓右图是金中环商务大厦分区示意图：?高区写字楼由于面积大、总价高而销售较为缓慢。主楼（25－48F)?主楼商务公寓销售火爆，分带装修及纯写字楼不带装修两种，其中低区不带装修的16000元/㎡商务公寓面积较小，并且易于打通，自行内部设计，受到小公司的青睐而成为小面积写字楼的补充，销售速度主楼（8－快，销售价格与写字楼基本持平。24F)商务公寓?附楼装修豪华的五星级酒店式公寓销16000元/㎡售缓慢。扣除精装修，实现价格与商附楼（7－15F)务公寓持平。但销售周期明显长于商酒店式公寓务公寓及写字楼。18000元/㎡本报告是严格保密的。10合栋设计金中环商务大厦设计分户大堂以分隔人流?案例分析：金中环大厦在底层设置三个不同的入户大堂，以此来划分人流，使之互不干扰。并在裙楼处设置商业，将不同功能区间整合在一起办公大堂N商务公寓大堂酒店式公寓大堂本报告是严格保密的。11合栋设计星河世纪基本信息C栋公寓总建面：156626.21m2建筑面积：20272.2m2可售面积：106294m2高度：100m，32层容积率：10.423发售日期：2006.1.610层以下还迁B栋公寓建筑面积34709m2高度：100m，32层发售日期：2005.10.1产品建筑面积配比CBD公寓54981m2/35%写字楼39999m2/25%A栋写字楼建筑面积：39581m2高度170m39层标准层面积：1200m2发售日期：2005.12.10本报告是严格保密的。12合栋设计星河世纪A为合栋设计，相对混杂，导致整体写字楼接受度不高，主楼（16－39F)写字楼主楼（6－15F)商务公寓上图右图是星河世纪大厦示意图：?面积范围在35-75之间，符合中小型企业公寓办公需求，户型结构合理，户户落地玻璃，采光面大，满足办公及居住需求?星河世纪大厦B、c栋商务公寓部分销售速度较A栋写字楼快。?A栋高区写字楼销售速度慢，写字楼与公寓同栋设计，未进行分隔，导致整栋甲级写字楼本报告是严格保密的。13的定位未被客户认可案例分析结论综合体中，商务公寓与写字楼可以功能互补，满足不同档次的客户需求。分栋设计：?写字楼与商务公寓各自独立，保持各自物业的纯粹性，但可通过裙楼商业联结，进行有机整合。?借助写字楼的高端形象拉升整体物业价值，商务公寓宜商宜住的灵活性，扩大其覆盖客户群。市场消化速度更快。合栋设计?写字楼与商务公寓整合在一栋楼中，目前深圳市场上多采用写字楼在中高区，商务公寓在低区的布局方式。保障写字楼可享受到更高的景观和视野资源。?商务公寓平面设计上应预留自由组合的灵活性，建议采用毛坯交房，增大使用者功能转换的可行性，扩大潜在客户群。?商务公寓与写字楼应设计各自独立的进入大堂，进行有效的人流分隔保证物业纯粹性和安全性。本报告是严格保密的。14