潢川房地产市场调研分析报告河南信合建设投资集团计划发展部目录一、潢川县概况二、潢川县经济发展及城市发展概况三、潢川县房地产市场概况四、潢川县商品房用地简析五、调研个案简析1.1历史悠久底蕴深厚、初具中等城市框架的节点城市潢川位于河南省东南部，西临光山县、东连固始县、南接商城县、北与息县、淮滨县隔淮河相望。潢川县是一个历史比较悠久的名城，是中华黄姓发源地和上海城市之父战国春申君的故地，元朝文豪马祖常的家乡。辖内国家级重点文化保护单位黄国故城遗址和省级重点文化保护单位张集乡的霸王台，望河楼等。“一水东流，城分南北，两桥相连，独具一格。”玉带般穿城而过的小潢河风光旖旎，独具城市一景。2009年，潢川被河南省政府增加为全省第二批省扩权县市。县城下辖4个街道：春申街道、定城街道、弋阳街道、老城街道。2012年，潢川县城建成区面积41平方公里，初步具备了中等城市框架的节点城市。一、潢川县概况1.2基础条件优越的信阳市副中心和物流枢纽中心潢川位于河南东南部，信阳市中部，东距合肥227公里、南离武汉223公里、北至郑州413公里、西抵西安696公里。潢川县城作为信阳市的副中心，豫东南交通信息枢纽，区域政治、经济、文化中心，京九铁路、宁西铁路及规划中的衡（水）潢（川）铁路，G45大广高速、G40沪陕高速，国道G312干线、国道G106干线，京九、乌沪两条光缆和西气东输两条支线均经过潢川，形成了五个黄金“十字交叉”，发展的基础条件优越。根据《潢川县“十二五”商贸物流发展规划》，潢川县被确定为信阳市这一工业物流中心、豫鄂皖结合部最大的商品集散中心和全省重要的流通加工中心定位城市的物流枢纽次中心和东部物流节点城市。一、潢川县概况2.1宏观经济稳定增长，固定资产投资占比不断提高2005-2012年潢川县GDP、固定资产投资额及其占比走势图2009年，潢川县GDP突破百亿，200100.00%宏观经济稳定增长。15080.00%60.00%2012年，潢川县国民生产总值100162.7亿元，全年固定资产投资40.00%50额129亿元，仅次于周边的固始。20.00%2012年，潢川县固定资产投资额00.00%占比79.29%，略低于信阳市。GDP固定资产投资额固定资产投资占比2012年潢川县光山县商城县固始县淮滨县信阳市GDP162.7123.6114.37214.11031408.66固定资产投资额129128.4102162.184.51274.49固定资产投资占比79.29%103.88%89.18%75.71%82.04%90.48%二、潢川县经济发展及城市发展概况2.2城镇居民收入逐步提高，区域商业贸易活跃2005-2012年潢川县社会消费品零售总额和人均可支配收入对比走势图7020000605015000402012年，潢川县城镇居10000民人均可支配收入1684830元，居周边县首位。205000居民收入的不断提高，进10一步促进了区域商业的消00费和商贸的流通。2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年社会消费品零售总额（亿元）人均可支配收入（元）2012年潢川县光山县商城县固始县淮滨县信阳市社会消费品零售总额57.751.1440.47102.939.5592.63人均可支配收入168481669816689165781599817256二、潢川县经济发展及城市发展概况2.3产业结构发展相对均衡，城市资源、配套不均2011年潢川县固始县商城县淮滨县光山县信阳市第一产业占比0.300.360.290.290.290.26第二产业占比0.360.340.400.400.410.42第三产业占比0.340.300.320.310.300.322011年，潢川县产业结构比例为0.3：0.36：0.34，与周边县及信阳市比较，产业结构发展相对均衡。潢川县为传统农业县，但优越的基础发展条件并没有使得潢川县城的建设取得较大成就：由于规划滞后，土地储备不足，城市建设急功近利，造成开发区与老城区不能统一对接，老城区建设修修补补、零敲碎打，使得县城的医疗、教育、商业资源过分挤在跃进路、航空路的沿线，主干道两侧商住楼、商业街杂乱不一，老城区多条重要支干道长期残断，不能通行，造成主干道拥挤混乱堵塞，城内道路网络不能联通，公厕、垃圾池等设公益设施少，卫生环境及整体城市形象较差。城市资源、配套分布不均等问题日益突出。二、潢川县经济发展及城市发展概况2.4县城发展定位：以轻工、商贸业为主的豫东南交通信息枢纽根据《信阳市土地利用总体规划（2010-2020）》显示，潢川县城作为信阳市的副中心，豫东南交通信息枢纽，区域政治、经济、文化中心，规划期内，将发展成为以轻工、商贸业为主的中等城市。潢川县城区现有城区规模2051.79公顷，城镇人口10.95万人（2010年数据），2020年城区规模3924.00公顷，城镇人口26.16万人，规划期内，中心城区建设用地扩展规模为1000公顷，占潢川县城区规模的25.48%。规划期内，潢川县城区主要向南和西南发展，规模边界北至宁西铁路，西至付店镇首集村，东至火车站开发区，南至城关镇沙河店村，形成四大片区夹一古城街区组团的星状城市布局形态。2012年，潢川县坚持规划先行，高标准完成了《潢川县城市总体规划(2010-2030)》修编，编制了商务中心区规划及污水处理、城市绿化、人防三个专项规划，实施了潢川开发区的规划调整，推进县区融合的发展更进一步。二、潢川县经济发展及城市发展概况3.1住房供应多元，房地产市场准入门槛低，发展阶段较为初级经过前期的阶段性调研情况来看，潢川县城住房供应的主体多样，呈现多元化形势，除本土发展起来的浩华置业、华英置业两个较大规模的开发商之外，由于前期政府职能的缺失和县城整体缺乏统一发展规划，区域内个人自建小区、住房、小产权房，以新农村建设名义的村集体开发住房、企事业单位集资房房源多点分布于县城的老城区、开发区以及规划区内的街道办事处村落。住房供应的多元，一定程度也表明了潢川县房地产开发市场准入门槛较低，发展阶段较为初级。三、潢川县房地产市场发展概况3.2新农村、自建房、商品房梯次价差明显，高附加值配套投入少居住板块区域所在项目名称住房性质住宅销售表价（元/平方米）康桥名郡商品房3500-4000（多层电梯）高层均价3600,3630-3770黄国新城商品房2700-2900(多层现房）小高层、高层2800-3150西区代表性集中于春申路、水利小区自建小区（个人开发）2160-2760（多层现房）项目黄国路沿线龙江花园商品房3230-3780（高层）春申名苑自建房(挂靠开发）2200-2400（多层电梯期房）奚店康居社区新农村社区960-1680（多层）世博国际城商品房均价3700（高层现房）3560-3980，位于跃进路、宁老城区代表西路、旱湖路沿浩华·丹桂苑商品房尾盘，特价房2880性项目线草湖北苑商品房（个人开发）2090-3100（多层现房）3160-3400（小高层）浩华·清水湾商品房价格未定，预计4000左右集中于小潢河沿小潢河沿线东方半岛商品房高层尾房3700特价，最后一期价格未定，预计4000线南北两岸、弋代表性项目阳路近城区沿线光州馨园商品房3550-3950（高层期房）金星康居社区新农村社区2360-2750（高层期房）北城北区代集中于312国道以方店新农村社区新农村社区890-1630（多层现房）2260-2600（高层现房）表性项目北，航空路沿线弋阳别院自建小区（个人开发）1560-1860（多层现房）主要集中于开发开发区代表华夏花城商品房2100-2700（多层期房）区弋阳路、车站性项目北路沿线建奇·富贵园商品房1460-2360（多层现房）海龙国际花园商品房2185-2650（小高层现房）保障性住房春申益民居保障主要集中于西区经适房980-1680（多层）项目性住房三、潢川县房地产市场发展概况3.3城市居住建设布局-西进、北拓、东发展、中改造2008-2012潢川县住房建设总量及结构单位：万平方米普通商品住房经适房廉租房250.7371.917.952008-2012潢川县住房建设区域结构指引单位：万平方米北城区北城北区老城区开发区西区34.1494.2547.6931.68132.822008-2012年期间，潢川县的房地产市场发展重心主要集中在西区春申路-小潢河北岸沿线地带、开发区弋阳路-车站北路沿线地带，北城北区则沿国道312沿线地带侧重向西发展。根据《潢川县城市住房建设规划（2008-2012）》内容显示，规划期内潢川县的住房建设将北城北区，西区和开发区附近作为新增住房建设的重点发展地区，继续对上述区域在土地供应、基础配套、公共设施和建设资金等方面予以优先安排，为潢川县其他产业的发展提供居住配套。其中，北城北区、西区重点发展经济适用住房和廉租住房。而北城区重点抓好航空路、二环路、草湖路、旱湖路等重要道路两侧和城中村的改造。但是，结合调研走访的实际发展情况分析，未来3-5年，潢川县房地产市场发展的中心将沿小潢河两岸向西南、东北发展、沿312国道两侧向西发展的趋势明显。开发区附近，则受到城市基础配套不足和人气不旺的直接影响，个人自建房房源充足价格低廉的冲击，预计区域升值潜力也有待商榷。三、潢川县房地产市场发展概况3.4保障性住房建设发力，住房供应市场秩序进一步加强2008-2012年潢川县住房建设总量结构分类对比单位：万平方米北城区北城北区老城区开发区西区合计商品房25.1469.3835.1123.3297.78250.73经适房7.219.910.076.69