中山市房地产市场报告——2013年04月1中山沈阳大连长沙香港咨询顾问策划经纪评估目录CONTENTS第一部分市场综述第二部分市场资讯第三部分土地市场第四部分新房市场PART1市场综述3*数据来源：新峰地产信息资源决策支持系统市场综述新房成交量继续处于高位，价格稳定，市场状况乐观土地市场住宅库存新房成交供增销减逐渐减少量涨价稳4市场综述?土地市场：本月土地供应总占地34.99万㎡，环比上涨68.46%；由于缺乏大宗用地上市成交，土地成交市场显得较为平淡，总成交面积13.74万㎡，环比下降56.81%。工业用地仍然是供销主力，分别占总供应和成交面积的64%和76%。?新房供应：本月商品房新增供应65.94万㎡，环比下跌4.07%，其中商品住宅56.33万㎡。截至本月，全市商品住宅存量50258套，共计651.89万㎡，去化周期为10个月，其中120㎡以上的产品库存量最大，占比达64%。值得一提的是，4月众多商业项目集中推出，以火炬开发区佰汇广场与西区尚湖轩为首，商业新增共计9.61万㎡，环比上涨173.79%。?新房成交：商品房成交量微涨价趋稳，全市商品房成交73.3万㎡，环比上涨2.55%，商品住宅成交65.01万㎡，环比下跌2.12%；成交均价分别为5857元/㎡和5667元/㎡，环比分别微跌1.53%和0.98%。住宅成交以90-120㎡的刚需首改型户型为主。5市场综述本月土地市场供应、成交情况一览表总用地面积建筑面积（万㎡）宗数环比（万㎡）总面积居住面积商业面积工业面积公建面积供应934.9968.46%90.0430.25050.790成交513.74-56.81%41.291.8813.2526.160土地成交单价市场————————15302460812——（元/㎡）楼面单价————————436509305——（元/㎡）本月新房市场供应、成交情况一览表全市2012.042013.032013.04同比环比商品房65.4862.2365.940.70%5.96%新增供应供应市场商品住宅59.2158.7256.33-4.86%-4.07%（万㎡）商品房1010.42993.09985.73-2.44%-0.74%存量商品住宅727.77660.57651.89-10.43%-1.31%商品房（万㎡）26.1971.4873.3179.88%2.55%商品住宅（万㎡）23.4566.4265.01177.23%-2.12%成交市场商品房成交均价（元/㎡）52545948585711.48%-1.53%商品住宅成交均价（元/㎡）51055723566711.01%-0.98%6PART2市场资讯7市场资讯2013年4月，国土资源部出台《2013年全国住房用地供应计划》?2013年全国住房用地计划供应15.08万公顷,是过去5年年均实际供应量（9.77万公顷）的1.5倍，“三类住房”（保障性住房、棚户区改造住房和中小套型商品房）用地计划占住房用地计划总量的79.4%；?70个大中城市住房用地计划供应5.03万公顷，是过去5年年均实际供应量（4.03万公顷）的1.2倍，“三类住房”用地计划占住房用地计划的79.1%；?一线城市（北、上、广、深）计划同比增加2.8%。2010-2013年全国住房用地土地计划供应与实际供应情况25.0072.00%21.8070.00%中小套普通商品住房用地供应20.0018.477.82万公顷，52%15.9368.00%15.0813.59商品住房用地供应15.0012.5466.00%11.0810.92万公顷，72%10.0064.00%其他62.00%3.1万公顷，20%5.0060.00%保障性安居工程用地供应0.0058.00%4.15万公顷，28%2010年2011年2012年2013年计划供应（万公顷）实际供应（万公顷）完成率新峰观点：2013年住房计划供地量较往年下降，符合房地产调控背景下政府土地供应和企业拿地相对谨慎这一预期，同时，“三类住房”用地占比近总量80%，也符合调控要求。此外，一线城市住房用地供应增8加有助于稳定市场预期，从一定程度上缓解当地供需矛盾。市场资讯?《中山市干线公路网规划（2012-2030年）》草案通过审查《规划》提出了“211”空间规划目标和“603015”时间规划目标，以及“一环三纵三横”12条高速公路、“三环六纵五横”11条高快速路和13条主干路的干线公路网结构。其中，“211”的通道建设目标中的“2”表示，中山至广州、东莞、深圳、珠海、江门、佛山周边六个城市，至少有2条便捷联系的高速公路通道。两个“1”分别表示，每个镇区至少有1条高速公路；主城区与各镇区，以及城市副中心之间至少有1条高快速路直接联系。“603015”时空距离目标指的是，中山至周边六个城市实现60分钟全覆盖；中山主城区至全市各镇区实现30分钟全覆盖；中山各镇区至临近高速公路出入口实现15分钟全覆盖。此次规划中山树立了打造珠江西岸桥头堡、重要交通节点城市的目标；高快速路着眼市与镇之间的联系，提升城区首位度，打造三个副中心；干线主干路，加强镇与镇之间沟通往来，多节点发展，做强专业特色镇。规划落实后，中山市对内、对外交通都将得到极大的改善，对当地房地产市场也将起到较大带动作用。9市场资讯?发布《关于加强中山市住房公积金业务管理有关问题的通知》中山公积金新政于4月30日起开始实施。此次新规涉及问题包括提取业务和贷款业务两个方面，内容包括贷款购房、大修、自建房、租房提取住房公积金等方面。其中较受关注的有以下几点：①缩短贷款购房提取住房公积金周期。缴存人己办理委托转账提取手续的，由之前的每半年按还贷金额提取一次，改为每三个月按还贷金额提取一次。②贷款购买家庭首套自住房的，借款人及其配偶的住房公积金账户余额不足以支付当期还贷本息总额的，其差额部分可由贷款申请人的父母作为共同还款人提取其账户内的住房公积金。③增加父母作为贷款共同申请人。贷款申请人购买首套房，住房公积金贷款额度不足的，贷款申请人的父母可作为共同申请人，贷款申请条件与一般贷款申请人相同。④新增“住房公积金冲还贷”业务。是指借款人及其配偶可委托市公积金中心从其住房公积金个人账户中提取住房公积金转入其贷款账户，用于归还住房公积金贷款。借款人无需自筹资金办理住房公积金还贷手续。此次新规出台后，其子女公积金不够还房贷，父母可提公积金帮忙；子女公积金贷款额度不够，父母可一起申请的规定备受争议，这是鼓励啃老还是富有人情味是争议的重点。而政府目的是为了支持首次置业的刚需人群购房，不过真正满足条件的家庭数量可能非常少，新规对楼市意义不大。10PART3土地市场?土地供应情况?土地成交情况11*数据来源：新峰地产信息资源决策支持系统土地市场土地供应2013年4月份中山市土地供应情况统计表土地供应建筑面积(万㎡)平均容区域面积宗数总建筑积率（万㎡）居住面积商业面积工业面积公建面积面积火炬开发区10.50325.493.02022.4702.43坦洲镇6.22115.5615.560002.5石岐区4.67111.6711.670002.5小榄镇4115.20015.203.8板芙镇3.8819.69009.6902.5东升镇3.7217.43007.4302南朗镇21500502.5合计34.99990.0430.25059.7902.57?2013年4月份中山市土地市场共新增供应9宗，总占地面积34.99万㎡，环比上涨68.46%，供应宗数仅增加1宗，而面积涨幅较大主要是由于上月供应土地单宗面积多数较小。?从土地用途看，本月供应仍然是以工业用地为主。本月供应的地块仅有3宗为商住用地，其余均为工业用地。3宗商住用地总建筑面积30.25万㎡，占总供应面积的33.6%。123030002500202000150010100050000土地市场土地成交居住商业工业占地面积（万㎡）0.542.7410.46建筑面积（万㎡）1.8813.2526.16地面单价（元/㎡）15302460812楼面地价（元/㎡）436509325【2013年04月中山市各类型用地成交情况图】?成交量：由于缺乏大宗地块上市成交，因此本月中山土地市场总体显得较为平淡，尤其成交的商住、商业用地都较小。4月共成交土地5宗，总成交面积13.74万㎡，环比下降56.81%，总建筑面积41.29万㎡。本月无地块流拍。?成交价：本月有1宗商住用地、2宗商业用地和2宗工业成交。商住用地成交楼面单价为436元/㎡，商业用地成交楼面地价为509元/㎡，工业用地成交楼面单价为325元/㎡。本月成交的唯一一宗商住用地被万科以底价竞得，虽面积较小，但与万科去年拿下的28亩商住用地相邻，距离万科金色家园项目也较近。本月成交地块有3宗为溢价成交，平均溢价率67.5%，其中溢价率最高的为横栏镇的一宗商业用地，13溢价率高达113%%。土地市场土地成交2013年04月份中山市土地成交明细表占地面积建筑面积成交总价成交单价楼面地价宗地编号区域规划用途公告时间成交时间竟得人(万㎡)(万㎡)（万元）（元/㎡）（元/㎡）中山市冠G26-13-南区工业9.4623.662013-3-222013-4-98000.00845.44338.18一纸品有9021限公司G17-13-横栏镇商业1.606.412013-3-152013-4-175120.003197.44799.36蔡彦闻0007中山市大G06-13-阜沙镇商业1.146.852013-3-252013-4-241620.001419.60236.60信置业有0028限公司中山市中W3