2012年成都房地产市场年报二0一三年一月目录一、宏观经济篇二、调控政策篇三、全国楼市篇四、成都市场篇五、2013年市场预测篇一宏观经济篇宏观经济环境u国际经济环境；uGDP及CPI；u房地产投资；u固定资产投资；u货币供应量及存款准备金率。调控政策：2012年是房产调控持续年，抑制投资需求，“限购”是楼市调控的主旋律；严格实施差别化信贷和税收政策，保证合理购房需求；同时加大保障房建设力度。颓势——2012年全球经济风险因素在增加，各方利好与宽松政策难止经济下滑步伐◆国际经济呈现的低迷对贸易影响突出-世贸组织34个成员国2012年出口额增长3.8%，增速低于2011年◆发达经济体面临严峻的政府债务问题-欧债危机深度发酵，仅上半年欧元区政府公共债务已达8.5万亿欧元，占GDP比重升至90%-美国面临6070亿美元“财政悬崖”，目前高达16万亿美元的公共债务已经触及债务上限-日本债务占GDP的比重超过200%。◆金砖国家增速放缓-2012年第三季度巴西GDP同比增长0.9%，环比仅增长0.6%-2012年印度经济增速在5.5%左右，这是近10年来的最低增速-2012年亚洲经济增长6.1%，是近年来增长最为缓慢的年度之一趋势——国际经济增长在2013年将继续低迷，复苏前景有限。美联储货币政策：整体趋于宽松，其政策可能导致我国物价和房地产价格波动。【新闻链接】：美联储推QE4专家称外资或流入房地产市场北京时间12月13日，美联储宣布，推出第四轮量化宽松(QE4)。美联储旗下联邦公开市场委员会宣布，在失业率高于6.5%，且未来一两年内通胀率预期不超过2.5%情况下保持0至0.25%超低利率不变，并每月采购450亿美元国债替代此前的扭转操作(OT)。这意味着美联储此后的宽松规模将达到每月850亿美元。有分析指出，输入性通胀将导致中国包括房地产价这一措施在目前第三轮量化宽松的基础上，将进格在内的大宗商品价格波动一步增大美联储的资产规模。（新浪网）【日新点评】：美联储再次扩大货币量化宽松规模犹如一把“双刃剑”；一方面刺激美国经济的复苏，导致大宗商品价格的上涨；另一方面注入经济体的货币量增多，增加通胀压力；美联储量化宽松政策会对我国造成输入型通胀，可能导致国内物价及房地产价格波动，国内通胀可能会重新走高；国家在宏观调控上仍采取稳健的货币政QE4可能带来一系列全球性经济倒退负面效策，避免物价及房地产价格的上涨。果GDP及CPI:GDP与CPI增速放缓，通胀得到一定程度缓解，筑底回升态势已成，为后期经济走高提供政策空间。lGDP数据：中国2012年GDP增速7.7%，其中第三季度GDP同比增长7.4%，已连续7个季度放缓，是3年以来中国GDP最慢增速；lCPI数据：一季度、上半年和三季度CPI同比增长分别为3.8%、3.3%和2.8%，2012年10月和11月CPI同比增长分别为1.7%和2.0%，显示CPI自2012年以来一直呈现快速下降趋势。国内GDP季度走势房地产投资：调控政策抑制房地产投资增速，土地购置增速下滑明显，部分房企谋求投资转型。开发投资：2012年1-11月份，全国房地产开发投资64772亿元，同比名义增长16.7%，低于同期13.2个百分点，增速明显放缓；土地购置：国家统计局数据显示，1-11月份，房地产开发企业土地购置面积31638万平方米，同比下降14.8%，土地成交价款6594亿元，下降10.3%，土地购置面积、成交价款下滑；投资转型：在严厉的楼市调控下，更多的房地产开发企业从单一的住宅开发扩展到商业地产、旅游地产、养老地产、文化地产等多重领域。固定资产投资：固定资产投资增速稳定，民间投资是主要动力。?2012年1-11月份，全国固定资产投资（不含农户）326236亿元，同比名义增长20.7%，增速较为平稳。?2012年1-11月份，全国民间固定资产投资201624亿元，同比名义增长25%。民间固定资产投资占固定资产投资的比重为61.8%，民间固定资产投资占比较大。货币供应量及存款准备金率：货币供应量增长过快、存款准备金率下调，将有更多热钱流入房地产业。我国银行存款准备金率调整历程一览货币和准货币（M2）9.35128.57.65106.85.9585.14.2563.42.551.740.85020M2：10月末，广义货币(M2)余额93.64万亿元，同比增长14.1%，同期GDP增速小于8%，显示货币供应量过快；存款准备金率：中央人民银行于2012年2月和5月先后两次下调存款类金融机构人民币准备金率0.5个百分点，有利于刺激投资需求。宏观经济总结：l国际经济下行风险仍较大，外部经济环境持续恶化；l国内经济增速放缓，CPI持续下滑，通胀压力得到缓解，国家为“稳增长”，适时对金融货币政策进行微调，金融货币政策趋松；l调控的持续导致开发企业对房地产投资信心不足；l货币供应量增长，开发商融资环境有所改善，存款准备金率的下调，房地产贷款环境有所改善。二调控政策篇调控政策：2012年是房产调控持续年，抑制投资需求，“限购”是楼市调控的主旋律；严格实施差别化信贷和税收政策，保证合理购房需求；同时加大保障房建设力度。?1月31日温家宝：抑制楼市投机，促房价合理回归?3月5日温家宝：2012年抑制楼市投机，巩固调控效果，促房价合理回归?3月14日温家宝：房价还远远没有回到合理价位?4月13日温家宝：坚持调控不动摇，增加普通商品房供给?5月19日温家宝：严格实施差别化信贷、限购政策，增加普通商品房供给，推进保障性安居工程建设.?7月9日温家宝：坚定不移做好调控工作，绝不能让房价反弹。l2月13日住建部政策研究中心副主任王钰林：地方政府不得擅自调整楼市政策；l3月23日住建部政策研究中心主任秦虹：抑制投资投机需求长期不变；l6月5日住建部：坚持执行调控政策，执行差别化信贷、税收政策和住房限购等措施；l6月27日住建部政策研究中心副主任王钰林：限购政策短时间内不会放开。l9月7日住建部政策研究中心主任秦虹：房地产调控将坚持抑制投机方向.l11月14日住建部部长姜伟新在十八大记者会：强调房地产调控不放松，继续实行“限购”政策。l12月15日住建部部长姜伟新在全国住房建设工作会：继续贯彻落实好既有的调控政策，商品房限购政策继续实施，加快推进房产税试点工作。信贷政策：国家实行差别化信贷政策，保证首套需求，首套利率优惠至8.5折;多个地方政府调整公积金政策，刺激需求的释放。2012年上半年调整首套房贷利率回复基准利率，部分城市优惠9折、8.5折。譬如：北京、上海、天津、重庆、广州、杭州、昆明、济南、南京、成都、哈尔滨、南昌、深圳、中山、东莞、苏州等。从2012年四季度起，银行取消8.5折优惠政策，恢复成基准利率。提高公积金贷款额度。譬如合肥、吉林、南京、常州、广州、武汉、沈阳、重庆、成都等。?4月7日成都住房公积金最高可贷50万。?9月1日9月起，成都现房也可公积金贷款最高额度40万。?10月20日武汉：二手房（首套）住房公积金贷款最高限额由40万元提高到60万；支持异地还贷。税收政策：住房营业税调控效果不明显；重庆和上海房产税试点后，目前预扩大试点范围。房产税的扩大，对投资客户的心理造成一定压力，会对投资客户起到一定的抑制作用。2011年对住房购买不足5年转让开征全额营业税，这种手段的目的主要是为了打击炒房者，但炒房者可进行税负转嫁，不能对炒房起到有效遏制作用。而房产税在上海和重庆的试点开征，目前看来，短期内效果不是很大，但从长远来看有利于完善房产税制度，正确引导房产消费，有效配置房地产资源;2012年12月，国家再次强调扩大房产税试点范围。住房转让营业税房产税改革试点类型年限09.12.2211.1.27城市征收对象税率p新二套房p率：购买不足5购税0.6%差额全额pp年外地人新购住房应税住房价格低于新建商品房平均价格2倍，税率为0.4%普通住宅上海购买超过5年免征免征p别墅p1.2%（4倍均价）p高档住宅p1%（3倍均价）购买不足5非普通住宅全额全额重庆p“三无”个人新购二套p0.5%（2倍-3倍均价）年房p0.5%（“三无”个人二套房）调控政策总结：2012年是房产调控持续年，国家多次强调房地产调控不动摇，巩固房地产调控结果；继续实施差别化信贷和税收政策，抑制投资性、投机性需求，仍采取“限购”手段。三全国市场篇全国楼市u2012年房地产开工面积及销售面积；u2012年房地产销售金额；u2012年开发商资金情况；u2012年住宅销售价格；全国商品房开工面积及销售面积：商品房销售面积存量仍在高位，库存消化速度有限；新开工面积同比下降，销售面积同比增长，达到历史最高位运行；商品房单月销售面积增速呈上行趋势，以价换量仍是主旋律。?2012年全国商品房新开工面积162413万平方米，同比下降7.2%，增速较比上年回落27.74个百分点；?2012年全国商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%，增速较比上年回落6.14个百分点；?单月来看，今年全国商品房销售面积增速走势一直出现上行趋势，11月增速转正，增速为2.40%。2008年-2012年新开工面积走势：2008年-2012年销售面积走势：121212121010101088886666444422220000万㎡万㎡2012年全国商品房销售面积增速：121086420数据来源：中国统计局（因统计局2012年12月数据未更新，故2008-2012年数据均采集为1-11月数据）全国商品房销售面积：2012年全国商品房销售额同比下滑，但全年整体销售额增速高于去年同期，住宅、办公、商业销售额增速均呈增长态势；开发商以低