中国商业地产运营模式研究2011年02月研究背景2008年到2009年是房地产极不平静的二年，楼市进入大落大起的深度调整期。在这一大起大落的阶段，商业地产受到前所未有的关注，内资、外资、开发商、运营商齐头并进，掀起了一波商业地产扩张的高潮。而对市场反应极其灵敏的大型开发企业,早在前几年就把持有型商业物业经营做为企业长期发展战略的重要部分。如保利、中海、SOHU中国、富地、合生创展、世贸等。住宅市场的研究经过多年的研究以后，理论相对较为成熟了，但是商业地产由于在我国起步较晚，对商业地产的研究还刚刚开始，商业地产完善的发展概念也许是在近期才有的。商业地产是完全区别于住宅市场的新兴行业。如果还单纯还停留在住宅市场的经营理念还从事操作商业地产，风险不言而育。所以有必要对商业地产运营模式进行一次全方位的认识。希望本报告能起到抛砖引玉的作用！导读目录壹、理论篇核贰、市场篇心内叁、借鉴篇容肆、建议篇壹理论篇一、商业地产涵义二、商业地产分类贰市场篇三、商业地产与住宅地产区别四、商业地产的价值五、商业租售模式叁借鉴篇肆建议篇第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产的价值租售模式商业是指以买卖方式使商品流通的经济活动，房地产是房产和地产的总称，指土地及土地之上永久性的建筑物、构筑物、附着物和由此所衍生的权利和义务关系的总和。广义概念广义而言，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等狭义概念狭义的讲，商业地产专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式注：商业地产与“地产”的关系不如与“商业”来得紧密，其更多属性是在“商业”上。第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式随着社会的发展和科学技术的进步，商业建筑呈现出以下三个方面的趋势：规模的大型化、功能的多元化和技术的复杂化。商业建筑不但是购物场所，而且可能结合休闲、娱乐和餐饮等功能。商业地产的分类方式很多。分类方法种类按商业形态1.百货商场2.超级市场3.大型综合超市4.便利店5.专业市场（主题商城）6.专卖店7.购物中心8.仓储商店按照规模和服务1.城市级商业中心2.区域型商业中心3.社区商业。等级按照空间形式1.住宅或写字楼裙房部位的底商式2.广场型或中庭型3.商业步行街式。按照功能复合程1.交通枢纽商业项目2.文化商业设施3.旅游休闲商业设施度按开发方式1.商业街商铺2.市场类商铺3.社区商铺4.百货商场、购物中心商铺5.商务楼、写字楼商铺6.交通设施商铺按经营模式只售不租只租不售租售并举自行经营第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式商业分类——大型商业综合体（购物中心）天河城广场兴力达广场第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式商业分类----开放式商业街区商业街作为一种较为传统的商业模式，最大的特点是分散经营，租户可得性较强、便于销售，回报快，但同时也面临着管理难度大的缺点，平衡集团战略、当地市场情况及商业街特点，也是可考虑的商业模式第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式商业分类----专业市场专业市场的优势在于其价格和资源优势，依托当地支柱产业所关联的产品，建立专业市场也是项目较为可行的商业模式。第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式泛商业类型（旅游、休闲、运动等）旅游资源较为丰富，泛商业类型所包括旅游、休闲、运动等商业概念对于某项目来说也是可考虑的商业模式第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式泛商业类型（旅游、休闲、运动等）旅游资源较为丰富，泛商业类型所包括旅游、休闲、运动等商业概念对于某项目来说也是可考虑的商业模式第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式商业分类----酒店随着项目写字楼，会展等商业业态投入运营，项目将吸引众多的商务人士，而不再仅仅是专业市场的业主，进而必然将产生对中高档商务酒店需求?目前整个商圈范围内尚未出现中高档酒店的供应，为项目开发酒店提供了市场机会?因项目所在区域尚属于升级改造过程中，对高档五星级酒店的承受能力有限，而三星级酒店较难与区域内经济型酒店拉开档次，初步判断四星级商务酒店应该是合适的选择方向第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式商业分类----写字楼从行业研究结果来看，目前业内对甲级写字楼市场非常看好，认为市场在未来几年将迅速发展，空置率下降，租金和售价大幅攀升?目前写字楼的分布主要坐落于CBD区域，而本区则没有甲级写字楼的供应?虽然存在一定的市场机会，但由于项目所在区域为商贸区而不是对写字楼有着大量需求的商务办公区，目前区域内有写字楼需求商家多为专业市场的业主，该类商家对写字楼档次、规模的需求及租金承受能力相对较低，因此对项目写字楼的规模判断尚需经过谨慎市场研究第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式商业分类----商业办公楼商住写字楼的出现完全是现代社会高速快捷的产物，集办公与住宿为一体，“家”办公成为现实，是许多中小型公司的“权宜之计”，但一般都很现代化，很符合年轻人快节奏、追求时尚的消费习惯，以SOHU·沸城为代表的商住办公楼在成都一亮相就吸引了众多投资者的眼球。商业分类----交通设施商铺交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。第一部分理论篇商业地商业地产与住宅地产的区别产概念商业地产分类与住宅地产的区别商业地产价值租售模式功能/住宅：住宅的功能要求较为单一，主要就是满足人们的居住功能，住宅提供给客户的是一种他们需要的“生活方式”/商业地产最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通展示功能，对人而言就是满足人们的购物需求。同时商业地产还可以承载餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等其他功能地段/住宅：住宅选择地段的弹性空间更大，不论城市中心，还是城市郊区，抑或荒郊野岭，均可开发。/商业地产：商业地产对地段的要求更高。李嘉诚先生关于决定商业地产投资最重要的考量因素的论断，那就是“地段，地段，还是地段”商业对“易达性”的要求很高，要求具备较强的辐射力客户/住宅：客户分为两类，一种是投资型客户，一种是自用型客户。投资性客户乃是依靠买后出租及房产升值获利。/商业地产：但商业地产的客户则包括了经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。商业地产的客户群复杂性要远甚于住宅的。www.cg35.cn房市金碟第一部分理论篇商业地商业地产与住宅地产的区别产概念商业地产分类与住宅地产的区别商业地产价值租售模式资金要求/住宅：住宅地产开发部分采用滚动开发、滚动销售的分期的模式，自有资金的要求不是很高，资金大部分来源于银行贷款。/商业地产：大型商业地产项目需要一次性投资建成才能形成浓厚的商业气氛，沉淀资金较多，并且大多采用只租不售模式，持有商业物业经营必须有长线的充足的资金支持。物业要求/住宅：??住宅对物业的要求相对简单。主要是满足社区内基本需求即可。/商业地产：商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何一点的差池都有可能影响商业地产项目的生存。销售模式/住宅：住宅的销售模式较商业地产而言模式较为简单，通常为直接销售，买卖两清。/商业地产：但商业地产的客户则包项目多以投资回报率、回报周期为营销重点,商业的销售则形式多样，一般而言分为四种模式，直接销售模式、带租约模式、返租式销售、整体销售模式。而且每种销售模式还可以继续细分，复杂程度更高。www.cg35.cn房市金碟第一部分理论篇商业地商业地产与住宅地产的区别产概念商业地产分类与住宅地产的区别商业地产价值租售模式专业性/住宅：住宅地产的运作则不需要进行复杂的商业设计。从过程上看，住宅地产销售后就进入了终端，/商业地产：商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还要遵循第三种规范即商业规范；商业专业性的要求极高；商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商、开业和经营管理。投资回报形式/住宅：而住宅的投资回报形式只能通过销售来实现。/商业地产：销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。小结商业地产比住宅更加复杂，专业性要求更高，并且，并且对企业的资金要求、运营能力要求更高。真正要实现房地产开发商到房地产运营商转变，挑战颇大。www.cg35.cn房市金碟第一部分理论篇商业地商业地产与住宅地产的区别产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式商业地产价值----商业地产的价值链五方主体受益来源影响因素备注（生物链）（价值链）（价值支撑）商业增值能力/物业升值能力投资者物业投资回报大小业主（增值力）物业质素/营销推广/售价水平开发商房地产开发利润（产品力/销售力）商业规划/业态业种/租金水平管理公司营运商租金差价及管理费等（招商运营力）大商家人流/环境/商品/服务/价格水平（经营经营者商品差价小商户力）终端消费者商品价值/消费体验消费观念/消费行为/购买水平（消费力）现阶段国内商业地产开发运作的主流模式：开发商就是投资者甚至商业运营方，一个主体双重甚至三重角色，且物业大多是分割产权销售（全部或局部），在此模式下，开发商也是投资商，排在运营链的最前面，而小业主也是投资者，排在开发商之后。但未来商业地产开发运作更多会依托基金的