2011年11月芜湖房地产市场报告1目录3、楼市住宅销售排行榜..........................................392一、政策法规1、全国住房信息联网在实施温州成首批试点城市住房和城乡建设部部长姜伟新此前表示，如能建立全国联网的个人住房信息系统，限购令就能取消。《每日经济新闻》获悉，房产投资一向活跃的温州也被纳入首批全国住房信息系统联网的试点城市之一。《都市快报》援引浙江省住房和城乡建设厅人士消息称，杭州、宁波、温州的个人住房信息已经递交国家住建部，接下来的两个月，住建部将建起一个数据库，把40座城市的个人住房信息囊括其中，这个数据库也将被40座城市的房管部门共享。温州大学房地产研究所所长石海均向《每日经济新闻》记者表示，上半年温州市3已开始建立全市范围内的住房信息数据。温州房产管理局有关工作人员昨日(11月3日)向记者证实，目前整个系统正在建设当中。有业内人士分析称，个人住房信息全国联网对遏制炒房有效。但高策房地产顾问机构董事长李国平向记者表示，个人住房信息全国联网系统对遏制炒房无明显作用。石海均认为，该系统可以为政府部门提供真实以及动态的精准数据，但对炒房影响有限，还是要看国家是否会让‘限购’政策全国‘联网’，因此还要看国家是否会出台进一步的限购政策。万憬点评：信息联网有利于差别化信贷等政策的执行。如果购房者在外地有房，又到温州购房，即使符合限购政策，也可以根据系统查询到的住房信息，更好地执行差别化信贷政策。而一旦一个人拥有几套房产、分布在什么地方、什么时候购买等信息纳入主管部门视野，对那些异地炒房者尤其具有杀伤力。2、温家宝：房价开始松动调控绝不可有丝毫动摇11月7日，中国国务院总理温家宝抵达俄罗斯的圣彼得堡，准备出席举行的上海合作组织成员国总理第十次会议。温家宝在圣彼得堡表示，中国的下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。温家宝强调，今年国家的财政收入约十万亿元，取之于民，更要用之于民。国务院总理温家宝在接见中国驻俄罗斯大使馆和圣彼得堡总领馆外交人员和当地华人华侨中资公司代表、军事留学生时表示，中国今年财政将收入十万亿元，这取之于民，更要用之于民。温家宝：“房地产调控，我们已经说起来进行两年了，一些重大的措施都已经出台了，特别是我们今年要确保一千万套保障性安居工程的房屋建设，这势必会缓4解房价的压力，缓解居民的需求，房价总的形势还处于僵持阶段，但是这一个月来也开始松动。在这里我特别要强调，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”温总理认为，作为发展中的大国，我们将自己事情办好，就是对世界最大的贡献。当然，我们要按照国际规则，调控好应该发展的速度。万憬点评：温家宝在圣彼得堡对中国当前房产政策的表态，是近来中国官方对房地产调控最明确亦最强硬的表态，同时也为此前关于房地产调控是否将放松的争论画上了句号。温总理既已放下狠话，房地产调控短期内就不可能放松，开发商再扛也回光返照不了多久，或许降价回笼资金才是当前房产政策形势下开发商必然的选择。只要调控不放松，房价持续下降的趋势便难以逆转，只不过会降多少而已。3、住建部:房屋征收价格市场化保护被拆迁户利益据中国之声《新闻纵横》报道，关于房地产拆迁的种种乱象，近年来，媒体不乏相关的报道，其中，由于对拆迁补偿标准存在争议导致拆迁搁置甚至出现所谓“钉子户大战拆迁队”的新闻更是容易成为焦点。有没有一种办法能从制度上保障拆迁各方的利益，在最敏感的价格问题上给矛盾双方都提供客观公正的选择呢？近日，住建部发布了《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《办法》），首次明确：负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定；征收房屋的价值也将完全按照市场价格，而不再综合政府定期公布的房价。对此，中原地产华北总经理李文杰昨晚在接受《新闻纵横》专访时认为：拆迁价格从政府说了算转为市场说了算其实早已暗潮汹涌，新政将更能保护被拆迁户的利益。李文杰：各地拆迁过去一直普遍使用拆迁指导价作为拆迁补偿的基数。由于最5近几年房价上涨较快，拆迁评估指导价往往滞后于市场价格的增长，也就往往存在一方面用公开拆迁指导价补偿拆迁户，一方面开发商为了加快拆迁进度，和拆迁户私下议价。目前的制度只是把潜规则制度化，是很好的规范，防止个别拆迁行为损害被拆迁户的利益，导致社会矛盾的激化。或许正是因为看到了这一点，这两天在多家地产网站和业主论坛上，关于“拆迁定价新政”的讨论几乎不绝于耳，然而除了支持，也不乏疑问。㈠、【疑问一】有了选择权，怎么用？《办法》明确，“房价评估机构由被征收人协商选定。”现实生活中，一个小区，一条街道，往往涉及很多户，每一户又经常会有自己的想法，可评估机构只能确定一家，此时如何协调？会不会因为协商难从而倒逼新政执行难呢？对此，首都经贸大学不动产研究所所长洪亚敏认为：学会选择需要时间，更需要强有力的行业监管。洪亚敏：初始会有这样的情况，但地方房地产机构在这么多机构中一定能够显出来相对更好的机构。房地产国家机构是中介组织，作为政府部门，应当有责任实行监督，作为行业协会，也有责任在评估过程中把各个机构的业绩对外公开公布，更有利于参与各方选择更好的机构。㈡、【疑问二】有了估价办法，如何评？《办法》强调，房价评估机构的估价方法应该从市场法、收益法、成本法、假设开发法等多种方法中选择。这些专业名词分别适用现实生活中的哪种情况？多种方法可供选择是不是意味着哪个价格最高被拆迁户就可以选择哪个呢？洪亚敏：当然不是，从理论上来讲，这四种价格如果应用得当，而且都适宜使用，估价结果应该是相差无几的，但不同的方法有不同的适用性。市场法适用于市场发育比较（成熟）的，评估对象周边有相似交易案例的。收益法通常更适合于有租金收益的，比如商铺被拆迁时有现实租金收益，而且周边租6金标准相对比较好取得。成本法主要适合于城乡结合部，新开发小区周边市场发育不够（完善），交易案例比较少。假设开发法主要适合于在建工程。在评估过程中作为中介结构和注册房地产公司，就需要凭借专业经验，选择最适宜的方法进行评估，使评估结果最接近于市场的真实价格。万憬点评：新的管理条例更加体现人文关怀，更有利于保障人民利益。但具体地区在实施评估补偿和拆迁工作中可能出现缺乏上层监管，容易产生关系操作、秘密操作等问题，损害被拆迁人利益。如果政府能从高层组织专门机构，从另一渠道了解民声，监察拆迁工作，多一些能和政府高层领导反映问题的御史言官，尽量在拆迁过程中杜绝舞弊，从而从根本上逐步解决多年来拆迁方与被拆迁方因缺乏政策法规的制约引起的社会矛盾。4、国务院再传出信号楼市调控短期内难见"松绑"临近年末，宏观经济政策和房地产政策都走到了一个重要的节点上。近日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在河北省廊坊市考察保障房建设时强调，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。《每日经济新闻》记者获悉，在中央经济工作会议即将召开之际，一方面出现了全国70个大中城市房价整体呈现下跌趋势、各地土地财政缩水、开发商资金链吃紧等现象；另一方面，国务院在两月内多次预警，要巩固调控成果。业内人士认为，短期内楼市政策很难有大的调整，仍以落实调控政策为主，而70个大中城市的房价走势将继续呈现环比下跌的势头。李克强在廊坊表示，要继续完善住房供应体系，在积极推进公租房等保障性住房建设、加大棚户区改造力度的同时，增加中低价位、中小户型普通商品住房的供给7按照住建部的信息，今年我国已提前完成新开工保障性安居工程1000万套的目标，这是“十二五”期间我国新建3600万套保障房中的一部分。如果这些住房能够足额供应，到“十二五”末期，保障房在市场供应中所占比重将达到20%。李克强在廊坊肯定了这一点，并对保障房的资金、质量、准入、退出等各个环节予以强调，表示将吸引社会资金进入保障房特别是公租房建设领域。事实上，资金正是当前保障房建设面临的主要问题，甚至可能影响到保障房的建设规模。住建部部长姜伟新此前曾表示，出于资金压力，明年将缩减保障房建设规模，住建部还将评估“十二五”期间的保障房建设规模。值得注意的是，李克强在召开座谈会时强调，建设保障房有利于遏制房价过快上涨，助推城镇化，这会释放出巨大的消费和投资潜力，推动相关产业发展。分析人士认为，这或许暗示了保障房建设在制度上将常态化的可能。临近年末，高层的政策表态颇为密集。10月21日，温家宝总理在广西南宁考察时也曾指出，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。正如中央的预测，当前市场反弹迹象明显。在房价上涨乏力、土地收入低迷的情况下，佛山一度公开放松“限购令”；由于资金链吃紧，一些房地产企业也表示出“松绑”的诉求。根据国家统计局的数据，今年10月，全国70个大中城市中的新建商品住宅价格环比平均下调0.14%，32个月来首次出现环比下跌，房价拐点似乎已正式确立。有专家向《每日经济新闻》记者表示，从高层的表态不难看出，房地产调控政策短期内不会放松，至少在明年上半年之前，楼市将继续维持现有的局面。他认为，楼市调控的效果并未完全显现，政策还需继续落实。因此，明年的货币政策和房地产政策都可能呈现“先紧后松”的局面，下半年是否有所“松绑”尚存变数。记者发现，在临近年终之际，一些城市出台的“限购令”等措施已经接近政策的期限。不少观点还认为，换届因素也可能影响政策走势。对此杨红旭表示，不排除地方政府变相放松政策的可能，但总体方向和力度不会改变。而在政策的持续打压下，明年70个大中城市房价将维持环比